Debat

Debat: Sådan løser vi manglen på boliger til enlige og ældre

DEBAT: Der er aktuelt behov for 30.000 seniorboliger i Danmark, og det behov vil kun stige i fremtiden. Civilingeniør og projektudvikler Hans Henrik Kondrup giver her sit bud på, hvordan vi kan imødekomme det behov. 

Andelsboliger i tidligere udlejningsejendomme er alene andelsboliger, fordi loven om forkøbsret for lejerne dikterer, at boligerne skal stiftes som andelsboliger, skriver Hans Henrik Kondrup.
Andelsboliger i tidligere udlejningsejendomme er alene andelsboliger, fordi loven om forkøbsret for lejerne dikterer, at boligerne skal stiftes som andelsboliger, skriver Hans Henrik Kondrup.Foto: /ritzau/Pierre Sales
Emil Dyrby
GDPRDeleted
Vis mere
Dette indlæg er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Altinget skal overholde de presseetiske regler.

Af Hans Henrik Kondrup
Civilingeniør og projektudvikler

Alle kommuner ønsker at fremme etableringen af seniorandelsbofællesskaber.

Realdania offentliggjorde kort før jul en omfattende rapport vedrørende boligbehovet i Danmark. Den konkluderer, at der i Udkantsdanmark mangler boliger til enlige og ældre.

Fakta
Deltag i debatten!
Send dit indlæg til [email protected].

Realdanias filantropidirektør fulgte op med en kronik i Politiken den 25. december og efterlyste tiltag, der kunne fremme etableringen af flere seniorboliger i Udkantsdanmark.

Der er aktuelt behov for 30.000 seniorboliger i Danmark og behovet vil være stigende fremover.

Seniorbofællesskaber
Seniorboliger etableres som bofællesskaber. Enten som almene boliger eller som andelsboliger. Der er behov for begge typer, da de henvender sig til forskellige målgrupper.

Almene boliger er lejeboliger, som finansieres med 10 procent 50-årig rente- og afdragsfrie lån fra Landsbyggefonden, 88 procent statsgaranterede realkreditlån med ydelsestilskud og 2 procent beboerindskud. Lejen beregnes som balance mellem indtægter og udgifter.

Andelsboliger er en mellemting mellem leje og ejerboliger. Man betaler et indskud og en månedlig boligafgift. Boligerne finansieres ved 20 procent indskud og et 80 procent fælleslån.

Alle kommuner ønsker at fremme etableringen af seniorandelsbofællesskaber. Dels frigiver dette større huse til nye børnefamilier og dels vil kommunen på sigt kunne nedbringe omkostningerne til hjemmeplejen, da man i et seniorbofællesskab har gode sociale relationer og derfor vil være mere robust og mindre plejekrævende med alderen.

Hvis der skal dækkes bare en brøkdel af behovet for seniorandelsboliger inden for en overskuelig årrække, skal der fjernes nogle politiske ”bump” på vejen og ikke skabes nye.

Genindfør ”støttede” andelsboliger i ABL
Der er i dag INGEN kreditforening, der vil yde lån til andelsbofællesskaber i Udkantsdanmark. De vurderer alle, at risikoen er for stor. Det er alene foreningens ejendom, der står som sikkerhed for lånet.

I 2004 fjernede man støtten til andelsboliger. Dette var et direkte tilskud på 10 procent af de samlede omkostninger.

For at opnå støtten var der krav til boligstørrelser og til den samlede investering. Der bør igen indføres begrebet ”støttede” andelsboliger. Ikke som et økonomisk tilskud, men som en statsgaranti på hele fælleslånet.

I dag kan kommunerne jævnfør ABL give garanti på den del af fælleslånet, der ligger over 60 procent af den samlede investering. Men ingen kommune ønsker reelt at give denne garanti.

Derfor skal der være et krav om en samlet garanti. Dermed vil kreditforeningerne også yde lån til seniorandelsboliger i Udkantsdanmark.

Seneste forslag til stramning af ABL
Et af de politiske ”bump” er seneste 16-punkts forslag til stramning af ABL, som netop har været i høring.

Baggrunden for ønsket om stramninger skyldes alene de økonomiske problemer, der har været med nogle specifikke andelsboligforeninger i tidligere udlejningsejendomme i København.

