LLO: Andelsboliger er blevet for de urimeligt økonomisk begunstigede

Af Jesper Larsen
Cheføkonom, Lejernes LO

Andelsboligen er degenereret set i forhold til de idealer, som oprindeligt var den politiske intention. Boligen er blevet for insiders, for de bedre stillede, og den er urimeligt økonomisk begunstiget. Flere debattører foreslår at omdanne de eksisterende andelsboliger til ejerlejligheder eller at lukke fra tilgangen ved at afskaffe tilbudspligten.

At kaste 200.000 andelsboliger gradvist ind på ejerlejlighedsmarkedet i storbyerne i en tid, hvor pengepolitikken ikke kan blive mere lempelig, og måske endda snart strammes, vil ikke bare give andelshaverne store kapitalgevinster. Det vil også føre til et uheldigt prisfald på ejerlejlighederne, et boligbyggeri med akut åndenød, huslejestigninger i den uregulerede del af lejeboligmarkedet og øget kødannelse til almene udlejningsboliger og boliger i det regulerede privatejede udlejningsbyggeri.

Sidst, men ikke mindst, en stærkt øget segregering i byen. Så økonomisk og samfundsmæssigt set er dette ikke særligt gennemtænkt.

Tilbudspligtens fordele
Det er bemærkelsesværdigt, at fortalerne for at afskaffe tilbudspligten ikke vil forholde sig til de fordele, det har for samfundet og for den enkelte, at lejerne med tilbudspligten kan komme ind i en boligform, hvor beboerne – uanset lejlighedsstørrelse – får demokratisk og lige indflydelse på driften af boligen.

De kan bestemme, om vedligeholdelsen skal forbedres, om vinduerne skal udskiftes, om gården skal renoveres eller om energistandarden skal løftes. Men ikke bare det, beboerne kan som noget helt særligt lade boligen gå i arv. Alt dette er fordele, som enhver andelshaver fremhæver. Det kræver et engagement fra beboeren, men er det ikke godt, at boligformen styrker lysten til indseende og indflydelse? Det kunne tænkes, at det ligefrem fremmer evnen til selvstændig tænkning, innovation og dermed konkurrenceevnen.

Boligen er blevet for insiders, for de bedre stillede og den er urimeligt økonomisk begunstiget.

Jesper Larsen, cheføkonom i LLO

Selvfølgelig må private rigmænd, pensionskasser, kinesiske investorer, developerer og andet godtfolk med privat økonomisk snilde og forudseenhed gerne tjene penge på at opføre og udleje boliger, men det hindrer ikke, at den dag, hvor man vil afhænde en portefølje på for eksempel 1000 boliger, ja, så er der fornuft i at give lejerne en mulighed for at købe.

Sælgeren får ikke noget tab. Potentielle investorer har haft nogle tilbudsomkostninger, men det samme har andelshaverne, når de skal blive enige og tænke sig godt om. Og så sjovt er det altså heller ikke at være underlagt nye private husværter, som leder med lys og lygte efter ideer til at ”videreudvikle” ejendommen – her skal selvfølgelig læses ”øge afkastet”.   

En regulering af andelskronen
Prisen på andelsboligen styres af de private investorers kalkulation af prisen som udlejningsejendom. Andelshaveren kapitaliserer skattefrit ændringer i markedsprisen. Men ligesom det er god tone at sige, at boligejeren selvfølgelig ikke køber ejerbolig for at tjene penge, så gør andelshaveren det heller ikke.

Så en regulering af andelskronen med svingningerne i markedsprisen behøver ikke at være så vigtig. Men hvad med opsparingen i andelsboligen? Hvis andelsideen genoprettes, så andelskronen i nye andelsboligforeninger kun kunne reguleres med et indeks og med ændringer i opsparingen, så kunne boligen igen blive for mellemindkomsterne.

Dette kunne kombineres med statslån, obligatoriske ventelister og boligsocial anvisningsret, især hvis det betød, en lettelse i den ejendomsværdiskat, som andelshaverne nok må imødese, kommer.

Alternativt kunne reglerne ændres, så andelsboliger erhvervet via tilbudspligten kun kunne oprettes som almene andelsboliger, dog med en udvidet ret til at bestemme reglerne for overdragelse til familie og til tidsbegrænset fremleje.

Uden kapitalgevinst og uden kapitalisering af opsparingen ville det være velbegrundet helt at være fritaget for ejendomsværdiskat, og hermed ville man bevare betalelige boliger i byen. Kombineres det med fordelagtige statslån, vil man også her nemmere kunne kræve ventelister og boligsocial anvisning, og dermed løse problemet med den skæve og asociale insiderfordeling af ledige andelsboliger, såfremt der ikke kan findes et interesseret familiemedlem i lige linje.

På denne måde kunne andelsboligen fortsat være en boligform med fællesskab og demokrati, samtidigt med at andelsboligen igen kunne bidrage til en mere varieret beboer sammensætning i byen.