Den kroniske skyld

Udlejer man en bolig, er man uforskyldt i konstant fare for at begå fejl. Reglerne giver ingen mening for almindelige mennesker, og det kludetæppe af regler, der efterhånden er bygget op på området er hullet, selvmodsigende, uklart og ulogisk.

Torben Christensen
Adm. direktør, Ejendomsforeningen Danmark

Af Torben Christensen,
Adm. direktør, Ejendomsforeningen Danmark

Nej, han har da glemt et "u" i overskriften. Det vil mange sikkert tænke med henvisning til Klaus Rifbjergs skelsættende roman fra 1958. Men der er ikke glemt noget i overskriften, for mit indlæg handler slet ikke om københavnske drenges forelskelser og pubertetsproblemer i 1950'erne.

Jeg vil derimod se på en lov, som man stort set ikke kan overholde. En lov, der er så kompliceret og selvmodsigende, at selv hærdede jurister kan begynde at ryste på hænderne. Et regelværk, som ganske enkelt burde være forbudt for børn og andre sarte sjæle.

Jeg hentyder her til boliglejeloven, og allerede her begår jeg sådan set en fejl. For i virkeligheden er der tale om to love: Lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

To umage søstre
De to umage og ikke specielt kønne søstre har gennem årene kunnet drive mange udlejere og administratorer af fast ejendom til grådens rand. For selv når man sætter alt ind på at overholde samtlige bestemmelser i de to love, så er risikoen for at begå fejl meget tæt på 100 procent, og her er det så, at den kroniske skyld kommer ind i billedet.

Reglerne er ganske enkelt så komplicerede, at fejl er tæt på uundgåelige. Lad mig give et eksempel:

Det burde være let at fastsætte huslejen for lejemålene i en ejendom. Alle udgifter plus lidt til uforudsete udgifter, divideret med antallet af kvadratmeter i ejendommen, så lige ganget med antallet af kvadratmeter i det enkelte lejemål og til sidst divideret med 12, så man får den månedlige husleje.

Hokus pokus, lidt behændighed og så i øvrigt keine Hexerei. Men så let er det desværre ikke i virkeligheden.

Mange måder til fastsættelse af huslejen
Først skal man nemlig finde ud af, hvilke regler huslejen skal fastsættes efter. For boliglejemål er der mindst syv forskellige grundlæggende måder at fastsætte huslejen efter, afhængig af ejendommen og den enkelte lejlighed.

Var antallet af udlejede lejligheder i ejendommen for eksempel seks eller færre før den 1. januar 1995, gælder et sæt regler, uanset om ejendommen senere er blevet udbygget. Hvis der den 1. januar 1980 var mere end 80 procent af ejendommens areal, der blev anvendt til andet end beboelse, så gælder der nogle andre regler, uafhængig af hvorledes ejendommen ser ud i dag. Hvis lejligheden er ombygget for mere end 2.112 kr. pr. m2 gælder en tredje regel.

Hvis ejendommen er taget i brug i 1963 eller tidligere gælder en fjerde regel. Er den taget i brug efter 1963 eller efter 1991, så gælder en femte og en sjette regel. En syvende regel handler om lejefastsættelse i boliger, som tidligere havde været erhvervsarealer, boliger i tidligere ubenyttede tageetager, eller hvor der er bygget en tagetage på.

Der findes faktisk i tilgift en række varianter af de syv grundlæggende principper, som gør billedet endnu mere uklart. Men det vil være alt for omfattende her at forsøge at komme ind på dem.

Hvis man så lykkes med at finde den rigtige metode, så skal man i gang med at gange og dividere. Hvad man må tage med i sin beregning, og hvad man ikke må tage med, findes der imidlertid ikke nogen entydig oversigt over. Det varierer fra kommune til kommune. Det er nemlig huslejenævnene, der i sidste ende afgør, om en husleje er passende eller ej. Og deres praksis er meget forskellig. Det gælder for eksempel for noget så simpelt som udgifterne til trappevask, som ikke efter huslejenævnenes opfattelse koster det samme over alt.

Betaling af lån - ofte ikke med i huslejen
Så skulle beregning af udlejerens udgifter til betaling af lån i ejendommen da være en smal sag. Der kommer løbende oversigter fra kreditforeningen, der fortæller, hvor meget du som ejer af en udlejningsejendom skal betale på dit lån, hvad der er renter, hvad der er gebyrer, og hvad der er afdrag. Det kan du da bare lægge på huslejen på den ejendom, som du har købt i 2005?

Svaret er i mange tilfælde "nej". Den forrentning, som ejerne af ejendommen kan indregne, har ofte ingen relation til den ejendom, som pågældende har købt. Mange ejendomme er for eksempel underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje, hvor udlejer kan indregne sine omkostninger i lejen, men dog ikke omkostningerne til forrentning af de lån, der er i ejendommen. Her kan man i stedet indregne en forrentning på 7 procent af den værdi ejendommen var fastsat til ved den 15. almindelige vurdering pr. den 1. april 1973 - på en ejendom købt i 2005.

Giver det mening?

En forståelig lov efterlyses
Herved tilbage til udgangspunktet: Til overskriften på denne kommentar.

Udlejer man en bolig, er man uforskyldt i konstant fare for at begå fejl. Reglerne giver ingen mening for almindelige mennesker, og det kludetæppe af regler, der efterhånden er bygget op på området, er hullet, selvmodsigende, uklart og ulogisk. Pladsen her gør, at jeg desværre ikke kan komme ind på de endnu mere snørklede regler for varsling af huslejestigninger.

Jeg er overbevist om, at det med et fælles, viljefast håndslag fra ministeren, lejerorganisationerne og Ejendomsforeningen Danmark vil være muligt af lave en klar og forståelig lovgivning, der giver både lejerne og udlejerne større vished og tryghed. En forståelig lov, som medfører færre konflikter og styrker retssikkerheden.

Hvem kan være imod det?