Søren Hove: Boligpriserne kan falde, uden at der har været en boligboble

Af Søren Hove Ravn
Adjunkt ved Økonomisk Institut, Københavns Universitet

Inden for de seneste måneder har flere realkreditselskaber introduceret en ny type boliglån, som tilbyder låntageren hele 30 års afdragsfrihed. En nyhed, som har givet anledning til alt fra søde minder til ubehagelige flashbacks til nullernes op- og nedtur på det danske boligmarked, alt afhængigt af øjnene der ser.

Dette nye produkt kommer på hylden efter en periode med stigende boligpriser i stort set hele landet. Er historien ved at gentage sig – er det danske boligmarked igen på vej mod kraftige prisfald, og bliver de nye lån begyndelsen til enden på de seneste års prisstigninger?

Anderledes end andre aktiver
Økonomer kan godt lide at tænke på en bolig som et såkaldt finansielt aktiv på linje med for eksempel en aktie. Heraf udspringer også idéen om skat på lejeværdien af egen bolig – den løbende ”gevinst” ved at eje en bolig, som er elsket af økonomer og hadet af stort set alle andre.

For mange unge førstegangskøbere giver 10 års afdragsfrihed en rationel mulighed for at udskyde afdragene til et tidspunkt, hvor man har etableret sig på arbejdsmarkedet og overstået barselsorlov mv. For denne store gruppe vil 30 års afdragsfrihed derimod i langt de fleste tilfælde være en uklog beslutning.

Søren Hove Ravn
Adjunkt ved Økonomisk Institut, Københavns Universitet

Boliger adskiller sig dog fra andre aktiver på flere punkter, blandt andet ved det faktum, at langt de fleste husholdninger lånefinansierer deres boligkøb. Det betyder, at udviklingen af nye låneformer i princippet kan påvirke det, som med et teknisk udtryk betegnes ”den fundamentale boligpris”, det vil sige den pris, som en bolig ifølge økonomernes teoretiske modeller rent faktisk burde koste.

Adskillige studier fra blandt andet Nationalbanken har da også vist, at indførelsen af de oprindelige lån med 10 års afdragsfrihed i 2003 bidrog til at presse boligpriserne op, ligesom amerikanske studier har fundet, at boligprisstigningerne i USA før krisen i betydelig grad var drevet af de mest forgældede husholdningers adfærd.

10 eller 30 års afdragsfrihed
Der er imidlertid flere grunde til, at indførelsen af den 30-årige afdragsfrihed burde have en begrænset effekt på boligpriserne.

For det første har valget mellem 10 og 30 års afdragsfrihed ingen større betydning for den førsteårsydelse, som boligkøbere skal kunne betale, og som netop har vist sig at spille en betydelig rolle for efterspørgslen og prisen på boliger.

For det andet må man forvente, at de nye lån vinder mindre udbredelse end de 10-årige afdragsfrie lån: For mange unge førstegangskøbere giver 10 års afdragsfrihed en rationel mulighed for at udskyde afdragene til et tidspunkt, hvor man har etableret sig på arbejdsmarkedet og overstået barselsorlov med videre. For denne store gruppe vil 30 års afdragsfrihed derimod i langt de fleste tilfælde være en uklog beslutning.

De nye lån henvender sig i langt højere grad til eksempelvis pensionister med lav indkomst og høj friværdi, som ønsker at forblive i egen bolig og benytte afdragsfriheden til at ”spare ned”, og for hvem 10 års afdragsfrihed ikke nødvendigvis slår til i takt med stigende levealder. Det er da også et krav for at opnå 30 års afdragsfrihed, at lånet ikke overstiger 60 procent af boligens værdi, hvilket netop kræver stor friværdi.

Boligpriser kan sagtens falde
Det bliver således næppe de nye boliglån, som bringer det danske boligmarked til fald.

Det betyder imidlertid ikke, at boligpriserne ikke kan falde i de kommende år. Dette er nemlig langt fra usandsynligt, i takt med at nuværende og kommende boligejere forventes at blive ramt af stigende renter og højere ejendomsværdiskat, ligesom strammere låneregler omkring København og Aarhus vil bidrage til at dæmpe prisudviklingen her.

I så fald er det vigtigt at huske et ofte overset faktum i debatten: Boligpriserne kan sagtens falde, uden at der på noget tidspunkt har været en ”boligboble”. Dette populære men diffuse begreb kan bedst defineres som en situation, hvor boligpriserne afviger fra den førnævnte fundamentale boligpris.

Men denne vil netop blive påvirket i nedadgående retning af de ovennævnte faktorer. Skulle boligpriserne begynde at falde, er der således ikke nødvendigvis grund til at give hverken nye boliglån eller irrationel adfærd og bobler skylden – måske findes der en helt rationel forklaring.