Civilingeniør om andelsboliger: Politikere bør hellere ændre gammel lov

Af Hans Henrik Kondrup
Civilingeniør og projektudvikler

Der findes lidt over 200.000 andelsboliger i Danmark. Heraf er cirka 160.000 beliggende i København.

Stort set alle andelsboligforeninger stiftet i København de seneste 20 år er tidligere lejeboliger, som er blevet konverteret til andelsboliger jævnfør lejelovens § 102 fra 1975, hvor lejerne i en udlejningsejendom skal have tilbudt ejendommen til samme købesum og samme vilkår, som ejeren kan opnå salg til anden side.

Nye andelsboligforeninger, som er stiftet som nybyggede andelsboliger i København, kan tælles på nogle få hænder.

Da loven om tilbudspligten blev gennemført i 1975 var den primære baggrund at give lejere mulighed for at overtage de mange forsømte udlejningsejendomme, som udlejer ikke havde vedligeholdt og i fællesskab sætte disse i stand. 

Andelsboligen som boform er mere end 100 år gammel. Denne var inspireret af de kooperative andelstanker, der opstod i sidste halvdel af 1800-tallet i for eksempel brugsforeningerne og andelsslagterierne – nemlig at samarbejde for at fremme fælles interesser.

Det er mine forventninger, at andelsboligen som boligform vil være fremtidens boligtype. Ikke kun for seniorer, men også for børnefamilierne.

Hans Henrik Kondrup
Civilingeniør og projektudvikler

Dengang handlede det om i fællesskab at kunne overtage og renovere de mange usle boliger, der var kendetegnet for København og sikre billige boliger. Lidt samme tankesæt, som lå bag loven fra 1975 om tilbudspligten.

I 1975 var huslejen relativt lav i forhold til omkostningerne for en ejerbolig. Da andelsboligens pris var fastlagt ud fra salgsprisen for udlejningsejendommen, var prisen for andelen relativt beskeden. Derfor var konverteringen til andelsboliger – på det tidspunkt – den rigtige model, således at familier i den lavere indkomstgruppe havde mulighed for at købe en andelsbolig i København.  

Forandret marked bryder med andelstanken
Gennem de sidste 10 år er udlejningspriserne steget markant og markedet for ejerboliger er eksploderet. Samme er derfor også prisen for anden gangs salg for andelsboligerne.

Det er vel meget få, som har ønsket at overtage en udlejningsbolig som andelsbolig alene på baggrund af andelstanken og fællesskabet, men vel mere fordi andelsboligen ville kunne sælges for 10 gange det, man har givet for den.

På den baggrund er der opstået et marked for rådgivere og realkreditinstitutioner for at tilbyde lån til de nyetablerede andelsboligforeninger, som har udnyttet tilbudspligten.

Mange af disse lån har haft risici, som andelsforeningerne ikke har kunne overskue/forstå. Flere større foreninger er derfor kommet i økonomisk klemme, og enkelte er gået konkurs. 

Det er derfor helt relevant, at man fra politisk side ønsker at stramme op på reglerne – for denne type ”andelsboliger”.

Men ud fra den grundlæggende andelstanke på basis af fællesskab og deleøkonomi kan man vel i dag ikke betegne disse boliger som egentlige andelsboliger. De burde vel mere rettelig kaldes ”konverteringsboliger”.

Ny lovgivning skal gælde for konverteringsboliger
Og den nye lovgivning burde alene forholde sig til denne type boliger. Det er nok lidt vanskeligt, men man kunne måske i stedet afskaffe tilbudspligten, som er løbet fra udviklingen, og som stort set har ryddet markedet for billige lejeboliger i København.

Men der findes altså 40-50.000 helt almindelige andelsboliger rundt omkring i Danmark, som er stiftet og nyopført som andelsboliger, og som har en sund økonomi.

De nye regler vil således også stramme op for etablering af nye andelsboliger. Det er et problem.

I dagens marked er der for eksempel behov for 30.000 seniorboliger. Nye seniorboligforeninger etableres enten som almene boliger eller som andelsboliger. 

Der etableres i dag en del almene seniorboligforeninger. Selvom almene boliger opfattes som billige boliger, er dette samlet set en meget dyr måde for samfundet at etablere boliger på.

Seniorer skal have hjælp til andelsforeninger
Det er i dag vanskeligt at etablere nye seniorandelsboligforeninger, fordi reglerne og lovgivningen begrænser mulighederne blandt andet i forhold til almene boliger.

En seniorandelsboligforening etableres typisk af en gruppe seniorer, som ønsker at bo i et bofællesskab i den tredje alder.

De hyrer en arkitekt til at tegne og forhandler med den lokale kommune om at købe et grundareal. Det tager typisk fem år fra idé til det færdige byggeri er klar til indflytning. Mange opgiver undervejs. Der er de sidste ti år kun etableret nogle enkelte seniorandelsboligforeninger.

Undertegnede har derfor udviklet en ”pakke”, hvis formål det er at fremme etableringen af nye andelsboliger for seniorer.

Dette sker i tæt samarbejde med den lokale kommune omkring mulige beliggenheder. Der udarbejdes projektforslag i samarbejde med en lokal arkitekt, og der udarbejdes investerings- og driftsbudgetter.

Herefter tilbydes den samlede pakke til lokale seniorer. Jeg er netop nu i gang med det første projekt i samarbejde med Gribskov Kommune.

Følgende forhold gør det vanskeligt at arbejde med seniorandelsboliger:

• Jævnfør udbudsloven fra 2011 skal kommunen sælge grundarealer ved offentligt udbud. Loven rummer dog undtagelser – nemlig for almene boliger og ungdomsboliger. Men ikke for seniorboliger som andelsboliger. Denne lov bør ændres, så undtagelsen også gælder seniorboliger.
• Ny lovgivning som nærværende med strammere regler for egen investering og finansiering af fælleslån i andelsboligforeninger. Det gør det dyrere, hvilket ikke fremmer processen for at afdække det store behov for seniorboliger i markedet.
• Lovgivningen for andelsboliger hører under Erhvervsministeriet, mens lovgivningen for andre boligtyper hører under Boligministeriet. Det er ulogisk. Det hele bør lægges ind under Boligministeriet.
• Der er tre forskellige principper for at værdiansætte en andelsbolig. Generalforsamlingen vælger princippet. Det er typisk et valg af valuarvurderingen, der har givet de meget høje værdiansættelser og dermed øget salgsprisen for visse andelsboliger i København. Idéen bag andelsboligtanken er netop, at boligen ikke skal være omfattet af udsvingene i markedspriserne for ejerboliger, men have en stabil værdi der sikrer, at almindelige mennesker har råd til at købe boligen. Da antallet af private udlejningsejendomme er faldet markant, er det vanskeligt at finde en sammenlignelig til værdiansættelsen. Man burde derfor ændre loven helt på dette område.

Det er mine forventninger, at andelsboligen som boligform vil være fremtidens boligtype. Ikke kun for seniorer, men også for børnefamilierne.

Det aktuelle tankesæt omkring deleøkonomi er helt i tråd med andelstanken. Politikerne bør derfor snarere tænke på, hvordan man vil fremme etableringen af flere andelsboliger frem for at stramme på noget lovgivning, som alene skyldes, at udviklingen er løbet fra en lovgivning om tilbudspligt fra 1975.