Kan vi afhjælpe byernes overtilflytning og landets befolkningsflugt?

De almene boliger har svært ved at rykke, for jord og byggemuligheder er en knap faktor til høje priser. Det er en vanskelig problemstilling, og man kommer næppe uden om at se på planloven.

Palle Adamsen
Formand for BL

Af Palle Adamsen
Formand for BL

De demografiske ændringer sætter sig spor i alle dele af det danske ejendomsmarked. Også de almene boliger. I alle egne af landet er der opført almene boliger. I de perioder, hvor vi er blevet flere i Danmark pga. befolkningstilvækst, er behovet for almene boliger steget.

Ændringer i befolkningssammensætningen har også betydet ændrede behov, som smitter af på de almene boliger. Flere ældre og plejekrævende giver behov for ældreboliger, flere unge behov for ungdomsboliger. I virkeligheden er det meget enkelt. Det, som bare ikke er enkelt, er, når behovene vender og bliver strukturelle ændringer. Og det er det, vi oplever i øjeblikket.

Der står tomme almene boliger i visse udkantsområder, selvom det statistisk set er en forsvindende lille del af de 560.000 almene boliger, som er ledige. Under 3.500 boliger står tomme. Men det er tydeligt, at de står tomme i de områder, som er strukturelt ramte, f.eks. dele af Sydjylland og Syd- og Vestsjælland.

Til gengæld er der voldsom efterspørgsel i mange andre dele af landet – den østlige del af Jylland, hovedstadsområdet og ikke mindst København, hvor flere end 1.000 nye københavnere hver måned giver kø ved alle boligorganisationernes udlejningsskranker.

Ud fra en klassisk økonomisk tænkning er svaret på udfordringen enkel. Reducer udbuddet, hvor der ikke er efterspørgsel eller behov, og forøg udbuddet, der hvor der mangler – find balancen.

En svær balance
Balancen er bare meget svær, men i Danmarks Almene Boliger knokler vi for at tilpasse boligudbuddet. Vi har de seneste år årligt reduceret antallet af almene boliger med op mod 800 boliger. Det drejer sig om nedrivning og nedbygning, som er en omdannelse af fx. tre etagers boligblokke til rækkehuse – og med en flot fuld kælder. På den måde forsøger vi at udnytte boligmassen bedst muligt, så der sikres en efterspørgsel efter de ombyggede boliger og boligområder.

En sådan øvelse er ikke enkel, og den kræver samspil mellem mange parter. Kommunens planlægning og prioritering af byområder, infrastruktur, institutioner, skoler og trafik er helt afgørende. Det kan være et meget ubehageligt tema, hvilke bysamfund der skal prioriteres, og ikke mindst nedprioriteres. Samspil med lokalsamfundet, erhvervsliv, lokale kræfter og foreninger skal også sættes i spil.

På trods af de strukturelle ændringer er de almene boliger altså i stand til at møde udfordringer på en måde, som man ikke ser i andre lande med samme problemer. Vi undgår spøgelsesområder, og i samarbejde med lokale kræfter får vi aktiveret de stedbundne kvaliteter. Den vej rundt skabes udvikling og åndedræt.

Udviklingen er kommet for at blive
Men de internationale erfaringer viser tydeligt, at det er en udvikling, der er kommet for at blive, så alle parter skal opruste for at klare udfordringen i udkantsdanmark. Det vil utvivlsomt også blive et tema i efterårets boligforhandlinger, hvor rammerne for Landsbyggefondens renoveringer skal fastlægges for de kommende år.

I vækstområderne skal der derimod bygges nye boliger. I København mange. Kommunen ønsker, at 20 procent eller ca. 9.000 boliger frem til 2025 skal være almene. Og kommunen sætter penge af.

Men de almene boliger har svært ved at rykke, for jord og byggemuligheder er en knap faktor til høje priser. Det er en vanskelig problemstilling, og man kommer næppe uden om at se på planloven. I dag er det sådan, at kommunerne kan beslutte fx. farven på tagene og antallet af etager, men de kan ikke beslutte boligformen og sikre en socialt balanceret udvikling af bykvartererne.