Curt Liliegreen: Hvis andelsboligen igen skal blive en billig bolig, kan vi se mod Wien og New York

Andelsboligen er i Danmark i høj grad en københavnerbolig. Halvdelen af landets andelsboliger ligger i København. Går vi 30 år tilbage, var mange af boligerne billige, men det er fortid. Blandt andet valuarvurderinger har hævet priserne på andelsboligerne.

Befolkningstilvæksten i vore større byer tilsammen med dyrere ejerboliger, stram låneregulering og utilstrækkeligt nybyggeri skaber nu et betalbarhedsproblem. Kan vi gentænke andelsboligen som en betalbar bolig i København.

Er en bolig "billig" for beboeren, så er det, fordi andre på en eller anden måde medfinansierer omkostningerne.

Curt Liliegreen
Projektdirektør, Boligøkonomisk Videnscenter

Boliger kan kun være billige med støtte

Allerførst: Udtrykket "billig bolig" er en selvmodsigelse. Det er dyrt at bygge nyt i materialer og håndværkerudgifter, og især er det dyrt i de store bykommuner, hvor byggegrunden også er kostbar. Er en bolig "billig" for beboeren, så er det, fordi andre på en eller anden måde medfinansierer omkostningerne.

Hvis der ikke skal hældes betydelig støtte direkte i boligerne, skal der laves ganske "sindrige konstruktioner". Uanset hvor meget, man pakker det ind, så indebærer det en form for støtte, selvom man kalder det noget andet.

Man kan spare ved at bygge skrabet eller ved at bygge små boliger. Det vil stadig blive dyrt for mange, fordi grundudgiften bliver en væsentlig faktor, som man ikke kan spare sig ud af. De før nævnte sindrige konstruktioner handler om at håndtere problemet med grundudgiften. Det er et helt afgørende punkt og emnet for dette indlæg.

Det gode eksempel fra Wien

Andelsboliger spiller en vigtig rolle i nogle storbyer, der kæmper for at skaffe betalbare boliger. Kan Danmark lære heraf? Eksempler er Wien samt New York.

Wiens boligmodel, der ofte fremhæves af Enhedslisten, er indenfor boligøkonomi internationalt berømt. I de sidste 100 år har byen søgt at fremskaffe betalbare boliger via dels kommunale udlejningsboliger i form af 220.000 såkaldte 'gemenindewohnungen', og dels andelsboliger i form af 200.000 'genossenschaftswohnungen'.

Nøglen til Wiener-modellen er kommunalt ejede byggegrunde, som byen siden 1984 har kontrolleret via fonden Wohnfonds Wien. Fonden kan sælge byggegrunde billigt med tilknyttede betingelser om for eksempel betalbarhed og arkitektur.

Køberne af andelsboliger i Wien betaler 100 procent af den enkelte boligs andel af grundudgiften plus 12,5 procent af byggeomkostningerne i andelsindskud. Man får indskuddet igen ved fraflytning, minus en afskrivning på én procent årligt for slid på boligen.

Problemet er, at grundværdien i nyere tid er steget, og at modellens nybyggede boliger ikke er betalbare for lavindkomster. Derfor har man lanceret en udgave med lavere andelsindskud, kaldet 'SMART-modellen', ligesom de boligsøgende kan låne til indskuddet. Senere bliver andelsboligerne dog betalbare, fordi indskuddet ikke sættes op, som årene går.

Wiens model er mere kompleks end beskrevet her. Det siges, at kun 30 til 40 mennesker til fulde forstår modellen. Mens en markedsbaseret model er intuitiv og simpel, så havner man med andre modeller let i stor kompleksitet. Modellen fremhæves imidlertid ofte som en foregangsmodel for andre storbyer.

At sælge jord billigt er dog også en udgift. Alternativet for kommunen var at sælge til markedspris og anvende provenuet til at dække offentlige udgifter som finansiering af infrastruktur. Det er et politisk valg, hvilken vej man vil gå. I København har vi valgt at finansiere metro og infrastruktur via salg af byggeretter. Det afskærer os umiddelbart fra at bruge Wiener-modellen.

Hvordan skaffer man så nye billige andelsboliger? Én metode er at opføre andelsboliger, hvor ejerskab og råderet over bygningen er adskilt fra ejerskabet af grunden.

Curt Liliegreen
Projektdirektør, Boligøkonomisk Videnscenter

Fritagelse af ejendomsskatter i New York

New York er en af de byer i USA, der har andelsboliger. Faktisk rummer byen verdens største andelsboligbyggeri, Co-op City i Bronx.

Samtidig har byen et betalbarhedsproblem uden sidestykke. Billige andelsboliger i New York er kendt som 'limited equity coops'. Det er andelsboliger (på engelsk 'cooperative housing', deraf 'Co-op'), hvor andelshaveren ikke får værdistigning på sit indskud. Man får indskuddet tilbage ved fraflytning, men heller ikke mere.

Hvordan er disse boliger opstået? Typisk ved, at man fik byggegrunde billigt til rådighed efter rydning af slum eller landvinding. Igen er jorden altså afgørende.

Hvordan fastholder man boligerne som betalbare? Det gør byen gennem løbende forhandlinger med andelsboligforeningerne, der får skattefritagelse, så længe den forbliver som 'limited equity'.  

På Manhattan har man også andelsboliger med fri prisdannelse, og de er selvfølgelig ekstremt dyre. Men der er 'limited equity coops' som Penn South en andelsforening ved det attraktive Chelsea-kvarter med 2.800 boliger, der er betalbare for almindelige indkomster. Da ejendomsværdierne ellers er skyhøje i området, afhænger betalbarheden af, at boligerne fritages for ejendomsskatter. Det sker foreløbig til 2052, mod at foreningen accepterer at forblive 'limited equity coop'.

Dyrt på kort sigt, betalbart på lang sigt

Hvordan skaffer man så nye billige andelsboliger, nu hvor der ikke er mere slum at rydde, og der derfor ikke kommer billige byggegrunde ad den vej? Én metode, man nu forsøger, er at opføre andelsboliger, hvor ejerskab og råderet over bygningen er adskilt fra ejerskabet af grunden.

Ved at oprette et såkaldt 'community land trust' (CLT), der ejer jorden, men som stiller denne til rådighed for andelsforeningen mod betaling og en række modkrav, kan man reducere omkostningerne for andelshaverne.

Et CLT er en nonprofitorganisation, som arbejder for at sikre lokalsamfundets interesser samtidig med den enkelte borgers behov for en betalbar bolig. En CLT-konstruktion giver en række frihedsgrader i de krav, man kan stille til andelsforeningen. CLT er et nyt fænomen i New York, men kan i USA spores tilbage til 1969, hvor borgerrettighedsbevægelsen oprettede den første.

I Storbritannien er tanken mere udbredt og har rødder tilbage til Garden City-bevægelsen fra omkring 1900. Et CLT kan være en behændig konstruktion at skyde ind mellem en kommunal myndighed eller ejendomsselskab og de enkelte andelsboligforeninger, fordi et CLT har store frihedsgrader i udformningen af de krav, den kan stille. Det er også en metode til at sikre lokalsamfundet større indflydelse på byudviklingen.

Tilpasset København svarer det til, at man oprettede en grundfond og indskød kapital heri, så fonden kunne købe byggerettighederne af By & Havn og udleje grundene til andelsboligforeninger og andre, der ville bygge betalbart og forblive betalbare.

Sådanne boliger ville ikke være billige i starten, men de kunne blive det på langt sigt, hvis man fulgte modellen fra Wien.