Optakten til den finansielle krise og økonomiske recession kom med nedturen på bolig- og ejendomsmarkedet. Det er vigtigt at erkende, når historien skal skrives.

Og især når den økonomiske politik skal tilrettelægges for at mindske risikoen for fremtidige kriser.

Finanskrisen får skyld for meget. Helt almindeligt fremhæves finanskrisen som årsag til den økonomiske recession.

Man ser endda, at finanskrisen udpeges som årsag til sammenbruddene på ejendomsmarkedet, til vanskelighederne i byggeriet og på boligmarkedet.

Det var meget bekvemt for Danmark, om den kombinerede bolig-, finans- og økonomiske krise havde sit udspring i udlandet. Men nej. Danskerne kunne selv, og det er ikke værd at prale af.

Jens Lunde
Lektor i finansiering

En bekvem løgn
Det var meget bekvemt for Danmark, om den kombinerede bolig-, finans- og økonomiske krise havde sit udspring i udlandet. Men nej. Danskerne kunne selv, og det er ikke værd at prale af.

Før finanskrisen var boligmarkedet og ejendomsmarkedet allerede under kraftig neddrosling i Danmark.

Arnestedet for finanskrisen udpeges normalt som subprime-markedets nedsmeltning. Dette blev kendt her i foråret 2007. De finansielle vanskeligheder tiltog i efteråret og i første halvår af 2008.

Men de markante finansielle sammenbrud i USA kom først i andet halvår af 2008 - og smittede gennem det internationalt tæt sammenvævede finansielle system.

Boligkrisen bankede på allerede i 2006
Et par år før havde antallet af boligsalg i Danmark toppet på et ekstraordinært højt niveau i 2. kvartal i 2005, men begyndte herefter at falde. Fortsat steg boligpriserne stærkt et års tid - til sommeren 2006.

Ejerlejlighedspriserne nåede deres rekordniveau i 3. kvartal 2006 og faldt så hurtigt og stærkt. I hovedstadsområdet begyndte huspriserne også at falde på samme tidspunkt.

På landsplan nåede huspriserne deres maksimum i 3. kvartal 2007 eller 72 procent over det hidtil højeste i 1986. Husprisfaldet bredte sig gradvis over hele landet.

Skæbneåret var 2007
2007 blev skæbneåret med begyndende boligprisfald for 16 af de 18 OECD-lande med boligprisstatistik, i USA dog i 2006 og i to lande først i 2008.

Det er simpelthen fantastisk at se, hvor tæt landenes boligmarkeder fulgtes ad under den langstrakte og kraftige boligprisopgang, hvordan markederne vendte på samme tid - og blev fulgt af boligprisfald overalt!

Bankerne krakkede først i 2008
Mens tilbageslaget på boligmarkedet var i fuld gang i 2007, eksisterede Bank Trelleborg stadig. Først i januar 2008 måtte den nødlidende bank sælges til Sydbank, formentlig for at undgå et direkte bankkrak.

Roskilde Banks sammenbrud kom sommeren 2008, hvor banken efter afslutningen af regnskabet 10. juli 2008 henvendte sig til Finanstilsynet og Nationalbanken og fik stillet den fornødne likviditet til rådighed.

Det var også først i 2008 - især i andet halvår - hvor de markante banksammenbrud skete i USA.

Boligmarkedet gjorde det selv
Boligkrisen i Danmark var altså indledt 1-2 år før. Det var ingen anden udløsende faktor end boligmarkedet selv, der skabte tilbageslaget.

Det samme gælder i de andre lande, hvor boligpriserne som nævnt toppede i 2007, altså før den internationale finansielle krise.

Der findes allerede bøger om boligkrisen og den finansielle krise. Således John P. Calverley: "When Bubbles Burst. Surviving the Financial Fallout", 2009. Han siger direkte, at "den primære årsag til katastrofen var boligboblen i USA".

Boligerne havde drevet opsvinget i USA, men "historien viser, at det er naturen i enhver boble, og især på ejendomsområdet, at der opbygges en "bubble mentality": en tro på, at priserne ikke kan gå ned, og at udlån til boliger er en sikker investering".

Boligmarkedet kan ødelægge en økonomi
Måske vil mange undre sig over, om boliger og ejendomme virkelig er økonomisk betydningsfulde nok til at kunne "forstyrre" og endda "ødelægge" en økonomi som den danske.

Det er imidlertid tilfældet. Boligen er langt det vigtigste gode hos private. Samtidig udgør boliger og ejendomme den dominerende del af nationalformuen.

Boligerne har en ledende funktion i økonomien. Et tilbageslag i boligpriserne går typisk forud for et generelt økonomisk tilbageslag. Når "boligfesten" stopper, er der risiko for økonomisk recession.

Mindst 8 ud af de 10 økonomiske recessioner i USA efter 2. verdenskrig er indledt med et tilbageslag på boligmarkedet.