Lektor: Boligområdet har været fuld af lappeløsninger

Af Jens Lunde
Lektor emeritus ved institut for finansering, Copenhagen Business School

Andelsboligtanken blev oprindeligt genoplivet i 1976, hvor lejerne fik forkøbsret til en ejendom, hvis den skulle udstykkes i ejerlejligheder.

Tilbudspligten i dens nuværende form, hvor udlejeren skal tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side, kom ind i lejeloven i 1979.

Siden har reglen givet anledning til tvister og veritable slagsmål om at kapre mest muligt af andelsboligfordelen.

Min pointe er, at årsagen til dette i høj grad ligger i huslejereguleringen for private lejeboliger, der var udstrakt til størstedelen af det private lejeboligmarked i 1979. Huslejerne var kraftigt nedsat i forhold til, hvad de ellers ville have været.

Det var selvfølgelig fordelagtigt for dem, der boede i lejlighederne, men som bekendt var det yderst svært at få adgang til en ”billig” lejebolig.

Min pointe er videre, at der ved lovgivning er lavet lappeløsninger på området, men herefter er problemet dukket op igen på anden måde. En permanent løsning kræver, at der etableres en markedskonform regulering af det private lejemarked – uden maksimalprisregler.

Jens Lunde, lektor emeritus ved Institut for Finansering, Copenhagen Business School

Fordele ved andelsboliger
Med huslejeregulering fik udlejerne selvfølgelig lavere lejeindtægter, end de ellers kunne have opnået. Deres ejendomsinvestering gav altså et langt lavere afkast. Det kunne kun føre til lavere priser end ellers for private udlejningsejendomme, en kapitalisering, der må vurderes fuldført i 1976.

Dette prisfald ramte især de daværende udlejere, mens senere tilkomne udlejere allerede havde købt ejendommene til de lavere priser. Videre gjorde huslejereguleringen det klart ufordelagtigt at bygge private udlejningsejendomme, hvis andel af boligmasse derfor er faldet – og fortsat falder.

Med stærkt nedsatte ejendomspriser blev det særdeles fordelagtigt for lejerne at overtage ejendommen igennem en nystiftet andelsboligforening. Og for andre at få adgang til at købe en andelsbolig, for eksempel sammenlignet med en ellers tilsvarende ejerlejlighed eller – senere – en lejebolig uden huslejeregulering.

Andelsboligerne er samtidig ”skattefri” i den forstand, at de ikke som private udlejningsejendomme beskattes af nettolejeindtægterne eller som ejerboliger med en ejendomsværdiskat.

Andelsboligens fordele overskygger ulemperne som eksempelvis dårlige vilkår ved finansiering af bolighandler og risici ved, at man ejer en forening sammen med andre personer, hvis økonomiske formåen og interesser er ukendte for én.

Dette sidste kan få betydning ved andelsboligforeningens drift og hæftelser for gæld – de mange iagttagne ulykker herved behandles ikke i denne artikel.

Andelsboligernes konfliktområder
Efter årtusindskiftet steg priserne på udlejningsejendomme endnu voldsommere end for andre boligejendomme. Dette gav andelshaverne betydelige gevinster ved salg igennem stigningen i de tilladte maksimalpriser, der for det meste beregnes ud fra boligens handelsværdi som udlejningsejendom eller fra dens offentlige ejendomsværdi.

Den højere andelsboligfordel syntes at have forstærket kampen om andelsboligfordelene, indtil bolig- og finanskriserne satte ind og også ramte andelsboligmarkedet.

Det er ikke for stærk sprogbrug at hævde, at der er og har været slagsmål om andelsboligfordelen. Der skal her oplistes nogle eksempler på konfliktområder:

• Ventelister med fortrin for familiemedlemmer – og reelt uden adgang for andre.
  
  
• ”Penge under bordet” – klart ulovligt, men mødt – og mødes måske stadig, for eksempel som meget høje priser for overtagelse af indbo.
  
  
• Kreditnota-metoden, hvor ejendommen sælges til lejerne til en opskruet pris, (kreditnotaen skrives til den, der har givet købstilbud på ejendommen, i det tilfælde, hvor lejerne ikke køber).
  
  
• Pres på lejerne for overtagelse af ejendommen til opskruet pris under trussel om, at en ”kendt ejendomsspekulant” ellers køber.
  
  
• ”Portefølje”-modellen, hvor flere ejendomme sælges samlet til samme køber, og hvor prisen på ejendomme med lejer-forkøbsret sættes relativt højt og relativ lavt på ejendomme uden lejer-forkøbsret.

Min pointe er videre, at der ved lovgivning er lavet lappeløsninger på området, men herefter er problemet dukket op igen på anden måde. En permanent løsning kræver, at der etableres en markedskonform regulering af det private lejemarked – uden maksimalprisregler.

Med et marked uden huslejebegrænsninger vil der igen komme flere private lejeboliger, hvor konkurrencen vil sikre, at lejere og ejere kan indgå rimelige huslejekontrakter.