Der varmes op til en kommende magtudredning med inspirerende indlæg og forslag til temaer og analyser: økonomisk ulighed, magtdistance, ulighed i sundhed og sociale forhold, suppleret med interessante overvejelser om, hvordan den store demokratiske samtale kan finde sted.

Magtudredningen fra 2003 manglede formidling og debat, der rakte udover tv-programmet Deadline.

Magten skal udfordres konstant og på mange niveauer. Der er nogle sektorer, der vil være oplagte startsteder.

Hvordan ser det for eksempel ud i den almene boligsektor med ledernes tætte politiske forbindelser, de store pengestrømme og beboerdemokratiet med én million lejere, hvoraf mange har oplevet, at deres bolig havnede på ghettolister eller de rammes af parallelsamfundspakkens politiske regulering med nedrivning og frasalg af velfungerende boliger og tvangsudflytning?

Hvorfor mon magteliten i den almene boligsektor er bekymret for direkte valg til boligselskabernes og organisationernes bestyrelser?

Follow the money

Boligselskaber og -organisationer i den almene boligsektor forsvarer privilegier, som holder mange beboere udenfor indflydelse på de mange penge, som de uden fradrag eller anden form for belønning er med til at indbetale i Landsbyggefonden.

Måske er vi tæt på sandheden, hvis vi antager, at eliten i den almene boligsektor er godt tilfreds med deres egen magt og indflydelse, som levner mange lejere meget begrænset indflydelse.

Landsbyggefonden forvalter én million almennyttige lejeres tvangsindbetalte månedlige bidrag. Det er skruen uden ende. Fonden ledes af en bestyrelse, hvor flertallet udpeges af Boligselskabernes Landsforening.

Stop for økonomisk usund kassetænkning, hvor forskellige støttemuligheder for renovering og nybyggeri blokerer for beslutninger, der totaløkonomisk vil være mere rentable og hensigtsmæssige.

John Steen Johansen
Psykolog og formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj, SAB

Den tætte forbindelse til Boligselskabernes Landsforening er tydelig. Den administrerende direktør for Boligselskabernes Landsforening sidder centralt placeret i direktionen for Landsbyggefonden.

Almennyttigt byggeri finansieres ved 30 år lange lån. Lejerne indbetaler fortsat høj husleje efter endt tilbagebetaling af de 30 år lange lån til fondene. Det sikrer midler til renoveringer og moderniseringer. Indbetalingen fra færdigbetalte lån er vokset kraftigt fra 275 millioner kroner i 2007 til 2.796 millioner kroner i 2019. Lejernes indbetalinger til Landsbyggefonden forventes at vokse yderligere i de kommende årtier.

Landsbyggefonden kan give tilsagn om støtte til lån til finansiering af udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning og sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i almene boligorganisationers byggeri.

Der ydes ikke statslig eller kommunal støtte til renoveringer. I offentligt støttet nybyggeri er der skrappe krav til maksimale anlægsudgifter og rentabilitet for at sikre et rimeligt huslejeniveau.

Når de samlede renoveringsomkostninger sammenholdes med de gennemsnitlige anlægsudgifter til alment nybyggeri, er det totaløkonomisk ikke forsvarligt at gennemføre projekter som skandalerenoveringen i Søndermarken med støtte fra Landsbyggefonden.

For at komme værdispild og uhensigtsmæssig brug af lejernes opsparede midler i den almene sektor til livs må man se nærmere på finansieringskilderne. Renoveringer som i Søndermarken kan ikke finde sted uden Landsbyggefondens støtte.

Renovering i Søndermarken førte til retssag mellem beboere og bygherre. Og for at fuldende komikken også en tvist mellem bygherren, KAB og entreprenøren, om ansvaret for dårlige forhold og afskærmning af byggepladsen. Der er behov for at gå nye veje.

Stop for økonomisk usund kassetænkning, hvor forskellige støttemuligheder for renovering og nybyggeri blokerer for beslutninger, der totaløkonomisk vil være mere rentable og hensigtsmæssige.

Måske kan helhedsplaner for vedligehold i den almene boligsektor være vejen frem i stedet for boligselskabernes og -organisationernes nedslidningslogik, der følges op af store og dyre renoveringer og tilhørende store genhusningsudgifter.

Hvem tjener på det?

Medlemmer af bestyrelsen i boligorganisationen, der er ansvarlige for beslutninger vedrørende vedligeholdelse, og administrationsselskaberne, der forbereder disse beslutninger, kan med de gældende honorarregler have en økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelses-efterslæb i boligafdelingerne.

Der bør Indføres vandtætte skotter mellem gennemførelse af byggesager i almene boligafdelinger og bestyrelsesmedlemmers privatøkonomiske interesser.

Det er reguleret i lovgivningen, hvordan organisationsbestyrelsens medlemmer og administrationsselskabet må honoreres. Medlemmerne i organisationsbestyrelsen honoreres som udgangspunkt med et fast beløb.

