Andelsboligen har en central funktion på boligmarkedet

Af cand.polit. Curt Liliegreen
Sekretariatschef ved Boligøkonomisk Videncenter i Realdania

I debatten om andelsboligens fremtid går diskussionen mellem dem, der ønsker at bevare andelsboligen i dens traditionelle form, på den ene side, og dem, der ønsker en eller anden form for afregulering af markedet, på den anden side. 

Det er et centralt forhold i denne diskussion, om der er behov for en fortsat regulering i boligmarkedet for at sikre boligforsyningen til ”svage” grupper som de unge og lavindkomstgrupperne. 

Andelsboliger på et presset københavnermarked
Det spiller i denne forbindelse ind, at andelsboliger i høj grad er et københavnerfænomen, og at boligmarkedet i København er presset af stigende ejerboligpriser. 

Andelsboligen spiller en vigtig rolle på boligmarkedet som et sted, hvor de yngre kan finde et hjem og have en mellemstation i deres rejse på boligmarkedet frem mod den ejerbolig, som mange af dem senere i livet ender i.

Curt Liliegreen
Sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter

I en diskussion om andelsboligmarkedets fremtid må København derfor stå centralt, med fare for at debatten kan betegnes som det rene og skære ”københavneri”. 

I et tidligere indlæg i september gennemgik jeg sammensætningen af boligmassen i København og viste, at andelsboligerne udgør 33 procent. 

Det er næsten udelukkende traditionelle andelsboligforeninger. Man behøver blot at gå uden for København til Region Sjælland for at finde den modsatte verden: En relativt lav andel af andelsboliger, og de andelsboliger, der forefindes, er i høj grad de støttede andelsboliger, der blev opført i perioden 1981–2005.  

Boligmarkedets mellemstation
Så meget om boligerne, men hvordan ser det ud med beboerne?

På vor rejse gennem livet bevæger vi os som danskere helt overordnet fra en lejer-tilværelse i de yngre år til at blive boligejere i vore modne år, hvorefter mange af os igen ender som lejere i en høj alder. Det billede gælder helt generelt i Danmark, men i landets hovedstad er billedet noget anderledes. 

Søjlediagrammet viser, hvordan befolkningen opdelt i forskellige aldersklasser fordeler sig på boligtyper i København i 2014. For at gøre illustrationen simplere er der ikke medtaget boliger ejet af offentlig myndighed eller restgruppen ”andet”, men summen af søjlerne for hver aldersgruppe er 100%.  

Tager man aldersgruppen 90 + som eksempel, så viser søjlerne, hvor mange procent af de, der er over 90 år gamle, der bor i henholdsvis private udlejningslejligheder ejet af aktie- eller anpartsselskaber, alment boligbyggeri, er lejere i ejendomme ejet af privatpersoner eller interessentselskaber, bor i andelsboligforeninger eller i ejerlejligheder (som ejere). Figuren viser, at de ældre over 90 år i høj grad bebor almene boliger (herunder almene ældreboliger). 

De gule søjler viser beboerne i andelsboligforeninger. Det er bemærkelsesværdigt, at disse beboere er godt repræsenteret i alle aldersgrupper. For aldersgrupperne fra 18 til og med 69 år er andelsboligerne imidlertid den hyppigste boligform. Det er ikke underligt som følge af den store absolutte mængde af andelsboliger i København. Imidlertid er andelsboligformen tydeligt dominerende for beboere mellem 25 og 39 år. I absolutte tal bor 26.213 personer mellem 25 og 29 år og 40.436 mellem 30 og 39 år i andelsboliger i København. Det er henholdsvis 38,9 procent og 39 procent af alle i de pågældende aldersgrupper i kommunen.  

Det må heraf udledes, at andelsboligen spiller en vigtig rolle på boligmarkedet som et sted, hvor de yngre kan finde et hjem og have en mellemstation i deres rejse på boligmarkedet frem mod den ejerbolig, som mange af dem senere i livet ender i. Før i tiden har den rolle været udfyldt af de private udlejningsboliger, men mange af disse er forsvundet og er omdannet til andelsboliger, specielt efter at tilbudspligten kom til i 1975. 

På samme vis kan man se, at de almene boliger spiller en vigtig rolle for mange børnefamilier, samt for de allerældste. Der er altså en form for arbejdsdeling mellem de forskellige boligformer.

Beboersammensætningen afslører boligformens funktion
Ovenfor så jeg på, hvordan den enkelte aldersgruppe, for eksempel de unge mellem 18 og 24 år fordelte sig på forskellige boligformer. Med fare for at tabe de hurtigt læsende i svinget vender jeg nu dette forhold om og ser på, hvordan den enkelte boligforms beboere fordeler sig på alder. 

Når der ikke er så mange unge i private udlejningsboliger ejet af selskaber, så hænger det sammen med, at der ikke er så mange private udlejningsboliger ejet af selskaber. For at få hele sandheden frem om den enkelte boligforms funktion, er det nyttigt at vise beboersammensætningen for hver boligform. 

For enkelthedens skyld ses der nu kun på lejere og andelshavere. 

I figuren kan man se aldersfordelingen for alle beboere i hver boligform. For eksempel kan man se, at de almene boligselskaber har en meget lille andel af sine beboere i aldersklassen over 90 år. Ikke desto mindre er de almene boliger den hyppigste boligform for de ældre.

Søjlediagrammet viser, at andelsboligerne, udtrykt ved de gule søjler, er tæt på at danne en lille ”pyramide”.  Der er relativt få beboere, der er børn, og relativt få, der er pensionister, mens gruppen af 30- til 39-årige er den hyppigste. Andelsboligernes beboersammensætning minder her om de udlejningslejligheder, der ejes af selskaber. 

Dette forhold adskiller sig fra de lejligheder, der er udlejet, men som ejes af privatpersoner eller interessentselskaber. Her er der relativt færre børn og unge og relativt færre ældre. 

Dette adskiller sig også fra de almene boliger, der danner en mere fladtrykt ”pyramide” med relativt flere børn og unge og relativt flere ældre.  

Den billige andel er afgørende for de yngre
Betragter man beboerne i de forskellige boligformer i landets hovedstad, som i høj grad er præget af andelsboligformen, fremgår det, at andelsboligen er central for de yngre aldersklasser på boligmarkedet. 

Afregulerer man andelsboligmarkedet, vil det være vigtigt, at man samtidig sikrer en tilgang af nye boliger med en overkommelig husleje. Det vil dog være vanskeligt at sikre noget sådant inden for en overskuelig årrække med den nuværende byggeaktivitet og boligbyggeriets sammensætning.