Debat: Billige boliger og enhjørninger minder om hinanden

DEBAT: Der er fem faktorer, der skal adresseres, hvis det skal være muligt med “billige boliger”, skriver Jesper Pagh, direktør i Arkitektforeningen.

Af Jesper Pagh
Direktør, Arkitektforeningen

Bortset fra samtalepartneren minder billige boliger og enhjørninger forbløffende meget om hinanden.

Begge findes tilsyneladende kun i drømme, og selvom der ikke findes noget, man hellere vil end at klappe én i virkeligheden, er det svært at fastholde drømmebilledet og overføre det til den virkelige verden.

Én af de store forskelle er dog, at realiseringen af de billige boliger er en mulighed, vi kan vælge at forfølge. Det kræver dygtighed og mod, men det er absolut muligt. Samfundsøkonomisk hersker der ikke tvivl, om at det er en god forretning. SFI, Rådet for Socialt Udsatte og BL har dokumenteret dette de seneste par år.

Alligevel er det ikke helt lige til bare at gå i gang. Boligmarkedet er en kompleks størrelse, hvor mange faktorer har indflydelse på, hvor og hvordan vi kan bygge og bo. Men vi kan starte med at diskutere, hvad vi overhovedet mener med ”billige boliger”.

Nogle af de faktorer, som må adresseres, hvis vi vil noget andet, er for eksempel:

Lokalisering, infrastruktur og mobilitet
Høje og stigende boligpriser er et fænomen, som hører de større byer til. I mange landkommuner er det omvendt. Det vil være naivt at forestille sig, at løsningen er at bygge tusindvis af boliger centralt i eksempelvis København.

Og glæden ved daglig pendling mellem Rødby og hovedstaden er forbeholdt de få.

Men nærhed er relativ, og en fokuseret indsats for at udbygge og forbedre den forsømte infrastruktur vil mindske behovet for at bo centralt. En bedre balance mellem by og land vil medvirke til en udjævning af boligpriserne og dermed også en større mobilitet på boligmarkedet.

Infrastrukturplanlægning har været et bærende element i generationer. Her er der masser at komme efter.

Udbud og efterspørgsel
Det er den almindelige opfattelse, at staten og kommunerne skal ”agere på markedsvilkår” og dermed ikke påvirke prisdannelsen – også på boligmarkedet. Men det gør de jo hele tiden, blandt andet ved igennem planlægningen og udviklingsselskaber at regulere udbuddet af boliger.

Helt almindelig markedslogik siger, at når priserne stiger til et niveau langt over en vares reelle værdi, er det, fordi efterspørgslen er langt større end udbuddet. Ikke bare det kvantitative, men også det kvalitative udbud af boliger har meget stor indflydelse på prisdannelsen.

Flere aktører og en større mangfoldighed i boligudbuddet vil umiddelbart føre til øget konkurrence. Ikke blot flere muligheder, men også lavere priser. Se eksempelvis tilbage på, hvordan Københavns Kommune fik boligmarkedet under kontrol og lagde grunden til boligbevægelsen igennem massive jordopkøb.

Det skete alt sammen i slutningen af 1800-tallet.

Ombygning og tilbygning
Fortætning og omstrukturering af den eksisterende by og de mindre landsbysamfund er en mulighed. Det er ofte billigere, bedre og mere bæredygtigt end at bygge nyt. Det gør udnyttelsen af infrastrukturen og den eksisterende bygningsmasse mere effektiv.

Ofte mangler der den nødvendige investeringssikkerhed for private aktører til at kaste sig over opgaverne. De kræver derfor offentlige midler og en koordineret indsats imellem offentlige, private og civilsamfundets aktører, som de seneste 25 års byfornyelse og områdeløft er eksempler på.

Størrelser og omkostninger
Det er svært at forestille sig, hvordan et tilbageskridt fra årtiers kamp for større og bedre boliger kan være et fremskridt. Ikke desto mindre kan der være god grund til at se på de faktorer, som har med boligernes udformning at gøre. Små boliger kan under de rette omstændigheder være gode boliger.

Forskellige bo- og boligfællesskaber kan give økonomiske fordele. Her er der meget at tage fat på. Vi kommer ikke tilbage til 1800-tallets ”rottereder” og ”brandfælder”, blot fordi vi ser fordomsfrit på mulighederne for at skabe et mere fleksibelt boligmarked. Og vi må ikke glemme de mange muligheder for optimering og rationalisering gennem præfabrikation, fortsat industrialisering og digitalisering af byggeriet.

Omkostnings- og investeringsstruktur
Boligbeskatning, moms, kommunal udligning, støtteordninger til beboere og finansieringsmuligheder som realkredit, rentetilpasning, afdragsfrihed har alle indflydelse på, hvordan boligpriserne udvikler sig. Det har langt mere betydning end udgifterne til rådgivning og anlæg, herunder de ofte omtalte transaktionsomkostninger.

Adgang til en god bolig er – i modsætning til muligheden for at klappe en enhjørning – en grundlæggende ret i et moderne samfund. Debatten, om hvordan vi når dertil, må ikke reduceres til et teknisk spørgsmål om grundpriser og anlægsomkostninger. Det kræver en politisk diskussion og stillingtagen at tage fat om temaerne herover.

