Af Jan Schøtt-Pedersen
Formand for Danske Boligadvokater

Boligpriserne er faldet, renten er rekord lav, og udvalget er større end i mange år - med andre ord burde boligmarkedet have kronede dage. Men hvordan kan det så være, at det danske boligmarked er gået i stå?

Bankers og realkreditinstitutters strammere udlånspolitik er med til at spænde ben for mange danskeres drøm om ny bolig. Udviklingen siden finanskrisen har betydet, at bankerne i dag baserer deres kreditvurderinger udelukkende på rådighedsbeløbet og ikke en individuel vurdering af husstandens økonomi. Konsekvensen kommer blandt andet til udtryk i det stillestående boligmarked, som vi oplever for tiden, hvor mange boligkøbere ikke kan kreditgodkendes til et boliglån, fordi bankerne ikke tør bevilge lån til udbetalingen af en bolig finansieret med et højrisikolån. De mange boligsælgere bliver dermed stavnsbundne, fordi de ikke kan sælge deres bolig.

Denne udvikling rammer de forkerte mennesker. Det er jo ikke hr. og fru Jensens økonomi, der har skabt problemerne i den finansielle sektor. Ud fra den betragtning synes det endnu mere uforståeligt, at der nu over en bred kam stilles endog særdeles store krav til størrelsen af rådighedsbeløbet, selv i sager hvor det handler om familier med en dokumenterbar god, stabil økonomi. Det virker, som om den finansielle sektor i sin iver efter at leve op til de mekaniske kapitaldækningskrav, der følger af Basel II, helt forlader sig på en standardiseret kreditrisikovurdering frem for en individuel.

Boligmarkedet er gået i stå
Aktørerne på markedet er desperate for at sætte gang i markedet, men alle deres gode tiltag er intet værd, så længe der ikke sker en revurdering af, hvordan vi finansierer boligkøbet. Mange interesserede boligkøbere får nemlig ikke lov til at købe til den pris, de egentlig gerne vil give, for bankerne tør ikke låne dem pengene. Boligmarkedet er med andre ord inde i en ond cirkel.

Boligmarkedet er gået i stå, fordi prisniveauet blev urealistisk højt. Introduktionen af de afdragsfrie lån var med til at skabe en prisboble i forrige årti og bidrog til overophedningen i dansk økonomi. Prisniveauet blev urealistisk højt, fordi det var for let at låne på vilkår, som for det utrænede øje ser billige ud, men reelt er uigennemskuelige for både udlåner og låner.

Aktørerne på markedet er desperate for at sætte gang i markedet, men alle deres gode tiltag er intet værd, så længe der ikke sker en revurdering af, hvordan vi finansierer boligkøbet. Mange interesserede boligkøbere får nemlig ikke lov til at købe til den pris, de egentlig gerne vil give, for bankerne tør ikke låne dem pengene. Boligmarkedet er med andre ord inde i en ond cirkel.

Jan Schøtt-Pedersen
Formand, Danske Boligadvokater

Forskere og ratingbureauer har gennem årtier betegnet det danske realkreditsystem som intet mindre end verdens bedste boligfinansieringssystem. Men den flotte titel klinger hult, når store krav til kreditvurderingen af låntagerne holder kunderne ude af butikken.

Boligmarkedet burde være i vækst. Udbuddet er stort, boligpriserne er faldet, renten er rekord lav, og interesserede købere er til stede. Men det hele bremses af de restriktioner, som bankerne og realkreditinstitutionerne underlægges og lader sig underlægge.

Her er løsningen
Løsningen skal måske findes i en ændring af finansieringsstrukturen gennem en reduktion af realkreditinstitutionernes sprudlende idérigdom af lånetilbud. Måske skal de risikobetonende lånetyper fjernes, så både køber og købers bank kan forudse en langsigtet og stabil boligøkonomi. Ansvaret er i højeste grad finanssektorens.

Vi ser i disse dage individuelle tiltag, som nedsætter lånegrænsen for rentetilpasningslån og øger rentetilpasningsperioden. Måske vender vi tilbage til de lange fastforrentede obligationslån. I alle tilfælde resulterer det i en øget boligudgift og dermed yderligere pres på priserne med en negativ spiral til følge. Opstramning på finansieringsstrukturen kræver derfor, at bankerne genoptager de individuelle kreditvurderinger frem for rigide regler om standardiserede rådighedsbeløb.

Hvad hjælper en lav rente og lave priser på boligerne, hvis boligkøberne ikke med rimelighed kan blive godkendt til at optage et boliglån? Bolden ligger hos realkreditinstitutterne og Finanstilsynet - nu venter vi på, at de sætter bolden i spil.