Støttepartier stejler over ny lejelov: Frygter huslejestigninger for tusindvis af lejere

Mere end syv år efter, at aftalen om at lave en sammenskrivning af landets leje- og boligreguleringslove blev indgået, var det planen, at den nye lovtekst skulle stemmes igennem i Folketinget i den kommende uge.

Men kort før deadline trækker regeringens tre støttepartier nu i bremsen.

Det sker, efter at Lejernes Landsorganisation (LLO) og flere andre lejerforeninger har advaret om, at regeringens forslag til en ny lovtekst risikerer at gøre tilværelsen markant dyrere for tusindvis af lejere.

“Der er rigtig mange mennesker, der risikerer at komme i klemme her. Derfor er vi nødt til at få præciseret i selve lovteksten, hvordan det her skal foregå,” siger SF’s boligordfører, Halime Oguz, der har fremsat et ændringsforslag til lovforslaget fra regeringen.

Partierne frygter, at regeringen med sit forslag til en sammenskrivning af leje- og boligreguleringsloven åbner døren for, at lejligheder i såkaldte småhuse kan få fastsat husleje efter sammenligning med de dyre §5, stk. 2-lejligheder og dermed vil opleve en huslejestigning på op til 30 procent. 

Enhedslistens boligordfører, Søren Egge Rasmussen, deler bekymringen og siger, at han ikke kan se sit parti bakke op om regeringens lovforslag, hvis SF's forslag ikke bliver godkendt af de andre partier bag forliget.

“Jeg savner, at ministeren flytter sig og erkender, at den her sammenskrivning er forligsbrud og ikke lever op til forudsætningerne om, at det skal ske med balance mellem lejere og udlejere. Det gør den ikke, som det ligger nu,” siger Søren Egge Rasmussen.

Savner den rette balance

Bekymringen i støttepartierne drejer sig grundlæggende om, at regeringens lovforslag risikerer at ændre på, hvordan man fastlægger huslejen i mindre udlejningsejendomme med op til seks lejemål, der har deres helt egen kategori i lejelovgivningen.

Den skal i tvivlssager lægges fast ud fra en sammenligning med lignende lejemål i større ejendomme, hvor der er varslet lejeforhøjelse efter reglerne om såkaldt omkostningsbestemt husleje.

Spørgsmålet er, om man også bør kunne sammenligne med lejligheder, hvor huslejen er fastsat efter den meget omtalte §5, stk. 2 i boligreguleringsloven, der giver udlejere mulighed for at hæve huslejen, hvis der gennemføres omfattende forbedringer for omkring 2.300 kroner per kvadratmeter eller lidt over en kvart million kroner i alt.

Det mener Enhedslisten og SF i lighed med LLO ikke, og derfor håber partierne, at ændringsforslaget, der vil betyde, at der skal ses bort fra lejligheder, hvor huslejen er fastsat efter §5, stk. 2, når der fastsættes husleje i mindre udlejningsbygninger, bliver accepteret af forligskredsen. 

”Lige på det her punkt er der ikke den balance mellem lejere og udlejere, der skal være. Derfor betyder det utroligt meget for os, at vi imødekommer den kritik, der kommer fra lejerne,” siger Halime Oguz. 

I regeringens tredje støtteparti, Radikale Venstre, er boligordfører Susan Kronborg ikke parat til at erklære sig som fortaler for forslaget fra SF. 

I stedet har hun spurgt boligministeren, om han vil overveje at trække lovforslaget helt tilbage og fremsætte det igen uden de kontroversielle bemærkninger om fastsættelsen af husleje i småhuse.

"Der sker ikke noget ved, at man trækker lovforslaget tilbage og fremsætter det igen. Det kunne man bare gøre," siger hun. 

Detalje kan få stor betydning

Det er en i det store billede mindre detalje i det næsten 400 sider lange lovforslag fra regeringen, der er blev sendt i offentlig høring i efteråret, der er årsag til konflikten.

Ifølge bemærkningerne til forslaget skal lejen i gennemrenoverede lejemål i småhuse kunne reguleres ud fra lejemål, hvor huslejen er fastsat efter §5, stk. 2. 

Men det har aldrig før været en del af lejelovene, og derfor bør det heller ikke indgå i den sammenskrevne lovtekst, mener LLO’s chefjurist, Anders Svendsen.

I stedet bør man kun kunne sammenligne med lejemål, hvor huslejen ikke er fastsat efter hensyntagen til §5, stk. 2, lyder hans vurdering.

“Pointen er, at man i virkeligheden i dag fastsætter huslejen efter den omkostningsbestemte leje i København. Hvis man ikke kan det længere, vil huslejen for lejerne i mindre ejendomme i København stige voldsomt,” siger Anders Svendsen, der er chefjurist i LLO.

