LLO: Bare rolig, EjendomDanmark, København vil ikke forfalde

Af Helene Toxværd og Anders Svendsen
Landsformand for LLO, chefjurist i LLO

EjendomDanmark har i et indlæg i Altinget og som reaktion på flere af Folketingets partiers bekymring over udenlandske kapitalfondes indtog på det danske boligmarked og brugen af gennemgribende moderniseringer (de såkaldte 5.2-moderniseringer) svaret de utrygge lejere, at der ikke er behov for at gøre noget andet end at håbe, at de nye investorer overholder gældende lovgivning.

Udlejere spår om Københavns forfald
Hovedargumentet er, at hvis man forsøger at røre de dyre moderniseringsregler, så vil ejendommene i København og andre store byer forfalde. 

Og samme – forkerte – argumentation kommer på bordet nu, hvor et flertal i Folketinget vil lave et såkaldt ”straksindgreb” i forhold til 5.2., hvor man forhøjer beløbet, der skal bruges i de enkelte lejligheder, forud for at man kan udleje til den (for udlejer) attraktive 5.2.-leje. 

Som man må forstå udlejernes meldinger i aviser og tv, så vil dette indgreb formodentligt betyde stop for tiltrængt renovering og tilbagevending til tidligere tiders forslumring og elendige boligforhold! 

Et mindre afkast får ikke København til at forfalde
Men bekymringen for bygningsmassen og en tilbagevending til tidligere tiders forslumring passer heldigvis ikke. Som reglerne er nu, giver gennemgribende moderniserede lejemål et afkast på cirka otte-ti procent.

Ingen foreslår, at de almindelige regler for afkast på forbedringer ændres, forslaget fra et flertal i Folketinget er blot at forhøje beløbet, der skal anvendes forud for lejeforhøjelsen efter en 5.2.-modernisering.

Helene Toxværd og Anders Svendsen
Hhv. Landsformand for LLO, chefjurist i LLO

Og skulle lovændringen betyde, at den enkelte udlejer vælger ikke at bruge § 5, stk. 2.-bestemmelsen, så vil man naturligvis fortsat kunne anvende lejelovens almindelige bestemmelser.

Bestemmelser, der betyder, at forbedringsarbejde på en ejendom giver udlejer ret til at kræve 6,6 % af forbedringsomkostningerne som en permanent årlig huslejestigning (svarende til ydelsen på et 20-årigt realkreditlån i primo 2019).

Det er altså forskellen på disse afkastberegninger, der efter EjendomDanmarks opfattelse vil medføre, at udlejerne ikke vil investere i deres ejendomme længere. 

Som LLO har forstået det konkrete forslag, så foreslår ingen, at de almindelige regler for afkast på forbedringer ændres, det, der foreslås fra et flertal i Folketinget, er blot at forhøje beløbet, der skal anvendes forud for lejeforhøjelsen efter en 5.2.-modernisering. 

Petroliumsfyrene blev fjernet ved byfornyelser 
Boligminister Ole Birk Olesen fortalte under et samråd om kapitalfonden Blackstone og 5.2-moderniseringer, hvordan han kunne huske et besøg i en gammel Vesterbro-lejlighed med petroleumsfyr, og fastslog, at han ikke ønskede disse tilstande igen.

Han vurderede, at man ville gøre dette, hvis reglerne om gennemgribende moderniseringer bliver ophævet.

Petroleumsfyrene blev dog historisk ikke fjernet med gennemgribende moderniseringer, men ved byfornyelse og særlige regler om overgangen til fjernvarme (Lejelovens § 61). 

Usunde regler fører til flotte lejligheder i slidte ejendomme
Som reglerne har været skruet sammen indtil nu, så har nogle forbedringer været mere værdifulde end andre: Renovering af køkkener og badeværelser samt rumforandringer, har typisk givet et højt afkast, mens arbejder på ejendommens klimaskærm, renovering af opgangen og så videre ”kun” har givet et almindeligt afkast.

Det er blandt andet derfor, at man, når man går ind i en ældre ejendom i København, ofte vil kunne se en trist og slidt facade og opgang, men nogle nye flotte køkkener, når man træder ind i boligerne.

For reglerne om gennemgribende modernisering fører til, at udlejer kan opkræve en større husleje ved at udskifte et 15 år gammelt køkken end ved at forbedre ejendommens klimaskærm.

Det er ikke et sundt system, og det sikrer ikke en velvedligeholdt boligmasse; det sikrer flotte køkkener og badeværelse, og det sikrer en høj husleje! 

De betalelige boliger forsvinder
Vi har alle en interesse i, at vores boliger er vel vedligeholdte, og netop det formål opnås alt for ofte ikke med de nuværende ”gennemgribende moderniseringer”.

For systemet virker ikke efter hensigten, og det er derfor godt, at et flertal i Folketinget så at sige ”trækker i håndbremsen” og igangsætter en undersøgelse af brugen af 5.2.

For som samrådet i starten af januar viste, så mangler vi konkrete tal og dokumentation for nærmere at kunne følge den udvikling, vi ser i vores byer, hvor flere og flere betalelige boliger forsvinder i takt med etablering af nye badeværelser og køkkener. 

Et skridt på vejen
Men først og fremmest så mangler vi handling, og det er ingen hemmelighed, at vi i LLO helst havde set et fuldstændigt stop for 5.2.-moderniseringer. Det har vi så ikke fået, men vi har fået et forslag, der må betragtes som et skridt på vejen. 

I LLO håber vi, at undersøgelsen vil resultere i, at 5.2.-moderniseringer, som vi kender dem i dag, forsvinder og efterfølges af ordninger og bestemmelser, hvis primære formål er vel vedligeholdte boliger for alle befolkningsgrupper og ikke store huslejestigninger og gevinster til kapitalfondene.