Er vi nogle, der er for heldige på boligmarkedet? Der kommer en god løsning i 2024

Enighed: Systemet er ikke optimalt i dag
Mens spørgsmålet om ulighed på klassisk vis deler de politiske vande, er der faktisk bred enighed om, at boligskattesystemet i dag ikke er optimalt.

Boligejerne nyder på mindst 20. år godt af lav ejendomsværdiskat.

Det er dybest set uretfærdigt, (...) at man bliver så velhavende af at bo et bestemt sted, og ikke fordi man har været dygtig.

Henrik Frandsen
Borgmester i Tønder

Det er sket, fordi Foghs skattestop i 2002 fastfrøs skatten i kroner og øre, så den reelt er blevet lavere år for år i kraft af inflationen. Og selv om et flertal siden er blevet enige om fremover at lade skatterne stige med udviklingen i boligpriserne, er det endnu ikke sket i praksis.

Man afskaffede nemlig det gamle, udskældte system til vurdering af boligers værdi, før man havde et nyt parat.

Det har betydet, at boligskatterne i store træk stadig står stille på et lavt niveau i forhold til andre skatter på for eksempel aktieindkomst og arbejdsløn.

Det nye system til at vurdere ejendommenes værdi vil tidligst blive klar nu til sommer, meddelte skatteminister Morten Bødskov (S) i september. Og så går der tre år mere, før det nye skattesystem træder i kraft.

"Det er ikke misundelse"
I mellemtiden nyder nogle godt af tingenes tilstand.

Mens jeg formentlig har tjent op til 2,5 millioner på min treværelses lejlighed i løbet af godt et årti – og måske et par hundrede tusinde alene sidste år – har den gennemsnitlige boligejer i Tønder i samme periode tabt otte procent på sin bolig.

Selv om salget af især sommerhuse i Tønder Kommune i øjeblikket går ”strygende”, er borgmesteren  bekymret over de voksende forskelle.

”Vi undrer os over, at man kan tjene en million på sin lejlighed i København i løbet af kort tid. Det er ikke misundelse, men det er … en ubalance,” siger Henrik Frandsen, som er tidligere Venstre-mand og i dag repræsenterer Tønder-listen.

Da jeg nævner, at ejerne af parcelhuse på Frederiksberg nu i gennemsnit har en friværdi på 6,7 millioner kroner, siger han: ”Nå! Ja. Det er faktisk prisen på det dyreste hus i Tønder Kommune. Det ligger tæt ved Schackenborg Slot”.

Borgmesteren frygter et A- og et B-hold, hvis der ikke bliver skruet op for skatterne og lagt en dæmper på storbypriserne. Derfor burde politikerne på Christiansborg, herunder hans gamle parti, vise ”mod og vilje”:

”Studerende herfra kan jo ikke komme ind på boligmarkedet i København, som det er nu. Det er dybest set uretfærdigt, at nogle får lov at høste så store gevinster uden at blive beskattet. At man bliver så velhavende af at bo et bestemt sted, ikke fordi man har været dygtig,” siger han.

Den geografiske ulighed betyder også, at mens århusianeren eller Gentofte-familien med en god friværdi kan vælge at bosætte sig nærmest hvor som helst i landet, er andre mere stavnsbundet.

”Prisstigningerne er primært sket i de største byer, og de har været voldsomme og er sket over kort tid, så der er skabt en masse værdi især i hovedstadsområdet. Det skaber en stor forskel mellem land og by, for man er ikke blevet rig af at være boligejer i Skive,” siger lektor i økonomi ved CBS, Birthe Larsen.

Hun oplever selv forskellen på sin egen økonomiske situation som boligejer i København og moderens i Thy og søsterens i Salling, hvor det kan være svært overhovedet at sælge sit hus.

Men set under ét har landets boligejere tjent godt på deres boliger i de seneste tyve år. 50 procent på husene og 70 procent på lejlighederne ud over den almindelige inflation.

Der er også folk i Køge og på Lolland, der er glade for, at boligpriserne stiger, det skal man ikke tage fejl af

René Christensen (DF)
Finansordfører

Og finansordfører i Dansk Folkeparti, René Christensen, der selv er fra Guldborgsund, afviser, at det kun er kommet københavnerne til gode.

