Byplanarkitekt: Hjemsendelser i Aalborg emmer af manglende forståelse for hele planprocessen

Kort før jul blev to ledende embedsmænd i By- og Landskabsforvaltningen i Aalborg kommune sendt hjem på ubestemt tid.

Årsagen skal findes i en advokatundersøgelse om kommunens arbejde med byudviklingen i Aalborg, hvor kommunen i en årrække har betjent sig af de såkaldte udbygningsaftaler, hvor investorerne frivilligt kan tilbyde en kommune at finansiere en del af infrastrukturen, når der skal gennemføres en lokalplan.

Advokaterne er kommet frem til, at mange af de aftaler, der er indgået i Aalborg, ikke bygger på frivillighed, men på ”krav” fra kommunen.

Hvad er egentlig baggrunden for udbygningsaftalerne?

Allerførst skal det slås fast, at der tjenes rigtig mange penge igennem byudviklingen og de fleste af pengene havner i ejendomsejernes lommer.

Hvem skaber så pengene?

Det sker oftest ved, at kommunen ændrer sin planlægning fra et industriområde til et boligområde eller ved i stedet for at bebygge et område med en lav bebyggelsesprocent bygger til en højere, dermed sker der en samfundsmæssig stigning af grundprisen.

Frivillige byudviklingsaftaler 

Så de fleste penge i byudviklingen er samfundsskabte, men de tilfalder for det meste den private sektor. Hvad er så baggrunden for de såkaldte frivillige byudviklingsaftaler?

Da byudviklingen begyndte at tage fat i Københavns Kommune omkring år 2000, havde kommunen ingen penge til at finansiere de kommunale udgifter som fremkom på grund af investorernes interesse i at bygge boliger og erhverv. Derfor udviklede vi i København en forhandling med grundejerne om, at de skulle være med til at finansiere udgifterne. Som eksempler kan nævnes:

• Da det statslige ejendomsselskab Freja ville udvikle det areal, hvor blandt andre KL og HK nu har deres domiciler, betalte de 20 millioner kroner for at få flyttet det daværende medborgerhus Gimle, som lå i vejen for byudviklingen til havneparken. Kommunen havde ikke penge til at finansiere et nyt medborgerhus, så er det ikke rimeligt, at den grundejer som kom til at tjene rigtig mange penge, gav lidt tilbage til byen?
• I Valby var nogle investorer i gang med at udvikle porcelænsgrunden og grunden som havde huset de gamle bomuldspinerier. Valby gamle skole lå i vejen for den ønskede byudvikling, hvorfor investorerne gav et tilskud på 10 millioner kroner til en genhusning af skolen i den gamle porcelænsbygning.
• Da det daværende Københavns Havn ønskede at udviklede frihavnen med kontorer, så kom de til at finansiere Kalkbrænderihavnsgade, hvilket lå langt udenfor kommunens økonomiske formåen på det tidspunkt.
• Da byudviklingen tog fat på Islands Brygge syd, var ønsket både at få udrettet Artillerivej og få lavet et badeareal for offentligheden. Begge dele blev betalt af investorerne.

Jeg tror, de fleste vil være enige i, at det er rimeligt, at dem der tjener på byudviklingen samtidig bidrager til fællesskabet.

Thatcher viste vejen 

Eksemplerne byggede på privatretslige aftaler, hvor det var kommunen, der tog initiativet. Investorerne vil oftest blot udvikle deres ejet areal og hvor skulle de vide, hvad byen og fællesskabet har brug for. Det må nødvendigvis være kommunen, der ved det.

Da udbygningsaftalerne blev en del af den danske planlov, blev mulighederne indskrænket både i forhold til den praksis som havde udviklet sig i Københavns Kommune og andre kommuner, i forhold til de muligheder, der fandtes i udlandet.

Holger Bisgaard
Byplankonsulent

Ovenstående eksempler var stærkt medvirkede til, at der i planloven kom bestemmelser ind vedrørende udbygningsaftaler. Yderligere skævede mange til udlandet, hvor det var almindeligt, at investorer betalte infrastruktur og andet, når de ønskede at byudvikle et areal.

Margaret Thatcher satte det ligefrem i system ved at få artikel 6c ind i den engelske planlov, hvor de private investorer måtte betale det meste af den offentlige infrastruktur, fordi hun ønskede at spare på de offentlige udgifter. I Norge har de også et system, til at private bidrager med alt fra børnehaver til veje.

Kommunerne forventer modydelse 

Da udbygningsaftalerne blev en del af den danske planlov, blev mulighederne indskrænket, både i forhold til den praksis, som havde udviklet sig i Københavns kommune og andre kommuner, og i forhold til de muligheder, der fandtes i udlandet.

Indskrænkningen bestod af to ting; fremover kunne investorerne kun finansiere infrastrukturen og aftalerne skulle ske på opfordring af investorerne eller på frivillig basis. Lovændringen er vanskelig at indpasse i den praktiske planlægning specielt vedrørende frivilligheden.

Ved at investorerne bidrager til fællesskabet, kan mange af de konflikter, man i dag ser ved byudviklingsprojekter, sikkert undgås. 

Holger Bisgaard
Byplankonsulent

Forhandlingen af en lokalplan starter normalt med, at investor henvender sig til kommunen om at få en lokalplan for en ejendom. I de forhandlinger er det svært at sige hvem der først nævner, at det vil være godt at få en udbygningsaftale og investorerne ønsker som regel en modydelse som for eksempel en højere bebyggelsesprocent.

Så når investorerne skriver, at de tilbyder kommunen en udbygningsaftale, så er det i forventning om at få en modydelse. I mange kommuner er der indgået udbygningsaftaler med et meget forskelligt indhold og ofte skal investorerne betale ydelser som eksempelvis kommunens sagsbehandling eller omkostninger til etablering af et lyskryds, som egentlig er hjelmet andre steder i lovgivningen end reglerne om udbygningsaftalerne, men af praktiske årsager oftest medtages i udbygningsaftalen mellem investor og kommunen.

Advokatundersøgelse med indskrænket fokus

Når så advokatundersøgelsen i Aalborg udelukkende undersøger om aftalerne er indgået frivilligt, så er det et noget indskrænket fokus i forhold til den komplekse forhandling, der altid foregår når en lokalplan skal forhandles.

Derfor er det en noget overilet handling byrådet har foretaget i Aalborg med at hjemsende to ledende medarbejdere. Husk det ”blot” er en advokatundersøgelse. Sagerne er ikke blevet indklaget for Planklagenævnet eller indbragt for domstolene.  Det er en manglende forståelse for hele planprocessen.

Desuden bør man i de kommende planlovsforhandlinger se at få afskaffet bestemmelsen om, at udbygningsaftaler skal være frivillige. Det er hverken hensigtsmæssigt i forhold til kommunerne eller for de private, der ønsker at bygge. Ved at investorerne bidrager til fællesskabet, kan mange af de konflikter, man i dag ser ved byudviklingsprojekter, sikkert undgås.

Eller man kan formulere det ved en omskrivning af et John F. Kennedy citat: ”Spørg ikke hvad byen kan gøre for dig, men hvad du kan gøre for byen.”