19. marts 2024 kl. 03.56Ministersvar
svarer Pernille Rosenkrantz-Theil
Boligudvalget spørger social- og boligministeren, Pernille Rosenkrantz-Theil, om ministeren vil kommentere materialet fra STAD Valuars foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger
Altingets robotMinistersvar er robotgenereret indhold, der oprettes automatisk på basis af Folketingets database over de spørgsmål, der stilles af Folketingets medlemmer og besvares af regeringens ministre. Overskrifterne er skrevet af Altinget. Altinget tager forbehold for fejl i indholdet.
L 111, Spørgsmål 22
Vil ministeren kommentere materialet fra STAD Valuars foretræde for udvalget den 2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. L 111 - bilag 7?
Svar fra tirsdag den 19. marts 2024
”Vil ministeren kommentere materialet fra STAD Valuars foretræde for udvalget den 2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. L 111 - bilag 7?” Svar:
Lovforslaget er baseret på udvalgsarbejdet fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper og på de anbefalinger, som udvalget kom med i sin rapport fra december 2021. Jeg har derfor en stor tillid til, at lovforslaget ikke er så problematisk som STAD Valuar fremstiller det, og jeg mener ikke, at det der fremføres viser et behov for en ny høring eller ændringer af lovforslaget.
Lovforslaget søger at balancere hensynet til at begrænse andelsboligforeningers merudgifter til at indhente en valuarvurdering op mod hensynet til en fortsat gennemsigtig fastsættelse af maksimalprisen.
Muligheden for at forlænge valuarvurderingens gyldighed er netop særligt henvendt til mindre foreninger uden for de større byer, hvor andelshaverne, baseret på STAD Valuars beregning, kan spare 100 kr. om måneden. En sådan besparelse lever efter min opfattelse fint op til formålet om at begrænse merudgifterne for andelshaverne i de foreninger, der oprindeligt har kunnet benyttet en gratis offentlig vurdering.
En lov har tilbagevirkende kraft, hvis den gælder for handlinger, der er foretaget før lovens ikrafttræden. Dette er ikke tilfældet med lovforslaget. Den ændrede andelsværdiberegning kan kun anvendes ved overdragelser, der sker efter lovforslagets ikrafttræden og ikke ved overdragelser før dette tidspunkt, og gælder således ikke med tilbagevirkende kraft Lovforslagets ikrafttrædelsesbestemmelse sikrer, at de valuarvurderinger, der i øjeblikket indhentes til brug for beregningen af andelskronen i 2023regnskaberne, også kan anvendes i de næste to regnskabsår, og ved fastsættelsen af andelskronen på de efterfølgende generalforsamlinger.
Boligudvalget har tidligere stillet spørgsmål nr. 6 til L 111 om betydningen af den omtalte afgørelse fra Højesteret for andelsboligforeningernes bestyrelse, hvortil jeg henviser.
1 STAD Valuar anfører, at det er deres opfattelse, at alene 20 pct. vil indhente årlige valuarvurderinger. Jeg henviser til de almindelige bemærkninger til lovforslaget, punkt 5, hvoraf det fremgår, at det forventes, at efterspørgslen i gennemsnit vil falde med 860 vurderinger årligt.
Jeg har til brug for besvarelsen vedrørende indregningen af prioritetsgælden indhentet bidrag fra Social- og Boligstyrelsen, der blandt andet oplyser:
”STAD Valuar peger […] på, hvad de kalder en ”uhensigtsmæssig” indregning af prioritetsgælden, når andelsværdien skal opgøres. Når en valuarvurderet andelsboligforening skal opgøre andelsværdien og dermed boligernes maksimalpris, er det den kursregulerede gæld, som indgår i beregningen. I perioder med stigende renter vil de foreninger, som fx har optaget fastforrentede lån, typisk opleve at den kursregulerede restgæld falder, da gælden bliver billigere at indfri. Det vil – alt andet lige – få andelsværdien til at stige. Omvendt kan gælden i foreningen stige i perioder med rentefald.
Styrelsen vurderer, at det er en hensigtsmæssig måde at indregne gælden på.
