Bygherrerne: Vi mangler rigtige incitamenter til billigere byggeri

Af Henrik L. Bang
Direktør i Bygherreforeningen

Mange forskellige rammebetingelser påvirker prisen på boliger. De spænder lige fra materialepriser og lønudvikling, over låne- og skattevilkår, til lejeregler og grundpriser. Men prisen på den proces, det er at bygge eller renovere en bolig, har også store konsekvenser for, hvad den enkelte boligejer eller -lejer ender med at skulle betale. Som samfund må vi derfor have interessere i at tage fat i de grundlæggende markedsmæssige incitamenter og dynamikker, der til sammen bestemmer omkostningerne ved at bygge i Danmark.

Danmark er blandt Europas dyreste
Og her har vi desværre en række udfordringer. En analyse fra Kuben Management sidste efterår viser, at Danmark har Europas tredje dyreste byggeri. Og regningen sendes i sidste ende videre til lejerne i en boligforening eller den nystiftede børnefamilie, der har problemer med at få fodfæste på boligmarkedet.

Analysen viser, at selvom sektoren rummer nogle af verdens bedste arkitekter og ingeniører og masser af dygtige entreprenører, så betyder manglende konkurrence og lav produktivitet, at branchen ikke udnytter sit fulde potentiale i forhold til at bidrage til samfundets vækst og velstand. Og analysen peger helt konkret på skæve incitamentsstrukturer i branchens 25 år gamle aftalesystem som en stor udfordring.

Det såkaldte AB-system, der fungerer som en slags grundlov i aftalerne mellem de forskellige parter i et byggeprojekt, tilskynder simpelthen ikke til, at der leveres fejlfrit og til aftalt tid og budget.

Lejere og købere betaler for arkitekternes fejl
Ingeniører og arkitekter glemmer i dag at projektere vigtige dele af en bygning, uden det har konsekvenser for deres honorar, eller at de på anden måde kan gøres ansvarlige, når problemerne efterfølgende viser sig i byggeprocessen.

Udgifter fra de såkaldte projektmangler havner altid på bygherrens bord, som ikke kan gøre andet end at sende dem videre til lejerne eller de potentielle købere.

Henrik L. Bang
Direktør, Bygherreforeningen

Det kan eksempelvis være manglende understøtning af en trappe eller fejl i en miljørapport, som ligger til grund for entreprenørens arbejde. Begge dele betyder, at arbejdet må justeres væsentligt og dermed bliver dyrere end forudsat.

Udgifter fra de såkaldte projektmangler havner altid på bygherrens bord, som ikke kan gøre andet end at sende den videre til lejerne eller de potentielle købere. Ræsonnementet er, at arbejdet jo alligevel skulle have været gjort. 

En væsentlig forklaring på fordyrelsen er, at ekstraarbejdet fra entreprenøren ikke konkurrenceudsættes. Han har vundet projektet og står allerede med mandskab og maskiner på pladsen, der må improviseres for at rette op på projektmanglen, og ingen kan overskue hverken økonomisk eller tidsmæssigt at indhente tilbud fra andre leverandører.

Ergo får bygherren lov til at betale en høj pris for ekstraarbejdet og kan ingen steder gå hen med denne uforudsete udgift.

Manglende incitament til billige bøger
Projektmangler er et vigtigt eksempel på forkerte incitamenter i byggeriet. Lagt sammen rummer byggeriet en række indbyggede fordyrende dynamikker, der tilsammen skaber et dyrere byggeri end nødvendigt. Og det er svært at forsvare overfor byggeriets beslutningstagere, brugere og kunder, at beløbet vi afsætter til uforudsete udgifter er mere end fordoblet de seneste 25 år.

Branchen er i regi af AB-udvalget netop nu ved at revidere sin egen grundlov. Bygherreforeningen arbejder for et nyt AB-system med bedre incitamenter for, at budgetterne holder. Vi må i byggeriet få bedre styr på processerne, så vi kan bidrage til billigere boliger. Det er der i den grad behov for.