Ifølge Anders Svendsen, der henviser til det ekspertnotat, der blev skrevet i forbindelse med forrige års ændringer af boligreguleringsloven, som havde til formål at bremse boligspekulanter som den amerikanske investeringsfond Blackstones indtog på ejendomsmarkedet i særligt København, er forskellen på husleje i lejemål, der er med eller uden skelen til §5, stk. 2, omkring 30 procent.

Derfor risikerer de tusindvis af lejere, der bor i lejemål i småhuse, markante økonomiske konsekvenser, hvis lovteksten vedtages, som den ligger nu, mener LLO.

“Udlejernes synspunkt er, at det er synd for de udlejere af mindre udlejningsejendomme, som har lavet gennemgribende moderniseringer af boligerne, at de ikke kan få en husleje på det samme meget høje niveau som i de store ejendomme. De har ondt af sig selv, men det har aldrig været meningen, at de skulle have mere end den omkostningsbestemte husleje,” siger chefjuristen.

Der er 232.000 boliger i Danmark, der ligger i de såkaldte småhuse med seks eller færre lejemål. Ifølge LLO kan man ud fra en forventning om, at der er lige så mange gennemmoderniserede lejligheder i småhuse som i større ejendomme forvente, at godt 88.000 af dem er renoveret i en grad, der vil kvalificere dem til at blive vurderet ud fra §5, stk 2.

Ministeriet er ikke enigt

Det er imidlertid en stik modsatte vurdering af juraen, der abonneres på i Indenrigs- og Boligministeriet. Her mener boligminister Kaare Dybvad Beks embedsmænd, at der sagtens kan sammenlignes med de dyrere lejemål, når der fastsættes leje i småhusene.

Det kom frem, da SF i forbindelse med forhandlingerne om den nye lejelov i efteråret stillede spørgsmål om sagen til boligminister Kaare Dybvad Bek (S).

Her fik ministeren sit ministerie til at udarbejde et længere notat, hvor ministeriet argumenterer for, at der bør kunne sammenlignes med lejemål, hvor huslejen er fastsat efter §5, stk. 2.

Senere har ministeren dog i et svar til boligudvalget skrevet, at han i lyset af blandt andet kritikken fra LLO samt vurderinger af juraen fra to førende lejeretseksperter, der løbende har hjulpet ministeriet med sammenskrivningen af lovkomplekset, vil lade det være op til en domstol at afgøre, hvordan lovgivningen skal forstås.

”Som nævnt (…) er retspraksis efter ministeriets opfattelse ikke endeligt klarlagt på dette område, hvorfor det bør overlades til domstolene endeligt at afklare spørgsmålet,” skriver ministeren her.

Altinget har bedt boligminister Kaare Dybvad Bek (S) uddybe sit syn på sagen, men han har ikke ønsket at stille op til interview.

Professor: Ingen revolution i sigte

Ifølge professor i boliglejeret Hans Henrik Edlund er bekymringerne i lejerorganisationerne dog efter alt at dømme større, end de behøver at være.

"Det er ikke sådan, at der pludselig er 88.000 lejere i småhuse, der pludselig får forhøjet deres leje. Det får under ingen omstændigheder så stor betydning," siger han.

Selv hvis lovforslaget bliver vedtaget i dets nuværende form, og hvis domstolene efterfølgende vurderer, at ministeriets tolkning af juraen er korrekt, er det i ”detaljeafdelingen”, hvor stor betydning, det vil få, mener han.

Det skyldes dels, at der ifølge professoren ikke er mange eksempler på gennemgribende moderniserede lejemål, hvor huslejestigningen er varslet efter reglerne om omkostningsbestemt leje, hvilket er et krav, hvis lejemålet skal kunne bruges som sammenligningsgrundlag, når der skal fastlægges husleje i småhusene. 

"Endvidere kan man kun varsle lejeforhøjelser hvert andet år, og når lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi. Dertil kommer, at huslejen mange steder formentlig allerede er så høj, at der ikke vil være grundlag for at hæve den, selvom man skeler til en §5, stk. 2-lejlighed," siger han.  

Der er samtidig tvivl om, vurderer professoren, om SF's ændringsforslag kan gennemføres, uden at det vil være i strid med hensigten bag forliget om sammenskrivningen af leje- og boligreguleringslovgivningen, der skal ske uden at ændre på balancen mellem lejere og ejere.

"Hvis det bliver vedtaget, får man fastlagt, præcis hvordan en sammenligning skal foretages. Men så ændrer man måske også på retsstillingen mellem lejer og udlejer, da det for øjeblikket ikke er endeligt fastlagt i praksis, hvordan gennemgribende moderniserede lejemål skal indgå i en sammenligning,” siger Hans Henrik Edlund.