Boligadvokater: Ingen redningskrans til private boligejere

Af Jan Schøtt-Petersen
Advokat, formand for Danske BOLIGadvokater

Folketingets partier, bortset fra Liberal Alliance og De Konservative, stod bag forliget i juni 2014 om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Mange aktører havde nok gerne set, at forliget som minimum havde udmøntet sig i en egentlig ”enhedslejelov”, og at der var taget mere end hul på en ambitiøs deregulering af området.

I Danske BOLIGadvokater ser vi det ikke som vor opgave at tage generel stilling til, om udmøntningen af lejelovsforliget bliver til den vellykkede forenkling, som mange havde håbet på. Vi ser det derimod som vor opgave at bidrage til debatten om de private boligejeres retsstilling efter lovvedtagelsen.

Ingen forbedring til de private boligejeres retsstilling
Lad mig allerede nu slå fast, at vi i Danske BOLIGadvokater finder, at de private boligejere stort set ikke har fået deres retsstilling forbedret!

De private boligejere, som udlejer deres ejerbolig, placeres i forarbejderne til loven blandt de ”ikke-professionelle” udlejere, som alene udlejer en enkelt beboelsesenhed. Denne gruppe indtager i den nu vedtagne lov en særstilling på følgende områder:

1.    Reglerne om indflytnings- og fraflytningsrapporter finder ikke anvendelse.

En lempelse af private boligejeres vilkår i lejelovgivningen kan forekomme konkurrenceforvridende, men man bør huske på, at de private boligejere netop ikke er erhvervsdrivende.

Jan Schøtt-Petersen
Advokat, formand, Danske BOLIGadvokater

2.    Gebyr for huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejens størrelse nedsættes til 500 kr.

3.    Der indføres en udvidet opsigelsesadgang, hvorefter boligejerens opsigelse af lejeren ikke kan efterprøves, for så vidt angår opsigelsens rimelighed.

Efter vores opfattelse burde der være indført et langt mere lempeligt regelsæt for de boligejere, der udlejer den ejendom, som hidtil har været benyttet som ejerbolig. Vi udtalte, at man kunne indføre et regelsæt om ejerboligudlejning med forenklede regler, højere grad af aftalefrihed, udvidet opsigelsesadgang og en sikker lejefastsættelse.

Mere lempelige regler
En række bestemmelser, som efter den hidtil gældende lejelovgivning var ufravigelige til gunst for lejer, kunne således gøres deklaratoriske, udlejer kunne indrømmes en kortere opsigelsesadgang til gennemførelse af et salg af ejendommen, og for så vidt angår lejefastsættelsen kunne det for eksempel bestemmes, at ingen af parterne i lejeperioden eller i de første 2 år skulle kunne forlange den aftalte leje reguleret, hverken i opad- eller nedadgående retning. Man kunne også forestille sig hybrider med kombinationer af leje- og forkøbsretsbetaling.

Når vi i Danske BOLIGadvokater foreslog disse muligheder, var det ikke, fordi vi ønskede at supportere boligudlejning som spekulationsobjekt. Vi havde derimod konstateret, at ganske almindelige boligejere i kølvandet på finanskrisen var henvist til at udleje boligen i håb om, at fremtiden ville bringe mere gunstige forhold for salg. Og erfaringerne viser, at alt for mange private boligejere kom i karambolage med lejeloven.

Private boligejere er ikke erhvervsdrivende
En lempelse af private boligejeres vilkår i lejelovgivningen kan forekomme konkurrenceforvridende, men man bør huske på, at de private boligejere netop ikke er erhvervsdrivende. De private boligejere er forbrugerudlejere og kan derfor have behov for en særlig beskyttelse i lejeloven.

Mange private boligejere har imidlertid oplevet det som en overraskelse, at lejen ikke blot kunne fastsættes til de dokumenterede udgifter ved at have ejendommen. Samtidig var det en særdeles vanskelig, bekostelig og langvarig proces at få oplyst, hvad markedslejen vurderedes at være, og at udlejer reelt ikke kunne opsige lejeaftalen, uanset en velbegrundet interesse i at omsætte ejerboligen på et mere gunstigt tidspunkt.

