Andelsboliger er mere end bare ejerlejligheder med priskontrol

DEBAT: Et stærkt økonomisk grundlag, regelfaste rammer og socialt sammenhold er særlige kendetegn for andelsforeninger. Det skal politiske beslutningstagere have sig for øje, skriver direktør for administrationshuset Rasmus Juul-Nyholm og viser tre veje fremad.

Af Rasmus Juul-Nyholm
Direktør for Administrationshuset A/S

Med jævne mellemrum hører man folk fremføre argumenter i retning af, at andelsboligen er lidt af en bastard. Et levn fra en anden tid. En kompliceret boligform, som har udspillet sin rolle, og som er bedst tjent med at blive sidestillet med ejerboligerne. 

Bag dette argument synes ofte at ligge enten en begrænset indsigt i, hvad en andelsbolig reelt er, og hvorfor vi har dem, eller en interesse, personlig eller kommerciel, i at afskaffe maksimalprisen.

Maksimalprisen giver, som enhver anden priskontrol, en række problemer, og løber altid med dagsordenen, når man taler om andelsboliger. 

Maksimalprisen er et meget vigtigt forhold. Særligt for alle o,s der bor i andelsbolig, eller som administrerer andelsboliger. Men maksimalprisen er kun ét blandt en række forhold, der markant adskiller andelsboligen fra ejerboligen. Andelsboligen er nemlig ikke blot en ejerbolig med priskontrol.

Efter at have beskæftiget mig med administration af andelsboliger i mere end ti år og fulgt en lang række meget forskellige andelsboligsforeninger gennem op- og nedture i et turbulent ejendomsmarked, synes jeg, at der tegner sig et klart billede af nogle særlige karakteristika for andelsboligen. Både af formel og af mere ”blød” karakter.

Jeg vil ikke tage stilling til, om disse karakteristika stadig er (politisk) ønskelige, men de er faktuelt til stede og bør derfor frem i lyset.

Flere økonomiske håndtag hos andelsforeninger
Set i forhold til ejerforeninger, så har andelsboligforeninger generelt en stærkere økonomi – eller mere præcist – en større økonomi. 

Andelsboligforeninger har en langt større ”omsætning” pr. kvadratmeter end ejerforeninger. Dermed har de i praksis flere økonomiske håndtag at skrue på og har flere økonomiske frihedsgrader. 

Andelsboligforeninger afsætter generelt flere penge til løbende vedligehold og drift af ejendommen, og de opbygger gerne betydelige økonomiske reserver i form af opsparing eller friværdi. Mange foreninger har som direkte mål at holde så stabil en boligafgift som muligt, over lang tid. Dette kræver opbygning af betydelige reserver.

En ejerforening er et lovbundet driftfællesskab, og man er kun fælles om drift og vedligeholdelse af fællesejendom. 

Indbetalingerne bliver ofte holdt så små som mulige. Det følger princippet om, at ”pengene ligger bedst i ejernes lommer”, og højere fællesbidrag kan da også slå igennem i form af lavere kontantpriser. Til gengæld skal ejerne foretage ekstraordinære indbetalinger, når der skal laves store vedligeholdelsesarbejder eller lignende. 

Det kan gøre det svært at få opbakning til nødvendige projekter. I en andelsboligforening har man oftest flere muligheder. Man kan bruge af opsparingen, optage nye lån, omlægge eksisterende lån eller spare i driften. 

I vanskelige tider, som dem, vi netop har været igennem, så synes det ret tydeligt, at andelsboligforeningernes større økonomi og flere handlemuligheder gør dem bedre i stand til at træffe beslutninger om at bruge penge.

Fælles finansiering er en god investering
I ejerforeningen ligger den fulde finansiering hos ejeren. Ejeren tager sine realkredit- og banklån, og fællesudgiften til ejerforeningen går kun til drift og vedligehold af ejendommen. 

I andelsboligforeningen ligger en del af finansieringen i foreningen i form af realkredit- og banklån. Det er de lån, som har givet noget af den røre om ”insolvente andelsboliger”, der har været fremme.

De udfordringer, som den fælles finansiering giver, er dog begrænset til nogle enkelte foreninger, der af den ene eller anden grund har påtaget sig en for høj belåning.

Den fælles finansiering i andelsboligforeningen er helt central for forståelsen af boligformen. Den kan være problematisk, men i langt de fleste foreninger er den fælles finansiering i foreningen en meget billig og god finansiering for andelshaverne. Når finansieringen bliver brugt rigtigt, er den med til at beskytte andelshaverne mod at tage voldsomme finansielle risici.

