Forsker: Blackstone-indgreb stopper ikke spekulanter på boligmarkedet

KRONIK: Smidige forretningsmodeller og et sårbart andelsboligmarked er nogle af grundene til, at Blackstone-lovene ikke endegyldigt sikrer, at almindelige mennesker har råd til at bo i de store byer, skriver forsker Bjarke Skærlund Risager.

Af Bjarke Skærlund Risager
Postdoc, Department of Geography & Planning, University of Toronto

Den 1. juli trådte de såkaldte ”Blackstone-love” i kraft.

”I dag er en god dag for lejerne og en dårlig dag for kortsigtede spekulanter!”, tweetede boligminister Kaare Dybvad (S), efter Folketinget i juni vedtog lovpakken. Det havde han ret i.

Lovpakken er en sejr for lejerne og et afgørende skridt mod at sikre, at almindelige mennesker fortsat har råd til at bo i de større byer. Den sætter bremsen i over for ’finansialiseringen’ af det danske lejeboligmarked, som det kaldes i forskningslitteraturen, altså det forhold, at lejeboliger i stigende grad bliver investeringsobjekter, og at markedet i stigende grad domineres af kapitalfonde som Blackstone og andre ’finansielle udlejere’.

Blackstone-lovene afslutter dog ikke fuldstændigt kampen mod denne finansialisering og for byer, hvor almindelige mennesker har råd til at bo.

Blackstone kan også tænke langsigtet
Omdrejningspunktet for Blackstone-lovene har været Boligreguleringslovens §5.2, der hidtil har givet udlejere mulighed for ved fraflytning at foretage en gennemgribende renovering af lejemålet og sætte huslejen markant i vejret. Vi har hørt grelle eksempler på, hvordan visse udlejere har udnyttet paragraffen og profiteret på unødvendige renoveringer, og hvordan de har presset lejere ud af deres boliger enten med kontanter i hånden eller chikane.

Blackstone-lovene er et vigtigt indgreb mod finansielle udlejeres udnyttelse af §5.2. Flere forhold tyder dog på, at det danske lejeboligmarked også i fremtiden vil være attraktivt for disse finansielle udlejere på bekostning af lejerne.

Blackstone-lovene sigter først og fremmest efter at komme kortsigtet spekulation til livs ved at indføre en femårig karensperiode for §5.2-renoveringer. Udlejere skal nu vente fem år fra at have overtaget en ejendom, før de kan hæve huslejen efter §5.2. Desuden skærpes muligheden for §5.2-huslejestigninger med en ’huslejebremse’, så den nye leje ikke længere må overstige ’det lejedes værdi’, altså huslejen for sammenlignelige lejeboliger.

Disse tiltag vil åbenlyst begrænse den kortsigtede spekulation. Ny international forskning viser imidlertid, at mange af de finansielle udlejere, der dominerer lejeboligmarkederne i dag, ofte har et middellangt eller langt sigte fremfor et kort sigte.

De finansielle udlejere har masser af kapital i ryggen og en stor ejendomsportefølje. Deres investorer forventer typisk ikke et stort afkast fra den ene dag til den anden, men snarere et moderat og stabilt afkast over tid. Både investorer og udlejere har derfor råd til at vente på, at deres investeringer giver det fornødne afkast.

En smidig forretningsmodel
Blackstones famøse ”buy it, fix it, sell it”-strategi har stået som symbol på den kortsigtede spekulation i den danske debat. Denne strategi kan dog formentlig sagtens tilpasses en femårig karensperiode. Finansielle udlejere er netop specialister i at tilpasse deres forretningsmodeller til vidt forskellige og foranderlige juridiske og økonomiske kontekster. Blackstones danske selskab, Kereby (tidligere 360 North), har da også erklæret, at det agter at være på det danske lejeboligmarked ’på den lange bane’.

Det er altså sandsynligt, at §5.2-renoveringer forsat vil udgøre en attraktiv investeringsmulighed på trods af karensperiode og huslejebremse. Og lejerne vil fortsat være den eneste kilde til investorernes afkast.

Blackstone-lovene har desuden et grønt incitament og energikrav, der betyder, at karensperioden ikke gælder, hvis renoveringen medfører en tilstrækkelig energiforbedring af ejendommen. De færreste vil være uenige i, at en mere bæredygtig og klimavenlig boligmasse alt andet lige er eftertragtelig. Det vil formentlig også sænke lejernes varmeregning.