Andelsboliger i tidligere udlejningsejendomme er alene andelsboliger, fordi loven om forkøbsret for lejerne dikterer, at boligerne skal stiftes som andelsboliger.

Ikke fordi de lejere, der erhverver ejendommen, nødvendigvis har en dybere ideologisk holdning til andelstanken og fællesskabet. De kunne lige så godt være ejerboliger, som der også har været forslag om fra flere politiske partier.

Eller man kunne helt fjerne loven om forkøbsret, som reelt har fjernet alle billige lejeboliger i København. Dette foreslog Ejendomsforeningen Danmark i et åbent brev til ministeriet for et par år siden.

Tidlige udlejningsejendomme
Det, der karakteriserer andelsboliger i tidlige udlejningsejendomme, er:

  • Det er alle ældre ejendomme, som kræver relativt store omkostninger til renovering, fornyelser og vedligehold inden for en kortere årrække efter stiftelsen.
  • Det er ejendomme primært beliggende i København, hvor der har været voldsomme prisstigninger på både ejerboliger og lejeboliger, hvilket har påvirket værdiansættelsen således, at en andelsbolig i en tidligere udlejningsejendom stort set koster det samme som en ejerbolig. Hele tanken bag andelsboligen er netop, at andelsboliger skal være billige boliger for den almindelige dansker med afsæt i fællesskabet for at skaffe bedre boliger.
  • Andelsboliger i tidligere udlejningsejendomme udgør den største del af de i alt 200.000 andelsboliger i Danmark. Derfor er der en generel antagelse blandt politikere om, at dette er ”ægte” andelsboliger og dermed lovgiver med udgangspunkt i netop denne type boliger.
  • Interesseorganisationer som for eksempel Andelsboligernes Fællesrepræsentation ABF har langt størstedelen af sine medlemmer blandt andelsboligforeninger i tidligere udlejningsejendomme og har derfor primært fokus på problemerne i denne type andelsboligforeninger fremfor at fremme mulighederne for nybyggede seniorandelsboligforeninger.

I Udkantsdanmark er det helt afgørende, at prisen på en andel skal svare til prisniveauet i området. Dette håndterer man ved at fastlægge prisen på en andel ud fra den gennemsnitlige friværdi på ejerboliger i området.

I Udkantsdanmark ligger de aktuelle friværdier på 300.000 kroner. Dette betyder, at den samlede investering per kvadratmeter bolig reelt skal ligge lavere end det tilsvarende rammebeløb for en almen bolig.

Nybyggede boliger
Lovforslaget påvirker desværre etableringen af nye seniorandelsbofællesskaber i Udkantsdanmark. Når der er tale om nybyggede boliger, skal der ikke hensættes større beløb til renovering og fornyelser de første mange år.

Når man i loven lægger op til, at den største del af fælleslånet skal afdrages, vil dette medføre, at værdien af andelen stiger i takt med afdragene på fælleslånet.

Da andelen finansieres ved et banklån, vil dette stille større krav til kreditværdigheden af en kommende køber, ligesom det vil være dyrere at bo i andelsboligen. Dermed begrænser man salgsmulighederne af andelsboligen.

Seniorer skal ikke spare op – tværtimod. Det vigtigste er, at man sidder med en fast billig boligafgift og at andelen nogenlunde holder sin værdi.

Begrænsningerne på afdragsfrihed på fælleslånet bør derfor fjernes i lovudkastet.

Lov om salg af offentlig ejendom
En seniorandelsboligforening etableres typisk på initiativ fra en gruppe private borgere, der ønsker at bo sammen i den tredje alder. Børnene er flyttet hjemmefra, og huset er blevet for stort og upraktisk.

Kommunen vil gerne sælge et grundareal til gruppen. Men i henhold til lov om salg af offentlig ejendom fra 2011 skal det pågældende grundareal først udbydes i Offentligt Udbud. Der er dog undtagelser i loven – nemlig til almene boliger og støttede ungdomsboliger.

Undtagelsen bør også gælde for støttede andelsboliger jævnfør ovenfor.

Politik har aldrig været vigtigere

Få GRATIS nyheder fra Danmarks største politiske redaktion

Omtalte personer

Hans Henrik Kondrup

Civilingeniør, projektudvikler, fhv direktør, Ejendomsselskabet Tretorn
civilingeniør (DTU 1976)

0:000:00