Det er styrelsens opfattelse, at disse regler – isoleret set – bidrager til gennemsigtighed, da den kursregulerede gæld er det bedste udtryk for, hvad det vil koste at indfri gælden og dermed for størrelsen på den gæld, man overtager en andel af som kommende andelshaver. ” Samlet set er det således min vurdering, at vi med lovforslaget formår at hjælpe de foreninger, som ikke har behov for årlige valuarvurderinger, samtidig med, at vi beholder fleksibiliteten for de foreninger, som har brug for hyppigere vurderinger.
Lovforslaget er baseret på udvalgsarbejdet fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper og på de anbefalinger, som udvalget kom med i sin rapport fra december 2021. Jeg har derfor en stor tillid til, at lovforslaget ikke er så problematisk som STAD Valuar fremstiller det, og jeg mener ikke, at det der fremføres viser et behov for en ny høring eller ændringer af lovforslaget.
Lovforslaget søger at balancere hensynet til at begrænse andelsboligforeningers merudgifter til at indhente en valuarvurdering op mod hensynet til en fortsat gennemsigtig fastsættelse af maksimalprisen.
Muligheden for at forlænge valuarvurderingens gyldighed er netop særligt henvendt til mindre foreninger uden for de større byer, hvor andelshaverne, baseret på STAD Valuars beregning, kan spare 100 kr. om måneden. En sådan besparelse lever efter min opfattelse fint op til formålet om at begrænse merudgifterne for andelshaverne i de foreninger, der oprindeligt har kunnet benyttet en gratis offentlig vurdering.
En lov har tilbagevirkende kraft, hvis den gælder for handlinger, der er foretaget før lovens ikrafttræden. Dette er ikke tilfældet med lovforslaget. Den ændrede andelsværdiberegning kan kun anvendes ved overdragelser, der sker efter lovforslagets ikrafttræden og ikke ved overdragelser før dette tidspunkt, og gælder således ikke med tilbagevirkende kraft Lovforslagets ikrafttrædelsesbestemmelse sikrer, at de valuarvurderinger, der i øjeblikket indhentes til brug for beregningen af andelskronen i 2023regnskaberne, også kan anvendes i de næste to regnskabsår, og ved fastsættelsen af andelskronen på de efterfølgende generalforsamlinger.
Boligudvalget har tidligere stillet spørgsmål nr. 6 til L 111 om betydningen af den omtalte afgørelse fra Højesteret for andelsboligforeningernes bestyrelse, hvortil jeg henviser.
1 STAD Valuar anfører, at det er deres opfattelse, at alene 20 pct. vil indhente årlige valuarvurderinger. Jeg henviser til de almindelige bemærkninger til lovforslaget, punkt 5, hvoraf det fremgår, at det forventes, at efterspørgslen i gennemsnit vil falde med 860 vurderinger årligt.
Jeg har til brug for besvarelsen vedrørende indregningen af prioritetsgælden indhentet bidrag fra Social- og Boligstyrelsen, der blandt andet oplyser:
”STAD Valuar peger […] på, hvad de kalder en ”uhensigtsmæssig” indregning af prioritetsgælden, når andelsværdien skal opgøres. Når en valuarvurderet andelsboligforening skal opgøre andelsværdien og dermed boligernes maksimalpris, er det den kursregulerede gæld, som indgår i beregningen. I perioder med stigende renter vil de foreninger, som fx har optaget fastforrentede lån, typisk opleve at den kursregulerede restgæld falder, da gælden bliver billigere at indfri. Det vil – alt andet lige – få andelsværdien til at stige. Omvendt kan gælden i foreningen stige i perioder med rentefald.
Styrelsen vurderer, at det er en hensigtsmæssig måde at indregne gælden på.
Det er styrelsens opfattelse, at disse regler – isoleret set – bidrager til gennemsigtighed, da den kursregulerede gæld er det bedste udtryk for, hvad det vil koste at indfri gælden og dermed for størrelsen på den gæld, man overtager en andel af som kommende andelshaver. ” Samlet set er det således min vurdering, at vi med lovforslaget formår at hjælpe de foreninger, som ikke har behov for årlige valuarvurderinger, samtidig med, at vi beholder fleksibiliteten for de foreninger, som har brug for hyppigere vurderinger.
