Skal andelsboligen sættes fri?

Af Curt Liliegreen 
Sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter 

Skal andelsboligen sættes fri? I Boligøkonomisk Videncenter har vi, som det er naturligt for et videncenter, ikke en ideologisk eller politisk holdning til spørgsmålet, men anskuer det ud fra en praktisk vinkel: Hvilke fordele og ulemper er der knyttet til en liberalisering af andelsboligmarkedet?

Hvad vil det sige, at andelsboligen skal sættes fri? Blandt økonomer opfattes dette, som at maksimalprisbestemmelsen for boligerne fjernes, og at friværdien i andelsboligen (andelen) skal beskattes med ejendomsværdiskat. Endelig skal andelsboligforeningen have mulighed for at opnå et fradrag for sine renteudgifter. Disse forslag har gentagne gange været oppe i den boligpolitiske debat, men hvad er den praktiske konsekvens heraf?

Andelsboligen: Et københavnerfænomen
For det første må man gøre sig klart, at andelsboligen som boligtype ikke er ligeligt fordelt i landet. 75 procent af vore andelsboliger ligger i Hovedstadsregionen og Region Sjælland. Især er andelsboligen et københavner-fænomen. Derfor er man nødsaget til at se på andelsboligen i forhold til den udvikling på boligmarkedet, der i disse år finder sted i København. Byer som Aarhus, Odense eller Aalborg har slet ikke den samme relative mængde af andelsboliger. 

En liberalisering af andelsboligerne vil kun have en beskeden effekt på boligbyrdeproblemerne i København. Til gengæld vil en fordyrelse af de ældre andelsboliger gøre det endnu sværere for unge at komme ind på boligmarkedet i København. Disse forhold må vejes op mod hinanden.

Curt Liliegreen
Sekretæriatchef i Boligøkonomisk Videncenter

Boligmassen fordelt på boligtyper i 2014, beboede boliger

Kilde: www.statistikbanken.dk 

I landet som helhed udgør andelsboligerne knap otte procent af boligerne. I Hovedstadsregionen er andelen på 16 procent, og i København ligger den på hele 33 procent. Den ulige fordeling er så markant, at den ikke kan ignoreres. En liberalisering af andelsboligområdet må derfor analyseres i forhold til, hvordan den vil påvirke boligmarkedet i hovedstaden i øvrigt.

Det er et boligmarked, der er udfordret blandt andet i form af stigende priser på ejerboliger, en fortsat befolkningstilvækst, ikke mindst som følge af tilflytning fra andre dele af landet, samt af landets højeste andel af singler. Det skaber et efterspørgselspres på lejlighedsmarkedet. Tilsammen kan disse udfordringer skabe et ”boligbyrdeproblem”, så det bliver stedse vanskeligere for personer med lav- eller mellemindkomst og uden opsparing at skaffe sig en bolig i de centrale dele af byen. 

Et sammenvævet boligmarked
Boligmarkedet består af forskellige delmarkeder i form af almene familieboliger, private udlejningsboliger, ejerboliger, andelsboliger og boliger ejet af offentlig myndighed. Når boligmarkedet er i balance, er det en balance mellem disse delmarkeder. Hvert delmarked er påvirket af regulering såvel som af subsidier. Piller man ved ét af disse subsidier eller reguleringer på et enkelt marked, får det konsekvenser for hele boligmarkedet, fordi man forskubber balancen mellem de enkelte markeder.

Hvis man liberaliserede andelsboligmarkedet fuldt ud, ville det i den aktuelle markedssituation medføre et løft i prisen for andelsboligerne. Det ville i takt med fremtidige andelsbolighandler medføre, at andelsboligerne bliver dyrere for de nye ejere. Man må antage, at en liberalisering af andelsboligmarkedet potentielt vil medføre, at der kommer en større overensstemmelse mellem beboernes nytte og deres betalingsvilje. Det vil sikre en mere optimal udnyttelse af boligmassen.

I praksis vil en del af de personer, der ellers ville købe en ejerbolig, i stedet efterspørge en andelsbolig (eller en privat udlejningsbolig hvis lejelovgivningen blev liberaliseret). 

Fordele og ulemper må afvejes
Der bliver ikke flere boliger på markedet blot pga. den øgede efterspørgsel, men de boliger, der er, vil blive udnyttet mere rationelt. Dette vil isoleret set medføre, at prisen på ejerboliger falder.

Det hele kan lyde meget teoretisk, men de analyser, der er lavet på området, viser, at konsekvenserne kan blive mærkbare. Det Økonomiske Råd anfører i en rapport (Dansk Økonomi, forår 2001), at en liberalisering af privat udlejning vil kunne reducere prisen på ejerboliger med 9-17 procent i Københavns Kommune. Effekten af en liberalisering på andelsboligmarkedet alene vil være dog betydeligt mindre. 

En anden konsekvens af en liberalisering på andelsboligmarkedet kan være, at vi slipper for ”sorte penge under bordet” ved handel med andelsboliger. Vi har ikke data for dette problems omfang. Hvis man imidlertid sætter markedsmekanismerne ud af kraft i den formelle prisdannelse på et gode, kan markedskræfterne vise sig på anden vis, i form af ”penge under bordet” eller lange ventelister og måske ”vennetjenester” og nepotisme i forbindelse med ventelisterne.  

Disse forhold taler for, at en liberalisering af markedet kunne løse nogle reelle problemer på boligmarkedet i dag. Fordelene herved må imidlertid vejes op mod de ulemper, en liberalisering kan medføre i lyset af den aktuelle udvikling i hovedstadens boligmarked. 

Vi har ikke aktuelle skøn for, hvor meget ejerboligpriserne i København ville falde, hvis andelsboligmarkedet blev liberaliseret. Sætter vi det til fem procent, er dette knap nok prisstigningen på ejerboliger i et enkelt kvartal, da boligboblen kulminerede i midten af 00’erne. En liberalisering af andelsboligerne vil således kun have en beskeden effekt på boligbyrdeproblemerne i København. Til gengæld vil en fordyrelse af de ældre andelsboliger gøre det endnu sværere for unge at komme ind på boligmarkedet i København. Disse forhold må vejes op mod hinanden.