De gør renovering moderne – et usædvanligt fondsfænomen fylder 50

Fonden er stiftet af Folketinget; formuen stammer fra ejere og lejere i den private udlejningssektor, og formålet er at skabe bedre boliger. Et usædvanligt fondsfænomen fylder 50 den 1. april.

Siden 1967 har Grundejernes Investeringsfond – eller GI, som fonden hedder i daglig tale – arbejdet ud fra tre store F’er: det finansielle, det forvaltningsmæssige og det filantropiske formål. Set med nutidens øjne finder nogen måske, at GI er en gammeldags konstruktion, men tag ikke fejl: Fonden har gennem de senere år været en væsentlig drivkraft i at gøre renovering af den ældre bygningsmasse til et attraktivt felt for mange af byggeriets aktører, som for blot ti år siden ikke ville værdige området et enkelt blik.

Historien bag GI
De fleste fonde kan datere deres historie tilbage til en privat stifter, der på et tidspunkt har sat en del af sin formue i en fond med et almennyttigt sigte. Sådan er det ikke med GI.

I modsætning til den klassiske fondsverden, hvor stifter både bestemmer og betaler, er rollefordelingen her anderledes.

Selvom Folketinget i sin tid var fondens stifter, har der aldrig været statslige penge involveret. Derimod stammer pengene fra ejere af og lejere i private udlejningsejendomme opført før 1970. Metoden er enkel: En vis andel af huslejen går ind på en såkaldt bindingskonto, som bruges til at finansiere vedligeholdelse og forbedringer af boliger og ejendomme.

Dengang i 60’erne
Med til historien om GI hører fortællingen om tresserne, der var præget af efterkrigstidens fejlslagne reguleringer af udlejningsområdet med skævvridninger af hele huslejeniveauet til følge.

I 1966 indgik de Konservative, Radikale Venstre, Socialdemokratiet og Venstre en aftale om at løse nogle af tidens alvorlige boligpolitiske udfordringer gennem en fondsdannelse.

I dag er det svært at forestille sig, hvordan boligsituationen var dengang. Mange familier boede til leje i billige lejligheder – en del af dem var uden varmt vand, uden bad og med toilet på bagtrappen eller i gården. Alternativt var lejerne henvist til nybyggede almennyttige boliger, hvor huslejen var væsentlig højere.

Politikerne talte om ”urimeligt huslejespænd”, ”ubalancer på boligmarkedet” og ”utidssvarende midlertidige boligreguleringer”.

Blandt udfordringerne var dels behovet for at skaffe kapitalgrundlag til forbedringer af den ældre boligmasse, dels nødvendigheden af at udligne prisforskellene mellem private og almennyttige lejeboliger.

Med til billedet hørte også, at fænomener som udstykninger af nye ejerlejligheder i den ældre boligmasse samt etablering af andelsboligforeninger først blev en realitet i de efterfølgende år.

Finansielt fundament for opsparing
Med etableringen af GI fik de ældre udlejningsboliger et finansielt fundament for opsparing af midler, som kan bruges til vedligeholdelse og forbedringer af ejendommene og samtidig gøre en indsat for at sprede viden om området.

Ud over at yde lån til forbedringer af den ældre, private boligmasse har GI siden sin etablering fået tilført forskellige forvaltningsopgaver som finansiering af brandsikringsarbejde, forsikring mod byggeskader og sanerings- og byfornyelsesopgaver.

På den filantropiske bane har fonden støttet en række vidensprojekter inden for renovering og vedligehold af eksisterende ejendomme.

Indbyggede modsætninger
Det siger næsten sig selv, at udlejere og lejere ikke nødvendigvis deler interesser – især ikke når det drejer sig om økonomiske prioriteringer. Derfor kunne det også virke som en dristig politisk beslutning at sætte de modsatrettede interessenter omkring det samme bord og give dem et fælles mandat.

