Lejernes Landsorganisation: Op mod 10.000 lejekontrakter kan være ulovlige

Har du som lejer indgået en privat lejekontrakt 1. juli 2022 eller senere, så står der måske et ulovligt vilkår i den. Et vilkår som i gennemsnit kan koste dig 4.200 kroner om året. Vi anslår omfanget til at være cirka 10.000 husstande. 

Vilkåret kan umiddelbart se uskyldigt ud. Det er nærmere bestemt et vilkår, om at din husleje reguleres med nettoprisindekset hvert år. Vilkåret står måske allerede i kontraktens paragraf 11, men hvis du bor i en ældre udlejningsejendom, så har Folketinget faktisk ved en fejl fjernet den mulighed i lejeloven.

Udlejer skal i stedet varsle efter lejelovens almindelige og ofte mindre gunstige regler. Lejeren kan både kræve vilkåret slettet fra kontrakten og få eventuelle betalinger i anledning af vilkåret tilbagebetalt. 

Hvis Folketinget vælger at følge udlejernes opfordring, så loven får tilbagevirkende kraft, belønnes de udlejere, som har brudt loven

Anders Svendsen

Regeringen fremsatte et lovforslag 5. oktober 2022 for at rette fejlen, men forslaget bortfaldt automatisk på grund af udskrivelsen af Folketingsvalget. Derefter fik lovforslaget lov at samle støv. SVM-regeringen genfremsætter nok tidligst forslaget til efteråret.

Nogle mener, at der er tale om en så ”åbenlys fejl”, at der ikke behøver at være lovhjemmel. Dette er dog snarere juridisk ønsketænkning end en juridisk fortolkning. I det bortfaldne lovforslag, fremgår det da også, at muligheden for at lave de omtvistede vilkår er ”afskåret”. Landsdommer Claus Rohde afviser desuden denne fortolkning i en Karnov-kommentar til lejeloven.

Som led i den kommende lovpakke vil udlejernes organisation, EjendomDanmark, kræve mulighed for huslejestigninger med tilbagevirkende kraft.

Dette står i stærk modstrid med organisationens holdning til det såkaldte ”huslejeloft”. Huslejeloftet gælder også for eksisterende lejeforhold, og EjendomDanmark kaldte Huslejeloftet for ”fuldkommen utilstedeligt og underminerende for tiltroen til både aftaleretten og markedet som sådan”. Samtidig påpegede de desuden, at der ”med stor sandsynlighed [er] tale om ekspropriation”, og at skatteborgerne risikerede ”en regning i milliardklassen”.

Vi ved ikke, om udlejerne får deres vilje, så ugyldige ”døde” vilkår vækkes til live igen. På nuværende tidspunkt er det ikke alene ulovligt at indføje sådanne vilkår. Disse kan i yderste konsekvens medføre bøde eller fængsel for udlejer.

Uhørt og ulovlig forvaltningspraksis
Hvis Folketinget vælger at følge udlejernes opfordring, så loven får tilbagevirkende kraft, belønnes de udlejere, som har brudt loven, med en mulighed for lejestigninger, som de lovlydige udlejere ikke kan få. Der er nemlig ikke mulighed for ensidigt at indføje dette vilkår i kontrakten efterfølgende.

Som kommentar til denne situation skrev EjendomDanmarks juridiske direktør 25. maj at for ”ikke at belaste det i forvejen pressede huslejenævnssystem unødigt, kan vi kun opfordre til, at der ikke igangsættes en stor række tvister om gyldigheden af de siden 1/7-22 indgåede aftaler, før vi ved, hvor loven kommer til at lande. Skulle der alligevel blive indbragt sager om spørgsmålet, bør de sættes i bero, indtil lovforslaget er endelig behandlet.”

Med andre ord opfordres lejerne til ikke at klage over ulovlige vilkår eller opkrævninger, hvilket selvsagt kan risikere at påføre lejerne et retstab. Som lejer bør man derfor ikke følge opfordringen.