”Når priserne stiger så meget i København, giver det ringe i vandet. Nogle får svært ved at købe en bolig i hovedstaden, og så vælger en del jo at bosætte sig andre steder. Det kan man mærke på priserne i andre dele af landet. Så der er også folk i Køge og på Lolland, der er glade for, at boligpriserne stiger, det skal man ikke tage fejl af,” siger han.

DF har intet ønske om at røre ved boligskatterne. Partiet vil i stedet bekæmpe uligheden mellem land og by ved at gøre det mere attraktivt at bo i de mindre byer og landområder, for eksempel ved at satse på gode vejforbindelser og offentlig trafik og udflytning af arbejdspladser og uddannelser.

Hvad med lejerne?
Så kommer vi til det næste – for nogle – problem.

For hvad med dem, der hverken ejer en bolig i København, Guldborgsund eller andre steder?

Det gælder for eksempel Martin Monberg fra Vejle. Han arbejder på et kursuscenter, og hans hustru underviser på voksenuddannelser. Parret har en pæn husstandsindkomst over gennemsnittet. De bor i en lejelejlighed med deres tre teenagebørn. Det var den, der passede til deres liv, da de flyttede ind.

Martin Monbergs forestilling om sin og familiens fremtid har hidtil været, at børnene nok skulle til København og tage en uddannelse, og at han sammen med sin hustru ville købe et idyllisk beliggende hus uden for Vejle, når de unge flytter hjemmefra.

Men han har indset, at de må ændre planer.

”Det er gået op for mig, at der er noget, der er lukket land for os, fordi vi ikke har en ejerbolig med høj friværdi. Vi har ikke økonomi til at hjælpe alle vores tre børn med at betale en meget dyr husleje i København, så vi begynder at forberede dem på at uddanne sig i Aalborg i stedet for. Og når jeg ser på de huse, vi gerne vil købe her i området, så går udviklingen den forkerte vej set fra købers perspektiv” fortæller han.

Det er gået op for mig, at der er noget, der er lukket land for os

Martin Monberg
Lejer

Martin Monberg er frustreret over, at de vilde prisstigninger, som ved et tilfælde har gjort ejere i Århus og København til millionærer på lyntid, også er begyndt at presse priserne op andre steder i landet.

”En del københavnere har opdaget, at de kan veksle friværdien fra en lille lejlighed i København til et fedt hus i Vejle og omegn, eller andre populære områder i provinsen. Hvis jeg byder på et hus her i området, kan jeg ikke konkurrere med en københavner, der lige har solgt noget med en kæmpe fortjeneste. Vi bliver andenvælgere” siger han.

Vigtigt med ro og tryghed om skatten
Hvordan kan landets lejere og indbyggere i landområderne opleve disse voksende forskelle på socialdemokraternes vagt?

Skatteordfører Troels Ravn (S) forklarer:

”Det er rigtigt, at der fra tid til anden er fokus på, at en gruppe boligejere får meget store gevinster. Men grundlæggende har vi et godt boligbeskatningssystem i Danmark, hvor dem, der ejer boliger, kommer til at betale løbende, højere boligskatter”.

En af Mette Frederiksens erklærede mærkesager er at bekæmpe ulighed. Men lejere og folk uden for de store byer oplever stigende skel på boligmarkedet i disse år. Hvorfor vil I ikke følge økonomers råd om at flytte mere skat fra arbejde over på boliger i kampen mod ulighed?

”Vi er meget optaget af ulighed, det er også derfor, vi for eksempel har gennemført Arne-reformen. Men det er vigtigt, at der er ro og tryghed om de skatter, der betyder mest for folks privatøkonomi. Derfor har vi ikke skattestigninger på indkomst, boliger og pensioner,” siger Troels Ravn og tilføjer, at ”der er forskel på at være økonom og at være politiker”.

Lav boligskat kan føre til spekulation
Siden Fogh indførte skattestoppet for små tyve år siden, har topøkonomer jævnligt anbefalet politikerne at sætte boligskatterne op eller på anden måde gøre op med de særligt gunstige vilkår for boligejere.

Et af argumenterne er, at hvis boligskatten er sat for lavt, kan det anspore til spekulation.

