Prognose varsler flere singler og behov for markante ændringer på hovedstadens boligmarked

Markant mindre boliger 

I den nye rapport sætter kommunen selv tal på, hvad de nye familiemønstre betyder for boligbehovet over de kommende år. 

Det behov er markant anderledes, end hvordan boligmassen har udviklet sig historisk.  

Hvis alle de nye familier inklusive singlerne skal have deres egen bolig, kræver det 64.000 nye boliger. Men de mangler singler betyder, at boligerne gennemsnitligt skal være betydeligt mindre, end kommunen har bygget over de senere år. 

I perioden 2008 til 2023 blev der ifølge rapporten opført 47.000 nye boliger. Over halvdelen af dem var på over 100 kvadratmeter og gennemsnitsstørrelsen var på 102 kvadratmeter. 

Fremover skal det tal nedbringes markant.  

Frem mod 2050 skal bare en fjerdedel af boligerne være over 100 kvadratmeter og gennemsnitsstørrelsen skal helt ned på 84 kvadratmeter. 

Det kræver først og fremmest et opgør med den eksisterende københavnske boligpolitik, hvis kommunen nå ned på de størrelser, mener Curt Liliegreen. 

"København har i mange år været hypnotiseret af, at den har haft mange små lejligheder. Man har følt, at man havde et skævt boligmarked, så man har nedlagt dem og lagt dem sammen. Min pointe er, at mange små lejligheder ikke er skævt i forhold til den familiestruktur, der faktisk er i København," siger han. 

De professionelle bygherrer i det almene og de private investorer, der har penge i klemme, skal nok tænke sig grundigt om, inden de bygger

Curt Liliegreen
Direktør i Boligøkonomisk Videnscenter

Gammel regel står i vejen

Der er især én regel, som kommunen kan overveje at droppe, hvis den vil være sikker på at få opført de boliger, som befolkningsprognosen tegner behov for, påpeger eksperten. 

I 2005 indførte Københavns Kommune kravet om, at nye boliger skal have en gennemsnitsstørrelse på mindst 95 kvadratmeter.  
 
Det krav er senere blevet lempet, så det i dag kun gælder halvdelen af nyopførte etagemeter, men nu bør kommunen sætte nybyggeriet endnu mere fri, argumenterer Curt Liliegreen. 
 
"Min anbefaling er, at man fjerner den helt og lader det være op til markedet at finde ud af, hvor store lejlighederne skal være. De professionelle bygherrer i det almene og de private investorer, der har penge i klemme, skal nok tænke sig grundigt om, inden de bygger," siger han. 

En bremse på nybyggeriet 

Den pointe bakker Peter Stenholm, der er direktør i Ejendom Danmark, op om. 

Han peger dog på, at den største konkrete udfordring for det københavnske boligmarked er, at nybyggeriet i kommunen helt generelt er bremset op i 2022 og 2023. 

Sidste år blev der opført 4.000 nye boliger i København, hvilket var det laveste niveau siden 2015, og i år forventer kommunen det samme antal nye boliger. 

Nedgangen i nybyggeriet skyldes ifølge Peter Stenholm særligt de stigende renter og den høje inflation, der har præget økonomien de seneste år.  

Selvom inflationen er under bedre kontrol igen, forventer direktøren, at de nye økonomiske vilkår vil præge byggeriet i en årrække. 

Derfor advarer han nu kommunens politikere om stille for store krav til nybyggeriet, hvis de ønsker at møde boligbehovet frem mod 2050. 

"Man skal fra kommunens side været meget varsom med at stille krav til investorerne. Jo flere bindinger man lægger ned over dem, jo større er risikoen for at lysten til at investere forsvinder," siger Peter Stenholm. 

Advarer om nyt krav 

Han tænker konkret på både krav om bestemte størrelser på lejligheder, krav om almene boliger og den potentielle mulighed for at kræve en bestemt andel ejerboliger i nye boligområder, som Venstre foreslog i valgkampen sidste år.

Men det er en farlig vej at gå, mener Peter Stenholm.  

“Der er ingen tvivl om, at vi får brug for flere af alle de forskellige boligtyper. Men man skal passe på med at stille rigide krav, fordi det gør investeringscasen sværere. Danskerne er de bedste til at bestemme, hvordan de gerne vil bo,” siger han.  

Det er en bekymring, der deles af Curt Liligreen fra Boligøkonomisk Videnscenter.  

“Det er ikke sikkert, at man kan tvinge nogen til at investere i ejerboliger. Der er en risiko for, at man simpelthen bare får bygget mindre," siger han, 

I perioden 2011 til 2021 var cirka to tredjedele af alle nyopførte boliger lejeboliger.

Det står i kontrast til flere undersøgelser fra banker og ejendomsmæglere, der har vist, at et stort flertal af danskerne ønsker at bo i en ejerbolig.