Den almene sektor bliver med statsgaranti billigere

Hvis politik er kompromisets kunst, må forløbet om finansieringen af den almene sektor siges at være en solstrålehistorie.

Det startede med en idé om statslån, der affødte kritik, undren og drillerier samt intern splid i Venstre. Det forslag blev så modereret til kun at gælde for 90 af lånene, inden den endelige aftale om statsgaranti faldt på plads i november.

En aftale, der tilmed kan spare næsten to milliarder kroner mere over de kommende år, så staten nu står til at kunne hente ni milliarder kroner i besparelser frem til 2025.

Forskellen skyldes, at statsgarantierne er hurtigere at indfase. Det kræver nemlig ikke, at lånene flyttes, og derfor er det ikke nødvendigt at vente på, at aftaler med institutterne ophører.

Som et værn mod politisk indgriben sker det i praksis ved, at staten garanterer for særlige obligationer til finansieringen. Obligationerne bliver udstedt fra såkaldte kapitalcentre.

Et notat fra Nationalbanken viser, at staten alene i 2018 forventer at købe obligationer for 42,5 milliarder kroner.

Tilfredse aktører
I sidste uge blev et udkast til den bekendtgørelse, der skal gøre aftalen til virkelighed, sendt i udbud. Den skal efter planen træde i kraft 5. februar.

Peter Jayaswal er direktør for ejendomsfinansiering hos Finans Danmark, som repræsenterer realkreditinstitutterne og var blandt de første til at foreslå, at staten skulle stille garanti for lånene.

Han har endnu ikke sat sig ind i detaljerne i udkastet, men er selvsagt begejstret for idéen bag forslaget.

”Besparelsen kommer, fordi institutterne nu får et lavere kapitalkrav på lånene, og fordi de obligationer, de udsteder, bliver med statsgaranti og dermed en endnu lavere rente,” siger Peter Jayaswal.

Også hos de almene boligselskaber er der umiddelbar tilfredshed, selvom direktør Bent Madsen heller ikke har gransket udkastet i detaljer endnu.

”Alle parter kan være glade for denne metode. Vi bevarer det velfungerende realkreditsystem, staten får besparelser, og det bliver løst på en relativt ubureaukratisk måde med de særlige kapitalcentre,” siger han.

To typer betaling
Som Bendt Madsen nævner, er det regeringens opfattelse, at de sparede penge skal føres tilbage i statskassen. Det klares i praksis via en såkaldt garantiprovision – et princip, man kender fra andre typer finansielle garantier.

Det er, som navnet antyder, den måde, staten inkasserer besparelsen fra sine garantier på. Gennem forhandlinger med de enkelte realkreditinstitutter er man endt på, at institutterne skal betale 0,12 procent af bidragshovedstolen – altså det beløb, der er udlånt.

Derudover skal en aflønningsprovision sikre, at realkreditinstitutterne stadig har interesse i at administrere lånene så billigt som muligt.

”Realkreditinstitutterne gør det rigtig godt i dag, men de har også en risiko. Man skal være sikker på, at de gør det lige så godt, når de ikke længere bærer den risiko,” siger Peter Jayaswal.

I praksis foregår det ved, at institutterne betaler 0,03 procent af det udlånte beløb. Hvis staten ikke mister penge på at have garanteret for lånene, vil beløbet blive betalt tilbage ved udgangen af hvert finansår.

Peter Jayaswal kalder det en sund model, der sikrer, at realkreditinstitutterne stadig har ”hånden på kogepladen”.

”Aflønningsprovisionen er en måde at lave en incitamentsstruktur for realkreditinstitutterne, så de stadig har en interesse i at sikre, at tabene bliver så små som muligt. Hvis staten ikke oplever tab, får institutterne en form for præmie,” siger han.

Fortsat kommunale garantier
Lån til almene boliger betragtes som nærmest risikofri, så det må forventes, at institutterne får aflønningsprovisionen tilbage. I det usandsynlige tilfælde, at staten lider et større tab end de 0,03 procent, vil de penge blive taget fra statens budget, fremgår det af udkastet.

Der er dog yderligere et værn, inden det når dertil. Selvom staten fremover vil garantere for lånene, består princippet om kommunale garantier nemlig.

I den nuværende model stiller kommunen garanti for den yderste – altså mest risikable – del af lånet. I gennemsnit 62 procent af lånene i 2017, viser tal fra regeringen.

De garantier skal laves om til såkaldte regarantier, når den nye ordning træder i kraft. Staten sender så at sige en stor del af garantiopgaven videre til den kommune, hvori byggeriet ligger.

Det er dog Trafik-, Bolig- og Byggestyrelsens vurdering, at den nye model ikke vil få økonomiske konsekvenser for kommunerne.

S vil sænke huslejen
Socialdemokratiets boligordfører, Kaare Dybvad, er som udgangspunkt skeptisk, men mener dog, at det er langt bedre end regeringens oprindelige forslag.

”Hvis det kan gøres billigere, og den almene sektors uafhængighed fastholdes, kan det være fornuftigt, hvis man så også bruger pengene på noget fornuftigt,” siger Dybvad og fortsætter:

”Vi foreslår at bruge pengene på at sætte huslejen ned for nogle af de boliger, der er bygget efter år 2000. Pengene hentes fra den almene sektor, som ovenikøbet kan opleve prisstigninger på byggelånene. Derfor skal pengene tilbage i sektoren.”

S-ordføreren er blandt andet bekymret for, hvad den nye model vil betyde for de foreninger, der har samlet deres lån. De kan risikere at stå med dyrere byggelån, når der stilles statsgaranti for de resterende lån.

Bent Madsen fra BL er imidlertid forsigtig optimist.

”Det er en berettiget bekymring, men den skal ikke overdrives. Jeg er sikker på, at der også her kan findes en god løsning,” siger han.

Faktisk er der sendt to bekendtgørelser i høring. Den anden beskæftiger sig med Landsbyggefonden, der også giver støtte til almene boliger.

Regeringen ønsker også, at de skal benytte den nye ordning og at besparelserne skal ende i statskassen. Derfor er der lavet en særskilt bekendtgørelse, der skal sørge for det.

Der er frist for høringssvar på de to bekendtgørelser 31. januar.