”Optimalt vil man gerne have folk til at købe boliger i lige præcis det omfang, de har behov for det, hverken mere eller mindre,” forklarer Søren Hove.

Boligspekulation kan skabe boligbobler, der ryster samfundsøkonomien og går hårdt ud over dem, der i forvejen sidder stramt i det, hvis boblen brister. Og det får boligpriserne til at stige unaturligt meget, så færre kan være med på markedet.

Derfor bør boligskatterne ifølge vismændene samlet set ligge på samme niveau som andre kapitalindkomster. Det vil sige, at hvis du har penge til overs, skal det alt andet lige ikke være skattemæssigt smartere at sætte dem i mursten frem for aktier eller obligationer.

”Et andet hensyn er, at det ikke bør være økonomisk langt mere attraktivt at sidde stille og eje en bolig end at gå på arbejde. Det er skævt, i forhold til hvad vi som samfund gerne vil belønne og motivere til,” siger Søren Hove.

Nyt system er et skridt på vejen
Hvorfor hæver man så ikke boligskatterne?

Det er man også i gang med. Men langt fra alle mener, det er tilstrækkeligt.

I 2017 blev et bredt flertal i Folketinget enige om at begynde at beskatte boligejerne på en ny måde.

Principperne i det nye system er, at boligejerne fremover skal betale skat af boligens aktuelle værdi det pågældende år, og at dem med de dyreste boliger skal betale en lidt højere sats end andre. Man går altså væk fra de fastfrosne boligskatter, og indfører i stedet løbende vurderinger, så boligejerne i praksis kommer til at betale skat af eventuelle værdistigninger.

Alle de økonomer og politikere, Altinget har talt med, er begejstrede for principperne i det nye system, fordi det både kan lægge en dæmper på priserne, og samtidig beskytter folk mod en pludselig, hård beskatning, hvis deres bolig stiger i værdi. Man kan nemlig skubbe en stor del af sin skat foran sig og vente med at betale den, til man sælger boligen og får gevinsten ud.

Tidligere overvismand Michael Svarer har kaldt det ”super smart”.

Der er dog to men’er.

Det ene er, at det nye system, der skal foretage de komplicerede vurderinger af, hvad folks boliger kan tænkes at være værd, gang på gang er blevet forsinket, og nu er planlagt til at køre fra sommeren i år. Først tre år senere, kan man begynde at indfase de nye skattesatser.

Det super smarte system er altså stadig kun på papiret.

Det andet ’men’ er, at flere økonomer vurderer, at også de nye boligskatter vil være uhensigtsmæssigt lave. Det nye system vil således fortsat indebære ”en væsentlig favorisering af boligejerne i forhold til andre skatteydere,” skrev vismændene i en rapport forrige år. 

Og direktør i Arbejderbevægelsens Erhvervsråd Lars Andersen kan højst svinge sig op til, at de nye boligskatter ”bestemt bliver bedre end ingenting”.

”Når vi nu kommer i gang med de nye ejendomsvurderinger, så har vi da løst lidt af det, men vi er stadig på et meget lavt niveau,” siger han.

Cepos: Vi har høj skat på boliger
Det er analysechef i Cepos, Otto Brøns-Petersen, uenig i. Han mener, de nye satser vil bringe boligskatten op på et passende niveau, hvor borgerne samlet set betaler nogenlunde det samme ind i boligskat, som de til gengæld får tilbage af staten i rentefradrag. En neutral skat.

Han er grundlæggende uenig i fremstillingen af, at boligejerne i Danmark bare sidder og høster skattefri gevinster i modsætning til svenskerne, der betaler skat af gevinsten på salg.

”En stor del af gevinsterne på boliger i Danmark vil blive fanget af den løbende beskatning. Avancebeskatning har vi ikke, men alligevel ryger en pæn del i af gevinsten på boliger i de offentlige kasser,” siger han.

Han peger på, at når en boligejer sælger et hus og får en fortjeneste, skal man huske, at vedkommende over årene løbende har betalt skat af boligen. Hvis man tager det med i regnestykket, kan man sige, at noget af fortjenesten på forhånd er gået til staten.

Samtidig medregner Otto Brøns-Petersen, at skatterne betyder, at man ikke kan sælge grunden så dyrt, som man ellers kunne.