At renovationerne er grønne, forhindrer imidlertid ikke spekulation og huslejestigninger, men sætter blot nye rammer for dette. Spørgsmålet om, hvem der skal betale for den grønne omstilling, melder sig altså også i denne sammenhæng.

Et andelsboligmarked i risikozonen
Andelsboligmarkedet har i de senere år, længe før §5.2-debatten begyndte, været plaget af sin egen form for finansialisering og dårlige økonomier i visse andelsboligforeninger. Selvom markedet ifølge Realkredit Danmark i dag er sundere end i årene efter finanskrisen, har hver fjerde forening stadig en usund belåningsgrad (>60%), mens hver tiende er decideret overbelånt (>80%).

Disse foreninger er særligt sårbare overfor prisfald. Samtidig har mange andelsboligforeninger høje valuarvurderinger, altså den vurdering, der bestemmer en andels maksimale salgspris.

Da andelsforeningernes valuarvurderinger følger lejeboligmarkedet, har mange frygtet, at et §5.2-indgreb ville betyde et markant prisfald for foreningerne. Partierne bag Blackstone-lovene har forsøgt at undgå dette ved at give foreningerne mulighed for en fastfrysning af valurvurderingerne. Da valuarvurderingen kun bestemmer den øvre prisgrænse, ser nogle dog stadig en risiko for faldende reelle salgspriser.

Uanset Blackstone-lovenes eventuelle påvirkning af andelsboligpriserne, kan lovpakken imidlertid påvirke andelsboligmarkedet på anden vis: Den femårige karensperiode for §5.2-renoveringer gælder nemlig ikke, hvis en andelsboligforening opløses og omdannes til lejeboliger (hvilket med lovpakken dog kræver minimum 80 procent tilslutning i foreningen).

Hvis en andelsboligforening fremover bliver nødsaget, eller fristet, til at opløse sig og omdanne boligerne til lejeboliger, er det derfor sandsynligt, at de finansielle udlejere står klar til at gå på ophørsudsalg. Risikoen er en afvikling af dele af andelsboligmassen og et lejeboligmarked, hvor en endnu større andel af boliger ejes af finansielle udlejere.

Pensionskasserne går fri
Blackstone-lovene er blevet udlagt som et opgør mod ’udenlandske kapitalfonde’. Blackstone er da ganske rigtigt også en amerikansk kapitalfond. Spekulation i lejeboliger er dog ikke forbeholdt udenlandske investorer og udlejere. Også danske investeringer på lejeboligmarkedet er vokset markant gennem de seneste år. Problemet er ikke det ’udenlandske’, men derimod selve spekulationen i lejeboligerne.

Blandt de største finansielle udlejere i Danmark finder vi eksempelvis en række danske pensionskasser. De går ofte fri i debatten, da de tilsyneladende ikke er lige så aggressive som Blackstone, og fordi de jo investerer danske pensionskunders penge.

Det ændrer dog ikke ved, at pensionskassernes investeringer på lejeboligmarkedet er med til at omfordele penge fra lejere til pensionskunder. Det kan alt andet lige bidrage til øget økonomisk ulighed og fortsat huslejestigning.

Blackstone-lovene er en vigtig sejr, men vi kan altså ikke forvente, at lovpakken sætter en fuldstændig stopper for finansialiseringen af det danske lejeboligmarked og de afledte huslejestigninger – selvom processen givetvis bliver langsommere og grønnere.

Debatten om §5.2 blev i høj grad sat i gang af lejere i Holckenhus og Den Sønderjyske By i København, der højlydt sagde fra over for Blackstone. Skal vi også fremover dokumentere og modarbejde finansialiseringen af lejeboligmarkedet og sikre, at almindelige mennesker har råd til at bo i vores byer, vil det fortsat kræve, at lejere organiserer sig og råber op.

Forrige artikel Replik: Vi redder ikke klimaet ved at stoppe cementproduktion i Aalborg Replik: Vi redder ikke klimaet ved at stoppe cementproduktion i Aalborg Næste artikel Socialrådgiver: Det går stik imod min faglighed, når jeg tager børnechecken fra udsatte familier Socialrådgiver: Det går stik imod min faglighed, når jeg tager børnechecken fra udsatte familier