Curt Liliegreen: Vi skal væk fra brandslukning og se mere på de bagvedliggende udfordringer

Lejeboliger købes op i Danmark

Økonomer har dog også forskellige holdninger. Derfor er teamet sammensat, så de repræsenterer de to sider, man groft sagt kan dele boligøkonomer ind i her.

Det er ikke nødvendigvis en politisk rød-blå opdeling, men handler om efterspørgsels- versus udbudsfolkene.

Det er håbet, at et projekt som dette kan være med til at få financialization til at fylde lidt mere i den boligøkonomiske debat.

Den internationale organisation for boligforskning, ENHR (European Network for Housing Research), har taget diskussionen op ved deres konferencer, senest i Barcelona, hvor Christine Whitehead holdt indlæg, og der er i forskerteamet også personer, der spiller en vigtig rolle i ENHR, som professor, dr. Michael Voigtländer fra Tyskland.

Financialization er ikke kun kapitalfondes opkøb af lejeboliger. Der er også spekulative opkøb af ejerboliger hen over landegrænser fra såvel mindre investorer såvel som store.

Mens vi i Danmark har bekymret os for fondes opkøb af billige lejeboliger, så handler financialization mange steder i udlandet om omfattende opkøb af dyre ejerboliger – som dermed bliver endnu dyrere.

Urbanisering øger efterspørgslen

Når kapitalfonde kan skabe en god forretning i at renovere lejligheder eller bygge nye, så er det fordi, at der er kunder i markedet til at betale en sådan husleje.

Det sker, når byerne vokser befolkningsmæssigt, og når der kommer flere i byerne med højere indkomst og uddannelse.

I disse år vokser verdens storbyer befolkningsmæssigt, en såkaldt urbanisering.

Udbuddet af boliger kan ikke vokse lige så hurtigt, det reagerer langsomt over flere år. Man siger, at udbudselasticiteten er lav. Samtidig er der knaphed på centralt beliggende byggegrunde.

Derfor vil en stigende efterspørgsel på trods af mere nybyggeri presse boligpriser og husleje op på kort og mellemlangt sigt. Dette er en af årsagerne til, at man har huslejeregulering.

Med mindre regulering forsvinder grundlaget for dem, der spekulerer på kort sigt, og i stedet får man investorer

Curt Liliegreen
Direktør i Boligøkonomisk Videnscenter

Regulering skaber smuthuller

Huslejeregulering er paradoksalt nok det, der giver de spekulative aktører de bedste muligheder.

Med regulering vil huslejen og værdiansættelsen af ejendommen som udgangspunkt være kunstig lav, men hvis man ved hjælp af forbedringsarbejder kan hæve huslejen op til markedsleje, så kan der opnås en kapitalgevinst på ejendommen.

Det gælder for sådanne aktører om at finde smuthuller i lovgivningen, der giver mulighed for huslejestigninger, og den danske § 5.2 i boligreguleringsloven har nok tidligere været et sådant smuthul.

I byggesektoren, hvor jeg oprindelig kommer fra, taler man om ”loop-hole engineering” med udnyttelse af svagheder i kontraktmaterialet, og de spekulative aktører på boligmarkedet har nok gang i en sådan ”loop-hole engineering”.

Med mindre regulering forsvinder grundlaget for dem, der spekulerer på kort sigt, og i stedet får man investorer, der mere er stakeholdere og som går efter den langsigtede kapitalgevinst i takt med byernes vækst. Dem er der god brug for.

Opkøb øger priserne

Financialization slår især hårdt ud i byer, hvor globaliseringen viser sit ansigt ved, at de bliver genstand for international pengeanbringelse på ejerboligområdet ud over udlejningsområdet. Så bliver man dobbelt ramt.

I Europa gælder det eksempelvis London, men også en by som Lissabon. Der kan også være tale om internationale flyttebevægelser, som eksempel den asiatiske indvandring til byerne i det vestlige Canada og USA, hvor Vancouver er et eklatant eksempel.

Dette er en af verdens dyreste byer at leve i, og her er andelen af asiatisk oprindelse i den nyere bydel Metrotown omkring 50 procent. Dette er vel og mærke ressourcestærke personer.

I byer som Vancouver, San Francisco, Sydney, Auckland eller Singapore er Kinas gennembrud som moderne økonomisk stormagt i høj grad følelig – og frygtet af nogen, fordi opkøb af boliger gør det vanskeligere for de lokale at få en betalbar bolig.

Mens vi i Danmark har bekymret os for fondes opkøb af billige lejeboliger, så handler financialization mange steder i udlandet om omfattende opkøb af dyre ejerboliger

Curt Liliegreen
Direktør i Boligøkonomisk Videnscenter

Attraktive samfund 

Kendetegnende for alle disse byer er, at de udmærker sig på et eller flere områder i form af attraktive samfund at blive statsborgere i, har gode universiteter, at de har stabile politiske styreformer og generelt set en høj levestandard.

En anden af verdens dyreste byer er Miami-Dade county området. Dette har traditionelt været et mål for indvandring fra Latinamerika, og et tilflugtssted for kapital fra disse lande. I de senere år kapital fra Venezuela og Brasilien.

Der tales spansk i hjemmet i 65 procent af husholdningerne i Miami. I dag er Miami den mindst betalbare by i hele USA.

Urbaniseringen og globaliseringen er således nøglefaktorer i forståelsen af baggrunden for financialization. Mens det er simpelt nok at forholde sig til Blackstones ageren i København eller New York, så er det lidt mere komplekst at forholde sig til en velhavende kinesisk families ejerboligkøb til en studerende datter i

Vancouver eller latinamerikansk indvandring i Miami. Der havde jeg måske gerne set filmen Push gå mere nuanceret til værks.

Udbuddet kan ikke følge med

Når det ”går så galt” med priser og huslejer i verdens storbyer, så er det også som følge af problemer på udbudssiden. I mange af byerne er udbygningsmulighederne begrænset af beliggenhed ved hav og bjerge.

Hertil kan komme problemer med tidligere tiders udbygning med lav tæthed, såkaldt ”urban sprawl”, eller at der er tale om ø-samfund som Singapore og Hong Kong. Endelig kan hensynet til rekreative områder som Londons ”Green belt” spille ind.

Langsommelig myndighedsbehandling af investeringsprojekter kan også spille ind, og det er disse forhold som udbudsfolkene blandt boligøkonomerne peger på.

Deres pointe er, at regulering, uanset formål og hvor velment den er, kan skade betalbarheden på langt sigt, hvis den bremser investeringer.

I praksis er både efterspørgsels- og udbudsfaktorerne i spil på samme tid. Sætter man markedet helt frit, kan man måske tiltrække flere investeringer, men man vil så overlade planlægningen til markedet og ende med at få en opdeling af storbyernes befolkning efter indkomst.

Slut med brandslukning

Det var en sådan opdeling, som filmen Push forsøgte at dæmme op for, og mange danske politikere vil være enige og ønske at fastholde en ”blandet by”.

Rapporten munder ud i en forståelse herfor og en diskussion af forskellige tiltag, uden at nogen dog fremhæves som den optimale løsning.

Nu foreligger der en 250 siders rapport fra projektet, der blandt andet muliggør et dybere dyk ned i de konkrete vilkår rundt om i verdens storbyer.

Rapporten er gratis. Den er på engelsk. Vi håber, at den vil nuancere diskussionen og dreje den væk fra den kortsigtede brandslukning – lukningen af hullerne i reguleringen – og over mod de bagvedliggende udfordringer af mere strukturel karakter.