Boligskatter er et meget komplekst område, hvis du rører ved det ene, påvirker du også noget andet. Når man kombinerer det med, at folk har et nærmest religiøst forhold til deres bolig, får du noget meget eksplosivt politisk.

Lars Andersen
Direktør i Arbejderbevægelsens Erhvervsråd

Boligskat er lagt politisk dødt
Men hvis ulighederne er så markante, og endog økonomer har faglige argumenter for at røre ved boligskatterne, hvorfor har der så stort ingen debat været om det i de seneste år?

Hvor er de oprørte lejere, vandkantsbeboere og venstreorienterede politikere i boligdebatten?

Martin Monberg fra Vejle mener bestemt, der må være utilfredshed og frustration rundt om ved middagsbordene i de mindre byer. Særligt hos dem som havde glædet sig til deres første boligkøb i lokalområdet.

”Men det er svært at få en debat op at flyve, når politikerne ikke vil diskutere det, og mediefolkene selv ofte bor fint i København. Det er en totalt blind vinkel, at så mange almindelige mennesker nu igen bliver presset af, at de heldige pludselig er blevet millionærer på boligmarkedet,” siger han, der nu selv har dedikeret sin Twitterprofil til at skabe debat om boligpriserne.

Når det gælder de stille politikere, forklarer boligforliget fra 2017 en del.

For da den daværende VLAK-regering indgik aftale med S, R og DF om fremtidens boligskatter, blev emnet i praksis lagt politisk dødt. Når man siden har spurgt politikere til regulering af det sine steder vilde boligmarked, har svaret konsekvent været: ”Der er et forlig”, uanset om partiet selv er med i det eller ej.

SF ville ikke være med i denne artikel, fordi partiet angiveligt har et boligudspil på vej.

Det vil Enhedslistens tidligere chefstrateg og nu byrådskandidat på Frederiksberg, Pelle Dragsted, gerne.

Han er optaget af det ”dybt problematiske og ulighedsskabende boligmarked, som truer den finansielle stabilitet”. Og af regeringens ”bekymrende” afvisning af at gribe ind, som det såkaldte Systemiske Risikoråd ellers forventes at komme med en officiel anbefaling om inden sommerferien.

Hvorfor har dit eget parti ikke presset en socialdemokratisk regering mere på boligspørgsmålet, hvis det er så problematisk?

”Jeg synes, vi har forsøgt gennem tiden, men der er massiv konsensus fra S og ud mod midten, så ingen tror på, det kommer til at ske. Positionerne er meget fastlåste,” siger Pelle Dragsted.

Når det nye system kommer i gang, vil skatterne stige ret meget i København, men vi skal heller ikke beskatte folk ud af deres boliger

Louise Schack Elholm (V)
Skatteordfører

Han er særligt bekymret over de boliggevinster, der går i arv.  

”Vi kommer til at få ekstremt meget nedarvet formue. Når folk med dyre boliger bliver gamle, kan de jo give 6-7 millioner kroner videre til deres børn. Og det bliver jo så de børn, der har en chance på boligmarkedet. Dét skel er noget nyt, der er vokset frem med de store prisstigninger siden 90’erne og 00’erne, og den vil ændre grundlæggende på strukturen af vores ulighed. Nedarvet velstand kommer til at spille en større rolle, og det er et kæmpe problem, hvis du vil have et retfærdigt samfund,” siger Dragsted.

Han så gerne, at man skruede ejendomsværdiskatterne højere op generelt og lod dem stige mest for de højeste boligværdier. Men man skal kunne vente med at betale skatten, til man sælger og står med gevinsten i hånden, så man trygt kan blive boende i sin bolig, selv om den stiger i værdi.

Og så vil han gerne udfase rentefradraget.

”Det er jo helt gak, at lejerne skal være med til at betale via fælleskassen til, at boligejerne kan trække udgifter til deres boliglån fra i skat,” siger Dragsted.

Også lektor Søren Hove har for nylig argumenteret for at skære i rentefradraget. Forskning viser nemlig, at sådan en ændring ”sætter sig” i dæmpede boligpriser på en måde, så det ikke samlet bliver dyrere for førstegangskøbere at komme ind på markedet.