Forrige artikel DI Byg: Billigere byggeri starter med bedre samarbejde DI Byg: Billigere byggeri starter med bedre samarbejde Næste artikel Lejernes LO: For mange milliarder til boligejerne Lejernes LO: For mange milliarder til boligejerne
  • Anmeld

    Bertel Johansen · Maskinmester, tidligere vurderingsmand

    Hvad med Ejendomsskatterne ??

    Arkitektforeningens direktør Jesper Pagh har her mange gode poienter, men går udenom en af de væsentligste forhindringer for vi kan få gode billige ejerboliger, andelsboliger og lejeboliger, nemlig den omstændighed at Folketinget beskatter boligmarkedet hådt med kopskatter, løsrevet fra beboernes indkomst.
    Specielt ejerboligen er hårdt ramt, idet hverken andelsboligen eller lejeboligen ejendomsbeskattes med den såkaldte "ejendomsværdibeskatning" og ej heller beskattes af den såkaldte teoretiske "byggeretsværdi."
    Men det er typisk: Ingen tør anfægte denne helt urimelige kopskat der på en og samme gang skævvrider hele boligmarkedet og forringer vores muligheder for at få en ordentlig bolig til en pris vi kan betale.

  • Anmeld

    Ib Christensen · fhv. MEP & MF

    Stop ejendomsspekulationen

    Den sikreste vej til lavere boligpriser er højere, løbende ejendomsskatter. Når de kompenseres med tilsvarende lavere skat på arbejde, har man den skattereform, økonomerne anbefaler. Det er samfundsøkonomisk hul i hovedet at tillade den private indkassering af arbejdsfri, samfundskabte værdier. Fordelingspolitisk er det asocialt, et generationstyveri af dimensioner. Lad os få et spekulationsfrit boligmarked!

  • Anmeld

    Bertel Johansen · Maskinmester, tidligere vurderingsmand

    Ejendomsskatter er Feudalskatter fra en svunden tid

    Ib Christensen ·( fhv. MEP & MF) forstår stadig ingenting. Ejendomsskatter på boliger er skat pålignet uanset indkomst, og er derfor den højeste uretfærdighed. Samfundet kan nu engang kun bygge på arbejde og omsætning, og skat skal følgelig betales som indkomstskat og omsætningsafgifter.

    Kun på den måde sikres det, at skatten betales ud af nogle faktisk eksisterende penge, og samfundets ledelse får dermed et incitament til at borgerne får øget indkomstmulighed - og dermed øget skatter. Det hedder en Win-Win-Situation.

    Ejendomskat forhindrer derimod de mindre bemidlede i at spare op til en god bolig, og så efterfølgende på grund af sparsommelighed, bo godt i noget de kan betale. Så ejendomsskat er velfærdsødelæggende.

  • Anmeld

    I.R.Bertelsen · Borger og vælger

    ??HVAD betaler man for??

    @ nuværende og tidligere politikerne på Christiansborg, .... eller andre kloge hoveder.
    Er der nogen, der er i stand til at oplyse mig om, hvad jeg i vores lille hus betaler de 18.000kr i ejemdomsskat om året for??
    Har været på arbejdsmarkedet i 43 år og betaler gerne skat til fællesskabet. Men INGEN har indtil videre kunnet oplyse mig om:
    ** HVORFOR jeg skal betale skat af det, jeg har købt, har skøde på, har renoveret omfattende ved egen muskelkraft, vedligeholder, passer på?**
    *Ejer jeg slet ikke det, jeg har købt??
    At man skal betale for vandafledning, kloakafledning o.lign er ok, for det er driftsudgifterne, der skal betales for.
    EFTERLYSNING: En ansvarlig politiker, der kan svare på, hvorfor jeg skal betale skat af det, jeg ejer ??
    DET er vigtigt at vide, inden man går til valgurnen.
    * Men HVORFOR skal man betale skat af det, man har købt, betalt og ejer ??

  • Anmeld

    Bertel Johansen · Maskinmester, tidligere vurderingsmand

    Til: I.R.Bertelsen, derfor skal De betale..........

    Nogle politikere vil svare Dem, at De skal betale ejendomsskat, fordi Deres hus stiger i værdi, og at den fortjeneste så skal beskattes.
    Men det er usandt. I gennemsnit koster en ejerbolig i DK 2½ til 3 gange den gennemsnitlige husstandsindtægt, og det har de altid gjort, se selv efter i statistikkerne. Så der tjenes naturligvis intet.
    Så politikerne lyver. Der tjenes intet på at bo i eget hus, og vi betaler selv for det hele, vedligehold, forbedringer osv. og vi betaler moms af selv den mindste bøtte maling.
    Som yderligere argument bruges den der med "friværdien." Men friværdien er egen surt sammensparede penge via afdragene, og hvis man boede til leje i statsstøttet byggeri og sparede det samme op, var samme opsparing skattefri.
    Så De betaler 18.000,- pr år som misundelsesafgift, fordi De har tilladt Dem at eje deres egen bolig i stedet for at ligge andre til byrde, og skaffet Dem et råderum andre misunder dem.