Boligudspil rører ikke de hellige køer

Bagtæppet kunne være smukkere.

Når regeringen i denne uge præsenterer sit boligudspil, vil den med sikkerhed få kastet et 16 år gammelt socialdemokratisk boligløfte i hovedet. For hvorfor skal man tro på, at det bliver til noget denne gang, når Ritt Bjerregaards (S) 5.000 billige boliger forsvandt op i stratosfæren?

Det skal boligminister Kaare Dybvad Bek(S) som minimum have svar på, men selv hvis øvelsen lykkes, er der langt til igen at få en hovedstad, hvor ”skolelæreren, pædagogen, politibetjenten, sosu-assistenten, butiksassistenten, frisøren, tømreren eller den unge akademiker” har råd til bo. Sådan som statsminister Mette Frederiksen efterlyste i sin åbningstale, hvor hun konstaterede, at "en treværelses ejerlejlighed på Nørrebro ofte koster mere end fire millioner kroner."

Statsministeren fastslog, at regeringen vil ”gøre det muligt at opføre 22.000 flere almene boliger over de næste 10-15 år, de fleste i de større byer.” Mette Frederiksen vil med formuleringen vise, at hun tilgodeser hele landet, men reelt er det et hovedstadsproblem. Det er i København, priserne på boligmarkedet er eksploderet gennem de sidste 20 år.

Den udvikling er der en hel stribe årsager til, men regeringen ventes i sit udspil kun at fokusere på flere almene boliger som redskab til at vende udviklingen. Og selv her kan det være svært at få de planlagte boliger til at materialisere sig

Langt fra målet

Kommunerne har i nogle år haft mulighed for at kræve, at 25 procent af et nybyggeri skal være almene boliger. Den regel benyttes kun af et fåtal af kommunerne, og selv der, bliver virkeligheden ofte en helt anden.

Et eksempel er Københavns Kommune, der i princippet anvender reglen. Praksis er dog, at bygherren ofte bygger de almene boliger langt senere end andet nybyggeri. Hvis de i det hele taget bygges.

Derfor batter det heller ikke særlig meget, hvis boligministeren giver kommunerne lov til at kræve op til en 33 procent almene boliger i et område, en idé Kaare Dybvad har leget med. For så længe, der er langt til bare at nå de 25 procent, er der tale om en helt teoretisk diskussion.

Derimod kan det få betydning, hvis kommunerne får mulighed for at kræve, at de almene boliger bygges i samme takt som det øvrige byggeri.

Flere almene boliger vil afhjælpe lidt af problemet, men næppe afgørende ændre på udviklingen.

Erik Holstein
Politisk kommentator, Altinget

Københavnsk bureaukrati
En anden hindring er maksimumbeløbet for, hvad det må koste pr. kvadratmeter at bygge alment. Grundpriserne er så høje i hovedstaden, at en stor del af midlerne er blevet brugt på grunden, allerede før man har lagt den første mursten. Derfor er der en forventning om, at maksimumbeløbet hæves noget.

Alenlange sagsbehandlingstider i byggesager er en helt tredje hindring for nybyggeri i Københavns Kommune. København er berygtet for en særlig bureaukratisk procedure i byggesager, og det hæmmer såvel alment som privat byggeri.

Alle disse problemer kan i princippet løses, og Kaare Dybvad vil sandsynligvis være begunstiget af en stor velvilje i Folketinget. Det er kendetegnende, at det ikke kun er de almene boligers interesseorganisation BL, der støtter opførelsen af flere almene boliger, samme holdning møder man hos udlejernes organisation Ejendom Danmark.

Hvis de (relativt) billige almene boliger denne gang materialiserer sig, kan det formodentlig tage toppen af fremtidige prisstigninger. Men langt de fleste boliger i København er enten ejerboliger, andelsboliger eller private udlejningsboliger. Det er de sektorer, der har drevet prisspiralen, og her har regeringen ingen planer om at gribe ind.

Farligt farvand
I et interview med Altinget tidligere på året erkendte Kaare Dybvad ellers, at ”de store arbejdsfri boliggevinster er i strid med velfærdssamfundets grundetik”. Men Dybvad lagde ikke op til at ændre beskatningen ud over den boligaftale, der træder i kraft i 2024.

Boligministeren argumenterede dengang med, at den svenske model med beskatning af boliggevinster ikke har ført til lavere priser i de svenske storbyer, snarere tværtimod.

Men der er frem for alt politiske grunde til, at størstedelen af Christiansborg holder sig langt væk fra beskatning af arbejdsfri boliggevinster. Meget få politikere skal have noget af at lægge sig ud med boligejerne, der i dag er den største vælgergruppe. Selvom næsten alle økonomer argumenterer for at flytte beskatning fra arbejde til bolig, er der intet, der tyder på, det foreløbig bliver en realitet.

Blackstone-indgrebet
Ved første øjekast kunne det derimod ligne ”a walk in the park” at regulere det private udlejningsbyggeri. For de private udlejere udgør trods alt en temmelig overskuelig vælgergruppe.

Det private udlejningsbyggeri i hovedstaden, der er bygget før 1992, er reguleret ved huslejenævn. Den del er stadig en ret billig del af boligmassen. Men alt byggeri efter 1992 er ureguleret. Her er huslejen tordnet op de senere år, hvilket yderligere forstærker uligheden mellem ejere og lejere.

Der er så stor efterspørgsel på boliger i hovedstaden, at nybyggeriet vil fortsætte, selvom man indfører en vis regulering. Alligevel lægger regeringen ikke op til det.

Pensionen som pression
Skal man forstå baggrunden her, skal man spole tilbage til det slagsmål, der opstod, da regeringen greb ind mod kapitalfonden Blackstone (der nu kalder sig Kereby). Blackstone var berygtet for kortsigtede investeringer i udlejningsbyggeriet, hvor de ved hjælp af en moderniseringsfinte gennemførte massive forhøjelser af lejen.

Det lykkedes til sidst Kaare Dybvad at få flertal for indgrebet med støtte S, SF, EL – og DF. Men inden da var gået en kamp fra hus til hus.

For hvad nu med andelshaverne? Ville deres andele også miste lidt af værdien, hvis man ikke længere kan tjene det samme ved udlejningsejendomme? Og hvad med pensionskasserne, der på linje med kapitalfonde investerer i boligmassen? Ville deres indtjening ikke også blive mindre – med konsekvenser for pensionen?

Det var i hvert fald det skræmmebillede, der blev bygget op i en meget effektiv kampagne. Og selvom Kaare Dybvad afsvækkede sit indgreb, var det tæt på helt at falde til jorden.

Den forestilling vil blive genopført med forøget styrke, hvis regeringen smider et forslag om regulering af nybyggeri på bordet - og her vil Dybvad have endnu sværere ved at finde et flertal.

Så er det anderledes ufarligt at foreslå flere almene boliger. Det vil afhjælpe lidt af problemet, men næppe afgørende ændre på udviklingen. De hellige køer - i form af markedsleje og arbejdsfri boliggevinster – bliver ikke antastet, og dermed vil en stor del af det københavnske boligmarked stadig være uden for rækkevidde for sygeplejersken, sosu-assistenten frisøren og betjenten.