Brian Mikkelsens nye andelsboligregler kan starte konkursbølge

Af Christian Howard-Jessen
Ass. partner, Analyseenheden 4V ApS
Christian Howard-Jessen er desuden bestyrelsesmedlem i andelsforeningen A/B Thyra Danebod

Det hele startede med et opkald fra en lidt overivrig advokat til bestyrelsesformanden i en af de store andelsboligforeninger på Frederiksberg.

”Ja, jeg håber bare, vi godt kan tale sammen trods det med Nykredit,” sagde advokaten og fortsatte: ”Jeg arbejder nu for en boliginvestor, der godt kunne tænke sig at overtage jeres ejendom, når I går konkurs.”

Pressefolk fra finanssektoren har forsøgt at sælge en historie til pressen om, at dette handler om grådige andelsboligejere, der direkte spekulerer i en konkurs for at komme til at sidde billigere. Historien bider sig bare ikke fast.

Christian Howard-Jessen

Tidligere havde den pågældende advokat repræsenteret Nykredit i de vanskelige forhandlinger om en rekonstruktion af foreningens økonomi. Derfor kendte bestyrelsesformanden ham godt, men ikke i den nye rolle.

Bestyrelsesformanden kendte heller ikke til, at hans forening skulle være dødsdømt. Så vidt han vidste, ville Nykredit stadig tale om en god løsning inden for de nuværende rammer.

Logikken synes at være, at når andelshaverne kunne leve med den høje boligafgift, så kan de også bare betale det samme i husleje.

Christian Howard-Jessen
Analyseenheden 4V

Derfor tog han det lidt som en upassende vittighed. Men så skete der noget andet.

Et andet bestyrelsesmedlem fik et tilsvarende opkald fra en tysk investor, der også havde hørt, at ejendommen ligesom andre store danske andelsboligforeninger stod på en liste over ejendomme, der snart vil komme i handlen efter en konkurs.

Investoren ville ikke rykke ud med listen, men sagde, at den cirkulerede blandt ejendomsselskaber på jagt efter nye, rentable ejendomme. Investoren fik at vide, at en konkurs ikke var en ønsket løsning, men bad alligevel om at blive ringet op, ”hvis og når det alligevel skulle ske”, som han sagde.

Bag de bizarre kontakter ligger den kendsgerning, at der er nye regler på vej for drift og finansiering af andelsboligforeninger. Der er i alt 13 forslag, og de har deres udspring i en arbejdsgruppe under Erhvervsministeriet.

Gruppens mål var at sikre en større stabilitet i andelsboligsektoren, og finanssektoren var stærkt repræsenteret i gruppen. Lidt usædvanligt deltog også to ledende embedsmænd i gruppens arbejde. ABF, der repræsenterer en del af landets andelsboligforeninger, deltog også.

Dobbelt tab
ABF er under kritik fra en række af de store andelsforeninger for at have sagt god for forslagene. I dens hovedbestyrelse er holdningen, at man har nået det bedst mulige resultat. Undervejs blev ABF’s forhandler truet med mere vidtgående stramninger – herunder at andelshavere fremover skal hæfte for mere, end hvad de ellers har investeret i deres boliger i form af indskud.

Kritikerne fremhæver to punkter, hvor ændringerne, der snart skal aftales færdig, rammer landets andelsboligforeninger særligt hårdt: Finansinstitutionerne bliver fristet til at sende langt flere foreninger ud i konkurs, fordi de nye regler vil gøre det muligt at sælge ejendommene til langt højere priser, fordi lejlighederne kan lejes ud til langt højere huslejer. Og skulle en forening kritisere ordningen og sagsøge långiver for dårlig rådgivning, kan modparten stoppe søgsmålet simpelthen ved at erklære andelsboligforeningen konkurs.

Der er denne dobbelte risiko for en bølge af konkurser, der tilsyneladende har vækket ejendomsspekulanterne.

Efter de nuværende regler vil andelsboliger efter en konkurs kun kunne lejes ud til en omkostningsbestemt husleje. Efter ændringerne vil de kunne lejes ud til et gennemsnit af de sidste tre års boligafgift. Forskellen er typisk 40 procent eller mere – tilsvarende stiger prisen på ejendommene efter en konkurs.

Logikken synes at være, at når andelshaverne kunne leve med den høje boligafgift, så kan de også bare betale det samme i husleje. Pressefolk fra finanssektoren har forsøgt at sælge en historie til pressen om, at dette handler om grådige andelsboligejere, der direkte spekulerer i en konkurs for at komme til at sidde billigere. Historien bider sig bare ikke fast.

De fleste synes at forstå, at en boligafgift skal dække mere end en husleje – herunder at betale af på gælden.

Men alligevel kan det godt virke, som om nogen synes, at andelshavere skal straffes for at have været for overmodige, lige inden finansboblen brast i 2007. Til dem kan man kun sige, at under disse forhold bliver andelshavere straffet dobbelt. Først mister de det, som de har investeret i under behørig tillid til de råd, der kom fra finansinstitutionerne.

Dernæst opfinder man med de nye regler en ny form for husleje, der ser ud til at være endda langt højere, end hvad lejlighederne ellers kunne lejes ud til. Derfor får de andelshavere, der bliver revet med i en konkursbølge, reelt valget mellem at opgive deres bolig med tab af både indskud og forbedringer – eller også kan de blive siddende i en lejlighed, der i forhold til markedet er alt for dyr.

De nye ændringer vil få konsekvenser for omkring 1000 andelsboligforeninger landet over.

Det mest oplagte scenario er, at de små foreninger får lov til dø en stille død, fordi ingen nye vil købe de pågældende lejligheder. De store foreninger er derimod i fare for at blive revet med i en bølge af konkurser.

Mest udsat er de større foreninger i København, hvor økonomien er svag. Her er der mere end en snes foreninger med tusinder af lejligheder, hvor de nye regler vil gøre det til en god forretning for Nykredit og andre kreditorer at sende dem ud i konkurs. Måske er det den liste, som de ivrige investorer også har fundet.

Ud over andelssektoren bliver også landets lejere ramt af ændringerne, og LLO har utvetydigt taget afstand fra ændringerne. Kan man tvinge andelshavere til at betale mere for at bo, vil det få afsmittende virkninger på ejendomspriser og huslejen for almindelige lejere. Af samme grund har de danske boligadvokater i tydelige vendinger angrebet de foreslåede ændringer.

Ændringerne vil gøre det nemmere for finanssektoren at rydde op efter de overbelåningssager fra især 2007, som sektoren har et stort medansvar for. Det vil lægge låg på retssager om finanssektorens dårlige rådgivning og gøre det muligt at tilbageføre hundreder af millioner kroner, der ellers er hensat til de dårlige lån og investeringer.

Prisen kan blive en bølge af konkurser og en regulært udsalg af tusinder af boliger.

----------

Christian Howard-Jessen er bestyrelsesmedlem i andelsforeningen A/B Thyra Danebod, som er en af de foreninger, som Nykredit pt. har en verserende sag med.