Her mener Otto Brøns fra Cepos dog, at man i givet fald skal kompensere boligejerne med tilsvarende lavere boligskat, da han mener, at boligskatterne allerede i dag er planlagt til et passende niveau.

For tidligt at kritisere nyt system
I Venstre er skatteordfører Louise Schack Elholm meget tilfreds med det skattesystem, der er planlagt.

”Det er slet ikke trådt i kraft endnu, og derfor synes jeg også, at dem, der siger, det ikke er godt nok, er for tidligt ude,” siger hun.

Er det rimeligt, at man kan få flere millioner i en hurtig boliggevinst i hovedstaden uden at betale skat?

”Det er jo, fordi der er mange, der gerne vil købe dem, og jeg vil ikke sige, at folk ikke må give de penge. Når det nye system kommer i gang, vil skatterne stige ret meget i København, men vi skal heller ikke beskatte folk ud af deres boliger,” siger Louise Schack Elholm.

Borgmesteren i Tønder er bekymret for sammenhængskraften mellem land og by, når så mange byboere bliver boligmillionærer for næsen af resten. Er det ikke netop en sag for Venstre at binde by og land sammen?

”Jo, og den problemstilling vil det nye boligskattesystem også løse.”

Statens klamme hånd
En sidste undren står tilbage:

Med en socialdemokratisk regering, der vil bekæmpe økonomisk ulighed og skel mellem land og by, hvorfor er det så ikke en vindersag at gå i kødet på de rigeste boligejere i Rungsted og København?

Når Mette Frederiksen kan blæse til kamp mod de højeste direktørlønninger og dem, der tjener penge på aktier, hvorfor er det så ikke også oplagt for S at kræve af Camilla Plum og Simon Aggesen, at de betaler lidt mere i skat af deres fortjeneste?

Den almindelige forklaring er, at seks ud af ti danskere er boligejere, og at ingen store partier tør lægge sig ud med så stor en vælgergruppe i et følsomt økonomisk spørgsmål.

Men der er flere nuancer i forklaringen, vurderer Lars Andersen fra AE-rådet.

”Boligskatter er et meget komplekst område, hvis du rører ved det ene, påvirker du også noget andet. Når man kombinerer det med, at folk har et nærmest religiøst forhold til deres bolig, får du noget meget eksplosivt politisk. Mange føler, det er en eller anden klam hånd, der kommer. Og du kan altid komme med eksempler på nogen, der synes, de bliver urimeligt ramt af en ændring,” siger han.

Allerede i 1960’erne fik de borgerlige partier lagt kimen til den fortælling, som måske stadig i dag gennemsyrer vores syn på boligen og statens ”klamme hånd”.

Da danskerne i 1963 skulle til folkeafstemning om den daværende SR-regerings lovforslag om nye jordlove, førte højrefløjen en effektiv kampagne, som fik et stort flertal til at stemme forslagene ned.

Siden har Socialdemokratiet undgået at lægge sig ud med boligejerne, mens de borgerlige helt op i 90’erne og 00’erne ikke forsømte mange muligheder for at tale til boligejernes bekymring for, hvad Nyrup, Lykketoft og Thorning kunne finde på.

Det er ikke lykkedes de røde partier at ændre grundlæggende ved fortællingen om, hvem boligejerne er, vurderer Lars Andersen.

”Så længe man fortæller historien om, at elefanten og musen er de samme og ikke får gjort meget tydeligt opmærksom på, at der er stor forskel på at eje et lille parcelhus et tilfældigt sted i Danmark og eje et palæ i Hellerup, så er bevægelsesfriheden politisk ikke så stor,” siger han.

Fra sin lejebolig ønsker Martin Monberg, at politikerne vil gribe ind for at bremse de himmelfarne priser på ejerboliger:

”Jeg har oplevet folk flytte fra København til Vejle og sige: ”Neej, hvor er det fedt, at vi kunne sælge vores lille lejlighed på Vesterbro, og nu kan vi købe en villa på 180 kvadratmeter og sidde med en meget lille gæld”. Min familie skal nok klare sig, men jeg tror, der er nogen, der midt i boligfesten har glemt, hvor lang tid det tager for almindelige mennesker at spare sammen til et boligkøb.”