Debat

Svensk forsker om stigende boligpriser: Vi er misundelige på Danmark

De politiske svar på Sveriges stigende boligpriser har været mangelfulde. Der er brug for at ophæve indefrysningen af skatteværdier med Danmark som forbillede, skriver Peter Englund fra Stockholm School of Economics.

Skattesystemet favoriserer ejerboliger over lejeboliger, hvilket skaber ulighed, skriver den svenske forsker Peter Englund.
Skattesystemet favoriserer ejerboliger over lejeboliger, hvilket skaber ulighed, skriver den svenske forsker Peter Englund.Foto: Linda Kastrup/Ritzau Scanpix
Peter Englund
Dette indlæg er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Altinget skal overholde de presseetiske regler.

I Sverige er priserne på enfamiliehuse steget næsten kontinuerligt i flere årtier og er femdoblet siden midten af ​​1990'erne.

Stigningen er større end i de fleste sammenlignelige lande – kun Norge kan konkurrere og har snarere oplevet stigninger for nylig. Siden coronaudbruddet i februar 2020 er priserne på de svenske enfamiliehuse steget med 20 procent. Men er det et problem?

Der er lidt, som tyder på, at det handler om en boble, der er drevet af spekulation og urealistiske forventninger til fremtidige prisstigninger.

Tværtimod kan priser godt forklares med grundlæggende faktorer som frem for alt faldende renter på huslån i kombination med stigende indkomster.

Efterspørgslen stiger især i Stockholm
Beregnet som en andel af husholdningernes disponible indkomst er renteomkostningerne for et fuldt belånt hus i dag lidt over halvt så stort som i 1995. Efterspørgslen efter boliger er steget – især i Stockholm og andre større byer – hvor jordpriserne er steget kraftigt.

Ikke desto mindre opfattes huspriserne af mange som et stort problem. Internationale organisationer som IMF og EU opfordrer regelmæssigt Sverige til at træffe foranstaltninger, som kan bremse prisudviklingen.

Temadebat

Hvad stiller vi op med de galopperende boligpriser?
Mens boligpriserne galopperer af sted, har regeringen gentagne gange afvist at foretage indgreb.

Finansminister Nicolai Wammen (S) fastslog i april, at regeringen hverken frygter for en ny finanskrise eller planlægger indgreb på boligmarkedet, men at regeringen "vil følge udviklingen tæt i de kommende måneder".

Altinget giver i en temadebat ordet til økonomer, interessenter og politikere, som vil debattere, hvorvidt de vil regulere de stigende boligpriser, og hvordan de vil foretage eventuelle indgreb.

Her er deltagerne:

  • Birthe Larsen, lektor ved Økonomisk Institut på Copenhagen Business School 
  • Curt Liliegreen, direktør, Boligøkonomisk Videncenter 
  • Kathrine Olldag (R), medlem af Folketinget og skatteordfører 
  • Lars Andersen, direktør, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd  
  • Louise Aggerstrøm Hansen, chefanalytiker, Danske Bank 
  • Louise Schack Elholm (V), medlem af Folketinget og skatteordfører 
  • Michael Rehm, seniorforsker ved University of Auckland Business School
  • Mira Lie Nielsen, chefanalytiker, Nykredit
  • Peter Englund, professor emeritus ved Stockholm School of Economics
  • Troels Ravn (S), medlem af Folketinget og skatteordfører.

Om temadebatter:
I Altingets temadebatter deltager en række aktører, som skriver debatindlæg om aktuelle emner.

Alle indlæg er alene udtryk for skribenternes holdning, og indlæg i Altinget skal overholde de presseetiske regler.

Debatindlæg kan sendes til [email protected].

Anledningen til deres henvendelser er husholdningernes gæld. Med højere priser kommer større lånebehov. Som en andel af den disponible indkomst er husholdningernes gæld steget fra knap 100 procent i midten af ​​1990'erne til næsten 200 procent i dag.

I kølvandet på den globale finanskrise ser mange dette som en trussel mod den finansielle og makroøkonomiske stabilitet. Svenske regeringer af forskellige politiske farver har også gennem Finansinspektionen rettet særlige foranstaltninger mod husholdningernes lånemuligheder:

Et låneloft på 85 procent af ejendommens værdi blev indført i 2010. Loftet henviser til lån i hjemmet som sikkerhed og tillader desuden usikrede lån.

Der blev indført krav om afbetaling i 2016 med to procent om året for lån ud over 70 procent af sikkerhedens værdi og med en procent om året ned til 50 procent af værdien.

I 2018 blev kravet øget med en procent for låntagere med lån over 450 procent af indkomsten. Disse skal således afskrive henholdsvis tre og to procent afhængigt af belåningsgraden. Bankernes udlånsstandarder (baseret på rådighedsbeløb) er blevet skærpet under indflydelse af Finansinspektionen.

Begrænset med makroøkonomiske effekter
Disse tiltag er blevet kritiseret, især af akademiske økonomer, fordi de positive effekter på den økonomiske stabilitet er små i forhold til de begrænsninger, der bliver pålagt visse husstande.