Strenge formkrav og frister har vanskeliggjort administrationen af den private udlejning, hvor manglende overholdelse ofte medfører, at den private udlejer taber sine rettigheder. Frem for alt er det kommet bag på mange boligejere, at den begrænsede aftalefrihed betyder, at lejer straks kan gå i huslejenævnet og få tilsidesat de aftalte vilkår, ikke blot i forhold til det aftalte lejeniveau, men også i forhold til vilkår om tidsbegrænsning af lejeaftalen m.v.

I høringsperioden påpegede vi i Danske BOLIGadvokater disse problemstillinger og gjorde opmærksom på, at den eksisterende lejelovgivning i andre situationer giver mulighed for at fastsætte en fri husleje for beboelseslejemål, for så vidt angår nyere ejendomme og gennemgribende moderniserede lejemål.

Vi så i Danske BOLIGadvokater ikke afgørende hensyn, der taler imod indførelse af tilsvarende ordninger, for så vidt angår udlejning af ejerboliger.

Ingen imødekommelse af boligejerne
De oven for omtalte 3 områder, hvor de ikke-professionelle udlejere har fået en særstilling, forslår ikke meget i henseende til imødekommelse af boligejerne:

Undtagelse fra kravet om indflytnings- og fraflytningsrapporter er ikke nogen særlig lempelse. Der er en skrap retsvirkning forbundet med ikke at iagttage reglerne, men vi, der beskæftiger os med sager om mangler i boliglejemål, ved erfaringsmæssigt, at det er ganske udmærket, at lejemålets stand ved ind- og udflytning registreres grundigt. Reglerne om ind- og fraflytningsrapporter kan således siges at have en pædagogisk virkning, som - i det omfang det også gjaldt for private boligejere – ville føre til færre tvister også på dette område.

Forhåndsgodkendelse søges ikke i særlig stort omfang. De hidtidige gebyrer har ganske vist været høje, men det er efter Danske BOLIGadvokaters opfattelse ikke afgørende, at gebyret er nedsat til 500 kr. Det afgørende er sagsbehandlingstiden, og her springer det stadig i øjnene, at en privat boligejer må vente i op til et par måneder med at få godkendt huslejen. Det er for lang tid at vente, når ejeren står i et akut behov for udlejning af boligen.

Endelig er den udvidede opsigelsesadgang utilstrækkelig. Den gælder kun for ikke-professionelle udlejere, som ejede boligen på udlejningstidspunktet, og som selv ønsker at benytte det lejede. Det vil sige, at der ikke er indført opsigelsesadgang begrundet i salg af boligen. Der er heller ikke indført udvidet opsigelsesadgang for den, som køber ejerboligen i håb om at få boligen for sig selv. I disse tilfælde blokerer den præceptive lovgivning for omsætning af boligen, og opsigelsesadgangen får således næppe nogen effekt i forhold til det, som var ønskeligt, nemlig at hindre tvangssalg og sikre større mobilitet på boligmarkedet.

Boligejere må vente på, forliget igen overvejes
Lejelovsforliget fra juni 2014 udtrykte en forudsætning om ”ikke samlet set at forrykke den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere”. Det er ikke en præmis, der hindrer, at udlejning af ejerboliger kunne have opnået særstilling, begrundet i forbrugerbeskyttelse af såvel udlejere som lejere. Man kunne have benyttet sig af instrumenter, som kendes fra andre typer af boliglejemål, og forligsparterne kunne have sikret, at forrykkelse af balancen på dette for lejemarkedet relativt beskedne område havde fået stor virkning for det immobile ejerboligmarked.

Desværre svigtede modet, og de private boligejere har reelt alene fået en opsigelsesadgang, som ikke giver væsentlig større beskyttelse end den hidtil gældende adgang til opsigelse af en lejer.

Lejelovsforliget indeholder en såkaldt sunset-klausul. Om to år skal forliget igen overvejes. Vi håber i Danske BOLIGadvokater, at de klemte boligejere kan holde næsen oven vande så længe, og at der i næste runde overvejes en redningskrans med reel flydeevne.