Curt Liliegreen om almene boliger: Giv rammebeløbet en engangsjustering opad

Nu spøger rammebeløbet, det gamle smertensbarn, igen.

Rammebeløbet er loftet for, hvor meget en kvadratmeter alment boligbyggeri må koste. Dets historie går tilbage til 1972, hvor den almene sektor stod midt i en krise med lejligheder, der var for dyre og svære at leje ud.

For at vende udviklingen vedtog Folketinget det såkaldte kakkelovnscirkulære, der lagde loft over, hvor store lejlighederne måtte være, og hvor dyrt der måtte bygges per kvadratmeter. 

Intentionen med rammebeløbet var rationel, men gennem tiden har ordningen givet problemer. Som så meget andet regulering synes den på den ene side at løse et problem, men på den anden side også at skabe nye udfordringer.

Rammebeløbet følger ikke byggeomkostninger

Da den måde, som vi bygger alment på, ændrede sig, blev der behov for at lave tillæg til rammebeløbet.

Når man byggede mindre lejligheder, hvor de dyre kvadratmeter i køkken og bad vejede tungere, måtte der gives tillæg for lavt kvadratmetergennemsnit. Når man gik væk fra det høje byggeri og over til tæt-lavt-byggeri, der var dyrere at opføre, måtte man lave et tæt-lavt-tillæg. Og når man byggede på skæve og små grunde inde i de store byer, måtte man lave tillæg for "vanskelig tilgængelig grund". Siden kom energitillæg og mulighed for at regne totaløkonomi.

Det endte med, at politikerne syntes, at det almene boligbyggeri stadig blev for dyrt, og der er i tidernes løb blevet grublet meget over, om det var rammebeløbet, udbudsformen eller entrepriseformen, som den var gal med. 

Byggeri bliver som det meste andet dyrere år for år, men rammebeløbet skal ikke følge byggeomkostningernes udvikling. I stedet reguleres det hver 1. januar med den sammenvægtede stigning i nettoprisindekset (50 procent vægt) og lønindekset for den private sektor (50 procent vægt) i det foregående år. Hvis priserne på byggeri stiger markant under en højkonjunktur, vil rammebeløbet halte efter.  

Man behøver ikke vente, fordi det er dyrt at bygge nu

Der er i disse år et politisk ønske om at opføre betalbare boliger i de store byer.

Men det medfører to problemer: For det første er grundene i byerne meget dyre, for det andet er der højkonjunktur i byggesektoren, og det er dyrt at bygge lige nu. Flere steder i landet kan man ikke komme under rammebeløbet. Det første problem har man valgt at løse med en grundlånsfond finansieret med midler fra Nybyggerifonden. Det andet problem har man ikke adresseret. 

Man kan selvfølgelig sætte sig med hænderne i skødet og vente på, at aktiviteten i byggeriet falder. Til den tid vil entreprenører spidse pennen i tilbudsfasen, og så falder priserne. Der er bare den ulempe, at ventetiden kan blive lang.

Ifølge Danmarks Statistiks konjunkturbarometerundersøgelse af byggeriet skal vi tilbage til 2009 til 2014 for at finde en periode, hvor en mærkbar andel af virksomhederne sagde, at de manglede efterspørgsel, og hvor kun få virksomheder oplyste, at de manglende arbejdskraft. 

Medmindre at man har en skjult dagsorden om, at der ikke skal bygges for mange almene boliger, er det oplagt at give rammebeløbet en éngangsjustering opad, men samtidig sikre, at huslejerne ikke fordyres ved at bygge mindre lejligheder. Hvorfor i alverden dog blive ved med at bygge stort i for eksempel København? 

Sænk lejlighedsstørelsen på almene boliger

Jeg vil minde om, at ejerlejligheder på 50 til 70 kvadratmeter i København hurtigt sælges til tre, fire og fem millioner kroner. At sænke lejlighedsstørrelsen for almene boliger er en oplagt metode til at billiggøre dem og bedre end at bygge skrabet eller helt at måtte undlade at bygge. 

Når det private marked vurderer, at en ejerlejlighed på 65 kvadratmeter i København kan være fem millioner kroner værd, kan man nok også overleve at bo i en almen bolig på 65 kvadratmeter.

Man har før givet rammebeløbet en sådan éngangsjustering, når der opstod behov for det. Det er ikke noget, som man skal gøre hvert år eller hvert andet eller femte år, men en sjælden gang imellem. Sådan en sjælden gang står vi i nu.