Samtidig opnår andelshaverne ofte billigere lån, fordi lånene bliver store, og sikkerheden er god.

Rent teknisk skal man også her notere sig, at andelshaverne ikke har fradragsret for renter, men til gengæld skal de heller ikke betale ejendomsværdiskat. Med det aktuelle renteniveau er det nok en fordel for andelshaverne generelt.

Andelsforeninger har flere regler
I forhold til vedtægter og husorden er der også betydelige forskelle mellem andel- og ejerbolig. Både i vedtægterne og i retspraksis ligger der i en ejerforening som udgangspunkt kun meget få regler for, hvad ejere må i og omkring deres ejerbolig. 

Grundlæggende er alt tilladt, medmindre det er forbudt, og man betragter ejerforeningen alene som et praktisk økonomisk og driftsmæssigt fællesskab. 

De fleste andelsboligforeninger betragter sig i større eller mindre grad mere som en boligforening. En forening af mennesker, der er sammen om at eje og drive en ejendom. Der opstilles og accepteres generelt langt flere regler for sameksistensen i en andelsboligforening. Det accepteres, at der lægges stramme regler for udlejning, indretning/ombygning, samt hvem man må sælge til (ventelister). De fleste andelsboligforeninger holder også fast i at det er andelshaveren, der skal bo i lejligheden, og den ikke må udlejes. Lejligheden er ikke et kapitalgode som en ejerlejlighed. 

Der er også knyttet meget hårdere sanktioner til en overtrædelse af de fælles regler i andelsboligforeninger. I ejerforeninger er det meget vanskeligt at komme af med beboere, der forbryder sig mod reglerne, mens andelsboligforeninger kan ekskludere deres medlemmer med den virkning, at de skal fraflytte ejendommen, og deres andelsbolig skal sælges.

Stærkere socialt sammenhold
Måske som følge af ovenstående tendens til at pålægge hinanden flere regler synes der også at være en tendens til, at der er et stærkere socialt sammenhold i andelsboligforeningerne. 

Det forhold, at man underlægger sig flere fælles regler, at man har mulighed for at påvirke, hvem der flytter ind i foreningen (via ventelister), at man ofte flytter internt i foreningen og dermed bliver længe i samme ejendom, bidrager med noget mere uhåndgribeligt. 

Det er vanskeligt at måle, men jeg ved af egen erfaring og fra andre administratorer af ejer- og andelsboligforeninger, at man generelt oplever, at andelsboligforeningerne stadig har et stærkere socialt sammenhold end ejerforeningerne. 

Det er muligvis aftagende, da flere andelsboligforeninger gennem boble- og kriseårene lod sig ”liberalisere” ved at fjerne ventelisterne, tillade mere udlejning, osv. Men mange andelsboligforeninger kæmper imod denne tendens og søger at fastholde en mere eller mindre diffust formuleret ”andelstanke”. 

Vi har således set, at selv gennem de meget vanskelige år på boligmarkedet efter finanskrisen, undlod mange andelsboligforeninger, efter lange debatter, at ”liberalisere” centrale forhold i boligforeningstanken, såsom at give adgang til forældrekøb, fri fremleje og afskaffelse af ventelisterne. 

Tre veje fremad
Som jeg skriver, vil jeg ikke tage stilling til, hvad man bør gøre, men blot nuancere debatten en smule.

Hvis man fra politisk side vil se på området, synes der at være tre veje at gå:

  • Man kan fastholde et to-strenget system, hvor man holder fast i, at der er tale om to forskellige boligformer med respekt af de særlige forhold, der gælder for den enkelte boligform.
  • Man kan tillade andelsboligforeningerne at lave sig om til ejerforeninger, således at de foreninger, der ønsker det, kan ændre deres status.
  • Man kan søge at harmonisere reglerne, således at man gør reglerne for de to boligformer mere ensartede, uden at det nødvendigvis alt sammen skal ligne ejerlejligheder.

Boligpolitik skal helst være langsigtet, og det er nok en god ide at tænke sig godt om, for det bliver svært at vælge om, hvis man fortryder.

 

Forrige artikel LLO: Billige boliger kræver regulering LLO: Billige boliger kræver regulering Næste artikel Lappeløsninger skaffer ikke nok billige boliger Lappeløsninger skaffer ikke nok billige boliger
Bolignørden tjekkede ind i sit drømmeministerium

Bolignørden tjekkede ind i sit drømmeministerium

OVERDRAGELSE: Danmarks nye boligminister vil genoplive en boligpolitik baseret på gamle socialdemokratiske dyder. Grundopskriften er blandede byer og et opgør med provinsens Låsby-Svendsen-typer.