Professor: Økonomerne forstår ikke, at boligmarkedet er grundlæggende dysfunktionelt

I en artikel i Altinget 27. november forsøger Søren Hove at forklare, hvorfor økonomerne er uenige om årsagerne til de seneste stærke stigninger i huspriserne, og hvad man skal gøre ved dem.

Det er min påstand, at uenigheden skyldes manglende viden blandt økonomerne om, hvordan boligmarkedet fungerer i praksis.

Økonomernes kommentarer til udviklingen er baseret på en antagelse om, at boligmarkedet grundlæggende er velfungerende, og at det fungerer bedst ved mindst mulig regulering. Reguleringer er generelt af det onde, og man bør gribe mindst muligt ind i markedsforholdende. 

Som marked betragtet er boligmarkedet imidlertid grundlæggende dysfunktionelt. Det er noget, jeg i mere end 40 år har forsket i, og det indgår i min nye bog ’Boligen i samfundet’, men mine publikationer har ikke haft nogen effekt på økonomernes forståelse af boligmarkedet.

Et genbrugsmarked
Hvorfor er boligmarkedet så problematisk? På andre markeder vil stigende efterspørgsel relativt hurtigt føre til et øget udbud, hvilket vil holde priserne i ro. Det sker ikke på boligmarkedet.

Stigende efterspørgsel efter boliger har på kortere sigt næsten ingen effekt på udbuddet, men fører i stedet til stigende priser. Selv meget små ændringer i efterspørgslen kan føre til drastiske prisstigninger, som vi har set det seneste år.

Danmark er det land i Europa, som har den højeste private gæld målt i forhold til indkomsten, men dette har ikke ført til, at flere er blevet boligejere.

Hans Skifter Andersen

Boligmarkedet er altovervejende, hvad man kan kalde et ’genbrugsmarked’. Det er måske endda mere rammende at kalde det et auktionssystem end et marked. Nyproduktionen af boliger er kun en lille del af de boliger, der udbydes, og den er længe om at reagere på stigende efterspørgsel.

Misforhold i boligsituationen
Størsteparten af udbuddet kommer fra den eksisterende boligmasse og er afhængig af, at boliger fraflyttes. Flytninger har en afgørende betydning for boligudbuddet, men boligmobiliteten påvirkes kun lidt af ændringer i priser og udbud på boligmarkedet.

De fleste mennesker har sjældent planer om at flytte. Det skyldes især noget, man kan kalde stedsbundethed: Man knytter sig med tiden til boligen og det område, man bor i, og man er som regel bundet til arbejdsplader og institutioner i nærheden. Desuden er der besvær og omkostninger forbundet med flytning.

Flytninger sker kun, når der er meget gode grunde til det. Det kan være familieændringer, som pardannelse, skilsmisse og børnefødsler, der markant ændrer ens boligbehov og -præferencer. Det kan være, fordi man har et fald i indkomsten, så man ikke kan betale boligudgifterne, eller det kan være fordi man får job eller uddannelse langt fra boligen.

Der er derfor i mange tilfælde med tiden opbygget et misforhold mellem faktisk og ønsket boligsituation, selv medregnet økonomiske begrænsninger. Mange mennesker bor et sted og i en bolig, som de ikke ville vælge, hvis de var i en flyttesituation. Coronakrisen kan for nogle, formentlig relativt få, have været det ekstra tegn på en uhensigtsmæssig boligsituation, der har gjort dem aktive på boligmarkedet.

På andre markeder vil stigende efterspørgsel relativt hurtigt føre til et øget udbud, hvilket vil holde priserne i ro. Det sker ikke på boligmarkedet.

Hans Skifter Andersen

Begræns de liberale låneregler
Når man følger debatten om boligmarkedet virker det som om, at politikere og økonomer synes, at stigende boligpriser er en god ting – når bare de ikke kommer så højt op, at de falder igen. Men det er faktisk ikke selve boligen – det vil sige bygningen – der stiger i pris. I virkeligheden er det grundene, der bliver dyrere.

Stigende boligpriser er det samme som stigende jordpriser. Jord er en uerstattelig ressource, og stigende jordværdier betyder, at vores efterkommere skal betale mere for at bruge den. Forskning om dannelsen af priser på jord har vist, at de stiger meget let ved stigende efterspørgsel, men har sværere ved at falde igen. Der er en tendens til, at kortsigtede prisstigninger på jord og boliger let bliver permanente, især i vækstområder.

Danmark er et af de lande, som har haft de mest liberale låneregler. Det er begrundet med, at så mange som muligt skal kunne købe en ejerbolig. Det har medført store prisstigninger på jord omkring de store byer. Dette har gjort det sværere for førstegangskøbere og ført til en høj privat gældssætning. Danmark er det land i Europa, som har den højeste private gæld målt i forhold til indkomsten, men dette har ikke ført til, at flere er blevet boligejere. Vi er et af de fire lande i EU, som har færrest ejerboliger.

Det er på tide at økonomerne erkender, at boligmarkedet løbende skal reguleres for at undgå prisstigninger, og at den meget liberale långivning skal begrænses.