Afdelinger i drift betaler administrationsbidrag til boligorganisationen. Bidraget skal dække boligorganisationens samlede udgifter til administration og fastsættes som et fast beløb.

Det indebærer, at administrationsselskabet afskæres fra at kræve særskilt betaling for planlægning og tilsyn med arbejde, der udføres som led i almindelig planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.

Der er dog en væsentlig undtagelse. Hverken organisationsbestyrelsesmedlemmer og administrationsselskabet kan nemlig kræve særskilt betaling ved gennemførelse af løbende vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder. Men det fraviges i de tilfælde, hvor arbejderne puljes og gennemføres som led i en fysisk helhedsplan.

Baggrunden for at give medlemmer af organisationsbestyrelsen adgang til ekstra honorering bygger ifølge Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på antagelsen om, at gennemførelse af større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder nogle gange medfører en større arbejdsindsats fra bestyrelsesmedlemmernes side.

En løsning på det beboerdemokratiske underskud, som præger større boligorganisationer, kan være at indføre direkte valg, som det kendes fra større medlemsejede pensionskasser.

John Steen Johansen
Psykolog og formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj, SAB

Adgangen til ekstrahonorarer i forbindelse med større byggesager er problematisk, fordi det giver organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en særlig økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i afdelingerne og i stedet at pulje arbejderne i fysiske helhedsplaner.

Tilsvarende giver det medlemmerne i organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en særlig tilskyndelse til at overdrive vedligeholdelses- og fornyelsesbehovet i forbindelse med udarbejdelse af fysiske helhedsplaner, da den ekstra honorering typisk beregnes som en procentvis andel af helhedsplanens samlede byggeomkostninger.

Dette appellerer til usund forretningsførelse.

Det er på tide at gøre op med dette paradoks i lovgivningen. Hvis ikke det sker, vil det vare længe, før vi får mest mulig værdi for de investerede midler i den almene boligsektor.

Adgangen til bestyrelsesmedlemmers ekstrahonorarer i forbindelse med byggesager kan afskæres ved at ændre driftsbekendtgørelsen, så vederlaget til bestyrelsen for en almen administrations-organisation ikke fastsættes af bestyrelsen selv.

Desuden vil det være nødvendigt at ændre driftsbekendtgørelsens paragraf 13, stykke to og paragraf 31 for at afskære boligorganisationens bestyrelsesmedlemmer fra at modtage ekstrahonorarer i forbindelse med byggesager.

Direkte valg styrker beboerdemokratiet

Boligorganisationens bestyrelse har den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for drift, udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration.

I almenlovens paragraf 6 a til f findes hensigtserklæringer og målsætninger om god ledelse, effektiv drift med videre. Det har desværre ingen synderlig effekt. Når en bestyrelse erfarer, at den ikke vil blive stillet til ansvar, så daler ansvarligheden.

Det er næsten umuligt at stille organisationsbestyrelsen til ansvar politisk. Det skyldes blandt andet de mange lag i organisationsstrukturen, hvor beboerne typisk vælger repræsentanter, der vælger andre repræsentanter, der igen vælger repræsentanterne til at sidde i organisationsbestyrelsen.

Med direkte valg får de mange lejere i den almene sektor, direkte indflydelse på de opsparede midler.  

John Steen Johansen
Psykolog og formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj, SAB

Det beskedne fremmøde på repræsentantskabsmøderne, og normalvedtægtens valgregler favoriserer de siddende bestyrelsesmedlemmer af organisationsbestyrelsen med ekstra stemmer ved valg til organisationsbestyrelsen, Derfor er organisationsbestyrelsen i større boligorganisationer reelt selvsupplerende.

Når struktur og valgregler gør organisationsbestyrelsen selvsupplerende, mangler den vigtigste forudsætning for et velfungerende beboerdemokrati.

Det er kilden til den almene boligsektors største problemer og en væsentlig hindring for at indfri lovens målsætninger om effektiv drift, økonomisk og socialt velfungerende boligafdelinger, god ledelse mm.

En løsning på det beboerdemokratiske underskud, som præger større boligorganisationer, kan være at indføre direkte valg, som det kendes fra større medlemsejede pensionskasser.
Her stemmes via internettet. Enkelt og sikkert. Desuden en billig afstemningsform.

Med direkte valg får de mange lejere i den almene sektor, direkte indflydelse på de opsparede midler.

Til sidst kommer her en opfordring til politikerne. En magtudredning og oprydning i den almene boligsektor er tiltrængt. Kom i gang. Styrk beboerdemokratiet. Slut med forstyrrende privatøkonomiske incitamenter, kreative forretningsmodeller og indtjeningsveje via nedslidning af bygningsmassen efterfulgt af dyre renoveringer og millionindtjening på årelange ventelister.