Mere konkurrence på uafhængig rådgivning, tak

For at undgå mulige særinteresser er det derfor vigtigt at sikre den bygningssagkyndiges uafhængighed af såvel sælger som køber.

Jan Schøtt-Petersen
Formand for Danske Boligadvokater

Af Jan Schøtt-Petersen 
Advokat og formand for Danske BOLIGadvokater

Tilstandsrapporten er et af de tre vigtigste dokumenter i en bolighandel. Så entydigt lyder svaret fra boligkøberne i en analyse, som analyseinstituttet Zapera har udført for Danske BOLIGadvokater. Alligevel er mange ved at miste tilliden til tilstandsrapporten og søger i stigende grad egen byggeteknisk rådgivning.

Efter 3,5 års arbejde fremlagde Huseftersynsudvalget i efteråret den knap 400 sider lange betænkning om huseftersynsordningen. Udvalgets fokus var at forbedre reglerne for bygningsgennemgang, tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Resultatet kender vi: Det er den nye tilstandsrapport, som trådte i kraft 1. maj. Den tekniske gennemgang af bygningen bliver der ikke ændret meget ved, bortset fra hhv. restlevetid vedr. tag og eltjek i tilknytning til de nye forsikringsdækninger for el.

Derfor er det helt urimeligt, at tilstandsrapporten ikke er 100% uafhængig af de professionelle rådgivere på boligmarkedet.

Køber og sælger har ofte ingen eller kun ringe erfaring med køb og salg af fast ejendom og normalt ingen viden på det byggetekniske område. Det er derfor helt overordnet Danske BOLIGadvokaters opfattelse, at både køber og sælger af fast ejendom har stor gavn af den forbrugerbeskyttelse, som er hele grundtanken bag den gældende huseftersynsordning, og som består i at begrænse eventuelle mangelproblemer på en måde, der er til fordel for begge parter.

Det generelle billede viser, at boligkøberne ser tilstandsrapporten som husets varedeklaration, mens sælgerne ser den som en del af salgsmaterialet og adgangen til at forsikre sig ud af et ansvar. Der er ikke noget krav om, at køber skal tegne en ejerskifteforsikring, men sælger er fri for ansvar, når han har fremlagt tilstandsrapport og tilbud på en ejerskifteforsikring. Derfor er det vigtigt, at køber kan stole på tilstandsrapporten.

Sælger og ejendomsmægler har en naturlig interesse i at få ejendommen solgt hurtigt, og det er nemmest med en pæn tilstandsrapport – det vil sige uden for mange K’er og UN’ere. I Sverige har man det modsatte problem, her er det køber, der vælger en bygningssagkyndig, som efter købet gennemgår ejendommen. Her er formålet at finde flest mulige fejl, som køber kan bruge til at forhandle et nedslag i prisen med hos sælgerne.

For at undgå mulige særinteresser er det derfor vigtigt at sikre den bygningssagkyndiges uafhængighed af såvel sælger som køber.

De bygningssagkyndiges organisation, FUBE, har netop fremlagt dokumenter, som med al tydelighed viser, at der er alt for tætte bånd mellem nogle af de større forsikringsselskaber og udvalgte bygningssagkyndige, førstnævnte er i øvrigt igen tæt forbundet med visse ejendomsmæglerkæder. De omtalte aktører og Forbrugerrådet mener imidlertid, at det er godt for konkurrencen.

Det er muligt, men svært at få øje på, da det nok er de færreste sælgere, der forholder sig konkret til prisen på en tilstandsrapport, når først de overlader opgaven til et finansielt supermarked. En besparelse på 1.000 kr. eller mindre for udarbejdelse af tilstandsrapport er det rene blålys i sammenligning med de omkostninger, boligkøberen står med, hvis tilstandsrapporten og/eller ejerskifteforsikringsvilkårene efterfølgende viser sig at stille køber dårligt. Bare fordi det er billigt, er det jo ikke nødvendigvis godt for forbrugerne.

Det er Danske BOLIGadvokaters klare opfattelse, at forbrugerbeskyttelsen er vigtigere end en besparelse på ganske få kroner. Og forbrugerbeskyttelsen sættes over styr i det øjeblik, hvor køber og sælger ikke kan være sikre på, hvem deres udvalgte rådgiver arbejder for. Hvis interesser er det, der varetages – forsikringsselskabets eller sælgers? – ejendomsmæglerens eller købers?

Det er uheldigt, at den bygningssagkyndige er i risiko for at blive påvirket af særinteresser, da tilstandsrapporten, hvis den udføres objektivt, bør give et retvisende og usminket billede af huset.

For at komme ud over disse særinteresser anbefaler Danske BOLIGadvokater en neutral udpegning af den bygningssagkyndige, så man får en form for "boligens mand".

Vi deler til fulde boligudvalgets formand, Mette Reissmanns, synspunkt om, at der er for lidt konkurrence. Vi mener imidlertid, at det reelle konkurrenceparameter er "uafhængig rådgivning" – det er netop uafhængigheden og ydelsens kvalitet, som giver den største forbrugerbeskyttelse!