Trods modellens indbyggede modsætninger er GI et levedygtigt eksempel på, at det nytter noget at fokusere på det, der samler, i stedet for det, der skiller. Hvert år deler fonden mellem 30 og 40 millioner kroner ud til filantropiske aktiviteter, der er med til at skabe bedre boliger og bedre liv for ejere og lejere i den ældre boligmasse.

Konsensuskultur i bestyrelsen
”Der er en stærk konsensuskultur i vores bestyrelse,” forklarer adm. direktør i GI Lars Axelsen til Altinget og fortsætter:

”Vi ved godt, at der kan være modsatrettede opfattelser blandt vores indskydere, men alle er enige om at koncentrere kræfterne om det, der samler og gør noget godt for vores eksisterende bygninger. Det gør vi blandt andet ved at stille kvalificeret viden til rådighed om alt fra altaner og arbejdsmiljø til vinduer og vådrum,” fortæller han.

Det hører med til en god fondspraksis, at man arbejder i åbenhed og evaluerer sine uddelinger. Men selvfølgelig er der benspænd undervejs. For hvor meget skal man måle og veje; hvor mange succeskriterier skal man stille op – og hvad kan man forvente?

I GI giver man relativt frie tøjler. Med Lars Axelsens egne ord kommer der nogle gange fantastiske resultater ud af det, og nogle gange kommer der alligevel ikke så meget nyt. Den risiko må man løbe.

Nybyggeri løber med opmærksomheden
Erfaringer fra højkonjunkturen lige inden finanskrisen viser, at det er afgørende at finde varigt fodfæste blandt de byggekyndige, hvis kvaliteten i den eksisterende bygningsmasse skal fastholdes og udvikles.

Det gælder også blandt de unge på erhvervsuddannelserne, som ellers ikke har nemt ved at tiltrække fondsmidler.

Eksempelvis støtter GI det årlige Skills-arrangement, hvor unge håndværkere dyster på faglige færdigheder.

Et andet eksempel er VIA University College i Horsens, der har udviklet en tværfaglig sommerskole for ingeniør-, konstruktør- og arkitektstuderende med støtte fra GI. Her lærer nye generationer om de samfundsmæssige udfordringer inden for bæredygtig bygningsrenovering.

Frem til og med 00’erne har nybyggeri per tradition altid haft byggeriets opmærksomhed som højstatusområde for bygherrer, arkitekter, ingeniører og konstruktører. Det var ikke, fordi nogen havde noget imod renovering som den anden tunge del af byggeriet, men det blev betragtet som en konjunkturbuffer, man altid kunne vende tilbage til, når tiderne var dårlige for nybyggeriet.

Dette billede er det lykkedes at vende blandt andet gennem initiativer som ”Renovering på dagsordenen” og ”Renoverprisen”, som GI har været initiativtager til sammen med Bygherreforeningen og Realdania.

Renovering på dagsordenen
I de senere år har fonden lagt kræfter i at bringe en række af byggeriets parter sammen om at flytte bygningsrenovering højere op på den offentlige dagsorden. Direktør i GI, Susanne Borenhoff, fortæller, at GI har gode erfaringer med at bringe relevante interessenter sammen for i fællesskab at arbejde for en dagsorden.

”Det kræver selvfølgelig en forståelse for, at der skal arbejdes for det, der samler, og at en vis fortrolighed er nødvendig. GI har gode erfaringer med at arbejde på den måde, og metoden er et godt fundament for at bringe nogle interessenter sammen, som ellers ikke ville mødes naturligt,” fortæller hun.
I dag ser boligområdet meget anderledes ud end dengang i 60’erne, men GI fremstår stadig som en aktuel og relevant aktør i udviklingen af en ikke uvæsentlig del af boligmarkedet; ikke mindst i kraft af fondens indsats som vidensplatform og kompetenceudvikler i samarbejde med de vidt forskellige interesser, som byggeriets verden er så fuld af, og som det forum, hvor modsætningerne kan mødes.

Birgitte Boesen er analytiker, rådgiver og indehaver af büroCPH. Hun har i 12 år arbejdet som kommunikations- og pressechef i Realdania. Klummen er fast tilbagevendende og alene udtryk for skribentens egen holdning.