Boligøkonom: Behov for et fleksibelt boligmarked

Af Joachim Borg Kristensen
Boligøkonom i Nykredit Markets

Med finanslovsaftalen for 2015 skaber regeringen og dens støttepartier et redskab for landets kommuner, hvor de får mulighed for at øremærke op til 25 procent af nye boligområder til almennyttigt byggeri og at yde økonomisk støtte hertil. Det påvirker beboersammensætningen og bakkes op af såvel folketings- som kommunalpolitikere, lejerorganisationer og almene boligselskaber.

Der er et stort problem med mangel på boliger i de største byer. Indsatsen for at sikre lavindkomstgrupper adgang til billige boliger i særligt København har dog også indflydelse på adgangen for mellemindkomstgrupper. Når man opprioriterer almene boliger, sker det på bekostning af ejerboliger og private udlejningsboliger. Det reducerer mobiliteten på såvel boligmarkedet som arbejdsmarkedet.

Fordele for nogle, ulemper for flere
I de seneste seks-syv år har befolkningstilvæksten i særligt København været usædvanligt høj. 

Det har skabt et massivt pres på boligmarkedet. Salgspriserne på ejerboliger er mange steder steget med 25 procent på to år, andelspriserne nærmer sig deres maksimalpriser, det bliver sværere at finde en privat udlejningsbolig, og ventelisterne til almene boliger bliver længere. 

En fremtidig øremærkning af 25 procent af nye boligområder til almennyttigt byggeri kan skære toppen af ventelisterne for en specifik befolkningsgruppe, men gør det sværere og dyrere for beboerne i de resterende 75 procent.

Når man opprioriterer almene boliger, sker det på bekostning af ejerboliger og private udlejningsboliger. Det reducerer mobiliteten på såvel boligmarkedet som arbejdsmarkedet.

Joachim Borg Kristensen
Boligøkonom i Nykredit Markets

Øremærkning fører til prisstigninger
Med udsigt til fortsat høj befolkningstilvækst i mange år frem er der et stort behov for at øge antallet af ejerboliger og private udlejningsboliger i København. 

Til trods for en pæn stigning i 2014, er boligbyggeriet ikke højt nok til at imødekomme efterspørgslen. Det er en væsentlig årsag til de seneste to års kraftige stigninger i boligpriserne. 

Øremærkning af 25 procent til almennyttigt byggeri vil presse priserne yderligere op på de 75 procent til privat byggeri, hvor beboerne vil komme til at betale mere for en ejerbolig eller privat udlejningsbolig. Dermed flyttes problemet med adgang til boligmarkedet op i mellemindkomstgrupperne.

Hvor har arbejdskraften hjemme?
En anden effekt er, at det private nybyggeri bliver begrænset på et tidspunkt, hvor den økonomiske vækst er høj, og der skabes mange nye arbejdspladser. 

En stor del henvender sig til højtspecialiseret arbejdskraft, der har behov for bolig i København i en kortere eller længere periode. De efterspørger private udlejningsboliger eller ejerboliger – ikke almene boliger med ventelister og komplicerede regler for tildeling. 

Evnen til at tiltrække arbejdskraft til København og andre vækstcentre svækkes derfor, når adgangen til boliger på markedsvilkår reduceres.

Huslejereguleringens dobbeltspil
Derudover er det værd at kaste et blik på den eksisterende masse af udlejningsboliger, som ligger spredt ud over landets største byer. 

Den almene sektor tegner sig for tæt ved hver femte bolig i København. Dertil kommer den private udlejningssektor, som bringer antallet af udlejningsboliger op på 150.000 i Københavns og Frederiksberg kommune, svarende til 45 procent af boligmassen. Da langt hovedparten er underlagt huslejeregulering, er der allerede i dag et meget stort antal centrale, billige boliger.

Huslejeregulering er et effektivt redskab til at sikre et udvalg af billige boliger i de centrale bydele. Problemet i dag er udnyttelsen. 

En væsentlig andel af beboerne har nemlig ikke lave indkomster. Man finder også højtuddannede, direktører og velbeslåede pensionister i de billige, huslejeregulerede udlejningsboliger. 

Frem for at flytte til en dyrere bolig, som deres økonomi ellers giver mulighed for, så giver loftet over huslejen dem et økonomisk incitament til at blive boende. De "optager" derved boligen og reducerer mobiliteten på bolig- og arbejdsmarkedet.

Potentiale for et velfungerende boligmarked
Vi skal sikre proportionerne i debatten om billigere boliger. København er også i dag tilgængelig for den brede befolkning i Danmark. 

Mens prisniveauet kan være en hindring i nogle områder, skal man geografisk ikke langt væk for at finde ejerboliger, som lavere indkomstgrupper også har råd til. Dertil kommer den store koncentration af særligt almennyttigt udlejningsbyggeri i København. 

Disse forhold er i sig selv ekstraordinære i sammenligning med andre hovedstæder.

Ud over øget boligbyggeri bør man også forfølge en mere fleksibel udnyttelse af boligmassen i København og de største byer, hvor mobiliteten øges til gavn for den økonomiske vækst i Danmark. 

En række studier har påvist den relativt lave mobilitet på det danske boligmarked over de seneste snart 15 år. 

OECD anbefalede eksempelvis tilbage i 2006 et mere fleksibelt marked med huslejer inden for både privat og almennyttig udlejning, som i højere grad afspejler boligens kvalitet, beliggenhed og efterspørgsel. En anbefaling, som blev gentaget i 2012. Velfærdskommissionen anbefalede også markedsbestemt lejefastsættelse som del af en generel deregulering og fjernelse af subsidier på boligmarkedet.