Forstå økonomernes uenighed om boligmarkedet

Gennem halvandet år har økonomer og andre prøvet at blive kloge på udviklingen på boligmarkedet.

Da coronakrisen brød ud, forventede de fleste, at boligpriserne ville falde, for det gør de som regel, når resten af økonomien halter. Det gik som bekendt lige modsat.

Gennem de seneste måneder har regeringen tygget på – og i sidste ende afvist – en anbefaling om at stramme adgangen til afdragsfri lån, alt imens fagøkonomer har diskuteret fornuften bag denne anbefaling.

I en sædvanligvis konsensuspræget dansk økonomisk debat har etablerede institutioner som Nationalbanken og De Økonomiske Råd lidt utraditionelt stået på hver sin side. Hvad skyldes denne uenighed?

Udviklingen i boligpriserne siden marts 2020 kan formentlig bedst forstås som et skifte i den værdi, som danskerne tilskriver deres bolig sammenlignet med andre forbrugsvarer.

Under coronakrisen blev vores normale forbrugskurv mindre attraktiv, fordi vi ikke kunne forbruge en række af de ting, som vi normalt gør: Rejser, restaurantbesøg, koncerter, frisørtider og en række andre tjenester var aflyst.

En del af den øgede boligefterspørgsel kan meget vel være permanent: Mange danskere har fået mulighed for hjemmearbejde og har derfor vedvarende brug for et ekstra værelse. Det ændrer dog ikke ved, at prisstigningerne vil flade ud

Søren Hove Ravn
Kommentarskribent

Samtidig blev vi nødt til at opholde os langt mere i vores bolig, end vi plejede, både når vi arbejdede, og når vi holdt fri. Disse ændringer gjorde det relativt mere attraktivt at bruge penge på boligen frem for almindeligt forbrug. Derfor steg boligpriserne godt hjulpet på vej af lave renter samt økonomiske hjælpepakker, som holdt hånden under mange danskeres privatøkonomi.

Accepterer man ovenstående narrativ, så bør man også forvente, at boligprisernes himmelflugt vil aftage, i takt med at danskernes forbrugsmuligheder normaliseres.

En del af den øgede boligefterspørgsel kan meget vel være permanent: Mange danskere har fået mulighed for hjemmearbejde og har derfor vedvarende brug for et ekstra værelse. Det ændrer dog ikke ved, at prisstigningerne vil flade ud.

Det har netop været argumentet fra De Økonomiske Råd, hvor de økonomiske vismænd i deres seneste rapport fra oktober derfor med tilfredshed noterer, at den mere afdæmpede udvikling på boligmarkedet gennem de seneste måneder netop synes at bekræfte denne hypotese. På den baggrund har vismændene anbefalet, at regeringen afholder sig fra indgreb på boligmarkedet.

Derimod har nationalbankdirektør Lars Rohde gennem sin rolle som formand for det såkaldte Systemiske Risikoråd anbefalet regeringen at lægge en dæmper på boligmarkedet ved at forbyde afdragsfri lån for købere med høj belåningsgrad.

Nationalbanken er ikke nødvendigvis uenig i vismændenes analyse, men har i stedet understreget, at bankens forslag er af mere strukturel karakter og således ikke er en direkte konsekvens af det seneste halvandet års udvikling – en pointe, der dog er druknet lidt i mediedækningen.

Tilbage står, at det fremsatte forslag fra juni helt vil forhindre adgangen til afdragsfrihed for langt de fleste førstegangskøbere, som typisk har en høj belåningsgrad.

Lars Rohde har fremført, at det vil gøre det danske boligmarked mere robust på langt sigt. Omvendt synes en del økonomer uden for Nationalbanken og Finanstilsynet at være af den opfattelse, at Risikorådets forslag fra juni var for vidtgående, blandt andet i lyset af en fortsat afdæmpet udlånsvækst, som er en vigtig indikator for, hvornår boligprisstigninger er særligt farlige for den finansielle stabilitet. Desuden har Nationalbankens egne analyser tidligere vist, at danske husholdninger – skønt dybt forgældede – er relativt robuste over for økonomiske udsving.

Der skal derfor nok et mindre vidtgående forslag på bordet, før Det Systemiske Risikoråd kan samle opbakning fra en samlet fagkundskab bag sine anbefalinger til regeringen og dermed øge presset på denne.

Det kunne være i form af en begrænsning af afdragsfriheden på kun den del af boliglånet, som overstiger en bestemt belåningsgrad eller en reduktion af rentefradraget.