Generelt rammes unge husstande i starten af ​​deres boligkarriere hårdest. Med de aktuelle lånesatser på lidt over en procent efter et skattefradrag på 30 procent betyder tilbagebetalinger på tre procent mere end en tredobling af de aktuelle kapitaludgifter til en bolig.

Det faktum, at tilbagebetaling er en besparelse og uden omkostninger, er en lille trøst for unge husstande, som ikke har mulighed for at låne gennem venner og forældre. De er tvunget til enten at vælge et mindre og dårligere stillet hjem eller at humpe sig frem på lejemarkedet.

Det sidstnævnte er sjældent et attraktivt alternativ, fordi køerne til lejelejligheder er lange, og huslejen på markedet er skyhøj. De mest berørte er kreditværdige husstande uden adgang til egenkapital, husstande med stor menneskelig kapital, men lille finansiel kapital.

Disse negative virkninger for visse grupper skal opvejes af positive effekter for den finansielle og økonomiske stabilitet. Disse er dog ikke indlysende. Et afskrivningskrav medfører, at faste udgifter stiger, og at husholdningerne får mindre margener for at imødegå indkomstforstyrrelser.

Tilbagegangen påvirkes yderligere
I en økonomisk konjukturnedgang med stigende arbejdsløshed risikerer privatforbruget derfor at falde mere, end det ellers ville have gjort. Det påvirker yderligere tilbagegangen. I den henseende risikerer afskrivningskravet at reducere den makroøkonomiske stabilitet.

Da afskrivningskrav og lånelofter har tendens til at reducere husholdningernes gæld, falder følsomheden over for rentestød også. Dette kan i sig selv gøre økonomien mere robust, især fordi finansielle kriser har tendens til at falde sammen med høje renter.

Samtidig aftager virkningen af ​​pengepolitikken. Det fungerer ved at påvirke de rentesatser, som husstande og virksomheder betaler via nøglerenter og aktivkøb.

En vis skepsis over for nødvendigheden af ​​afskrivningskrav og lånelofter er derfor berettiget. Efter alt at dømme har de makroøkonomiske effekter været ganske små.

Ved stramningen af ​​afskrivningskravet i januar 2018 så man dog et vist, men også midlertidigt fald i boligpriserne, samtidig med at stigningen i husholdningernes gældskvote stoppede.

Da coronapandemien brød ud i foråret 2020, besluttede Finansinspektionen at midlertidigt ophæve afskrivningskravet. En stor del af huslånerne har benyttet muligheden til at undgå at afbetale deres huslån – noget, der muligvis har haft en vis betydning for den hurtige stigning i boligpriser og huslån i det forløbne år. Planen er, at kravet skal træde i kraft igen fra august i år.

Størstedelen af ​​de ejede boliger er stærkt skattebegunstigede i forhold til lejelejligheder

Peter Englund
Professor emeritus, Stockholm School of Economics

Ubalance mellem ejer- og lejelejligheder
Problemet med de fortsat stigende boligpriser er sandsynligvis ikke primært, at priserne truer den finansielle stabilitet, men at de er et symptom på dybere problemer på det svenske boligmarked. Med eller uden afskrivningskrav bidrager de til at udelukke brede grupper fra markedet for ejerboliger.

Mange husstande, især unge mennesker uden et fast fodfæste på arbejdsmarkedet, bliver ikke godkendt gennem bankernes kreditcheck for et huslån – ikke engang til et beskedent hjem i en forstad til en større by. Samtidig overbelastes lejemarkedet som et resultat af et lejesystem, der har ført til lange boligkøer.

Et medvirkende problem er, at skattesystemet favoriserer ejede boliger, især lejligheder, der ejes i form af ejerlejligheder. Fritliggende huse beskattes gennem en såkaldt ejendomsskat, som er den samme i kroner for alle huse med vurderingsværdier over et bestemt brudpunkt (i dag cirka 60 procent af alle huse).

Beregnet som en andel af den vurderede værdi (som skal modsvare tre fjerdedele af markedsværdien) er skatten 0,75 procent under brudpunktet, men for eksempel kun 0,16 procent for et hus til en værdi af fem millioner svenske kroner.

Ejerboliger er stærkt skattebegunstigede
Ejerlejligheder er stort set ubeskattede. I kombination med en 30 procents fradragsret bliver effekten, at størstedelen af ​​de ejede boliger er stærkt skattebegunstigede i forhold til lejelejligheder.

Dette har bidraget til de stigende boligpriser og gavnet dem, der kan lånefinansiere et ejet hjem. Det vil sige først og fremmest husstande med høje indkomster.

En skattereform, der genindførte en ejendomsskat i proportion til den vurderede værdi, ville holde boligpriserne tilbage og derved reducere husholdningernes gæld.

Det ville også bidrage til at stabilisere huspriserne ved at hæve skatten, når priserne har tendens til at stige, og falde ned i tilfælde af et prisfald.

De politiske dødvande er desværre så stærke, at en sådan reform virker usandsynlig i de næste par år. Vi ser misundeligt på Danmark, hvor der er opnået enighed på tværs af partilinjer om at ophæve indefrysningen af skatteværdier.

Vi har brug for en reform med en lignende betydning.

Læs også

Politik har aldrig været vigtigere

Få GRATIS nyheder fra Danmarks største politiske redaktion


0:000:00