Trusler mod andelsboligmarkedet

Konjunkturerne for andelsboligerne er meget svagt belyste. I praksis er det noget nær umuligt at lave en retvisende statistik for priserne på andelsboliger.

Det svage informationsgrundlag rammer andelsbolighaverne, for priserne på markedsvilkår bliver let for dårlige, når andelsbeviset må sælges under den lovmæssige maksimalpris.

Ifølge pressen kan andelsbolighaverne ikke længere sælge til de priser, de lovligt må kræve. Reglerne om maksimalpriser i andelsboligloven har for tiden svag betydning. "Penge under bordet"-problemet er uaktuelt.

Truslerne kommer snart
Inden for overskuelig fremtid vil den forventelige udvikling i udlejningsejendommenes priser og i rentesatserne kunne true andelsbolighavernes og andelsboligforeningernes økonomi.

Inden for overskuelig fremtid vil den forventelige udvikling... kunne true andelsbolighavernes og andelsboligforeningernes økonomi.

Jens Lunde
Lektor i boligøkonomi

Priserne for andelsboliger følger priserne for ældre udlejningsejendomme. De oprindeligt "gode billige andelsboliger" stammer fra overtagne udlejningsejendomme, der var under kraftig huslejeregulering og derfor billige.

Udlejningsejendommens værdi benyttes ved beregningen af andelsbevisernes maksimalpris i henhold til andelsboligloven.

Prisudviklingen for huse, lejligheder og større ejendomme med beboelse og erhverv følges nogenlunde ad. Prisindeksene for de større ejendomme toppede i 2007, ligesom for enfamiliehusene, mens ejerlejlighederne toppede året før.

Svært at sælge for "rige" andelshavere
Før 2007 slog disse kraftige prisstigninger igennem på priserne for andelsbeviserne, når valuarerne skulle foretage deres vurderinger ud fra markedspriserne for udlejningsejendomme.

Det andet hovedprincip til fastsættelse af priserne for andelsboliger følger de offentlige vurderinger. Det gav store gevinster i 2007.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 steg den gennemsnitlige vurdering for beboelsesejendomme med 4-8 lejligheder med 54 procent og for beboelsesejendomme med 9 lejligheder med 76 procent.

Denne stigning blev udmøntet i foreningernes regnskaber i 2007. Andelsbolighaverne var blevet rige, følte de. Mange satte andelsboligen til salg for at score gevinsten.

Men det blev svært at sælge til den lovlige maksimalpris, for ejerlejlighedernes prisfald var begyndt i 2006.

Truslen fra nye vurderinger
Truslen mod ældre andelsboliger er nye vurderinger af ældre udlejningsejendomme. Fra 2. halvår 2007 og frem til 1. halvår 2009 faldt priserne for beboelses- og forretningsejendomme med 15-25 procent, alt efter prisindeks.

Alligevel steg de offentlige ejendomsværdier pr. 1. oktober 2010, formentlig fordi de skulle rumme prisudviklingen to år tilbage. Meget tyder på, at prisfaldene for de store ejendomme vil fortsætte.

Dette vil kunne ses i ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 og kommer dernæst ind i de lovmæssige maksimalpriser i foreningernes regnskaber i 2011. Faldene i andelenes priser risikerer at blive voldsomme.

Truslen fra renten
Mange andelsboligforeninger har rentetilpasningslån, og mange - især blandt de nybyggede efter 2000 - har også finansieret uden afdrag for at få andelshavernes betalinger længst muligt ned.

Desuden har mange andelshavere belånt deres andelsbeviser i en bank til variabel rente.

Inden for en overskuelig årrække må den korte rente ventes sat op af pengepolitiske årsager. Der er kun andelshaverne til at betale, og mange kan ved en stærkere rentestigning komme ud i betalingsvanskeligheder.

Det kan få alvorlige økonomiske konsekvenser for dem selv, for deres andelsboligforening og dermed for de resterende andelshavere.

Andelsboliger bliver billige igen
Samtidig må det ventes, at priserne for ejerlejligheder og huse vil falde dybere ned. Det rammer indirekte andelsboligernes mulige salgspriser.

Stærke prisfald på ejendomsmarkedet og den afledte reduktion af maksimalpriserne for andelsboligerne vil genskabe de "gode billige andelsboliger".

Nogle andelshavere vil se gevinsten fra de gode år forsvinde op i luften. Andre vil have belånt deres andelsbevis efter værdistigningen, og atter andre vil have købt til en høj pris.

De to sidste grupper vil ofte stå med en gæld i andelsboligen, de ikke kan dække ved et salg.