Danske Banks chefanalytiker: Afdragsfrie lån skaber luft i økonomien

Det går rigtigt stærkt på boligmarkedet for tiden, og prisen på både huse og lejligheder er skudt i vejret med tocifrede vækstrater over det seneste år.

Det har sat yderligere gang i debatten om behovet for indgreb på boligmarkedet for at begrænse prisstigningerne. For kraftige prisstigninger kan blive afløst af prisfald – også selvom vi ikke står i en decideret boble.

Først og fremmest er målet ud fra et stabilitetshensyn derfor at sikre, at boligejernes økonomi er så robust, at hvis priserne falder, eller hvis renterne stiger, så er der tilstrækkelig luft i økonomien til, at det ikke gør boligejerne teknisk insolvente og i værste fald sender dem på tvangsauktion.

I sin seneste vurdering af dansk økonomi peger IMF (Den Internationale Valutafond) på en række indgreb, der formentlig flugter godt med nogle af de overvejelser, som Det Systemiske Risikoråd har i øjeblikket.

Afdragsfrie lån kan give luft i økonomien
Ét forslag er yderligere at begrænse muligheden for at optage afdragsfrie lån.

Hvor det i dag er muligt at optage afdragsfrie lån for de fleste boligkøbere – så længe det er med fast rente, så lægger IMF op til, at boligkøbere med høj gæld relativt til boligens værdi ikke skal have den mulighed længere.

I dag bruger mange boligkøbere de afdragsfrie lån til at skabe luft i økonomien, så de kan nedbringe eventuel dyr bankgæld hurtigere. Begrænses mulighederne for at have en periode med afdragsfrihed på sin realkreditgæld, mens man nedbringer sin bankgæld, vil det betyde højere månedlige udgifter for dem med for små formuer til at undgå bankgælden.

Den anden store gruppe, der typisk anvender afdragsfrihed, er ældre boligejere med en fornuftig friværdi, der skal til at leve af deres opsparing. Det er formentlig en del af overvejelserne omkring et indgreb, hvordan man sikrer, at de to grupper fortsat i et vist omfang får adgang til afdragsfrihed på deres realkreditgæld.

Ønsker man at optage afdragsfrie lån med variabel rente, er der allerede i dag skærpede krav til, hvor meget gæld der må være i boligen, og/eller hvor stor en indkomst man skal have i øvrigt. Det anbefaler IMF ligeledes at stramme op på, så de billige, men også risikable lån, kun bliver tilgængelige for dem med de højeste indkomster.

På den måde sker en yderligere (sammenlignet med den allerede betydelige) sikring af, at boligejerne med variabelt forrentede lån har råd til at betale mere i boligudgift, hvis der skulle ske eventuelle stigninger i renterne, og samtidig kan det tage toppen af priserne. Øgede krav til indkomster for at få adgang til de allerbilligste lån begrænser dog i sagens natur også dem med de laveste indkomster mest.

Krav til udbetaling kan mindske risiko ved prisfald
Skærpede krav til udbetaling er også en del af værktøjskassen, som IMF anbefaler at overveje. På samme måde som med kravene om øget afbetaling er det med til at skabe noget afstand op til den fulde belåning og mindsker dermed risikoen ved prisfald.

Her er spørgsmålet dog, om man ikke risikerer at gøre ejerboligmarkedet til (endnu mere) lukket land for førstegangskøberne. Navnlig i de dyre områder kan det være svært at skrabe penge sammen til et boligkøb, hvis man ikke har dem med hjemmefra.

Det kan gøre det nødvendigt at differentiere i udbetalingskravet mellem førstegangskøbere og andre grupper, om end det ikke er noget, som man har gjort brug af hidtil – hverken i lovgivningen eller i den finansielle sektor, da det er et lidt "diffust" begreb, som ikke nødvendigvis siger noget om boligkøberens økonomiske robusthed.

Kan dæmpe prisudviklingen
Ovenstående tiltag kan give mening ud fra et finansielt stabilitetssynspunkt.

Er målet mere lighed, skal der i højere grad politiske tiltag på banen

Louise Aggerstrøm Hansen
Chefanalytiker og privatøkonom, Danske Bank

Det dæmper nemlig prisudviklingen, mindsker både gennemslaget på priserne af renteudsving, og det sikrer markedet (og den enkelte boligejer) imod tvangsauktioner og økonomiske problemer, hvis priserne falder – selvom det bestemt kan diskuteres, om der er brug for indgrebene lige nu og i hvilken grad.

Men det illustrerer også, at tiltag, der er rettet mod at sikre den finansielle stabilitet, ikke nødvendigvis går hånd i hånd med at mindske uligheden – navnlig ikke på den korte bane, da de ofte begrænser mulighederne yderligere for boligkøberne med de mindst robuste privatøkonomier.

Er målet mere lighed, skal der i højere grad politiske tiltag på banen. Et velfungerende ejendomsvurderingssystem og en boligskat, der både dæmper priser og tager toppen af skattefrie kapitalgevinster, er et oplagt instrument, hvis det er den vej, som man vil gå.

Og ønsker man en mere blandet beboersammensætning er det oplagt at se på øget boligbyggeri – ikke bare af ejerboliger – i de populære områder.