"Energimærker er spild af penge."

Det siger ejendomsmæglerkæden EDC i en bemærkelsesværdig kommentar på Børsen.dk den 21. marts. Ejendomsmæglerne mener, at omkostningerne til energimærke, det ny el-tjek, tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer har nået grænsen for, hvad man kan byde boligsælgerne.

"Det er næsten tabubelagt at stille spørgsmål til ordningernes værdi, når det drejer sig om miljø og forbrugere. Men vi bliver nødt til at forholde os til, at boligsælgerne, som også er forbrugere, hvert år bruger formuer på rapporter, som ingen kan dokumentere en effekt af i form af energiforbedringer og mere miljøvenlige boliger," skriver EDC's kommunikationschef Jan Nordmann i kommentaren.

Baggrunden er de ny regler vedrørende tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer, der træder i kraft den 1. maj 2012. Reglerne indebærer, at huseftersynsordningen bl.a. bliver udvidet med et el-tjek, og ejerskifteforsikringen nu også skal dække ulovlige installationer. Det kommer til at koste ekstra, gennemsnitligt 10.000 kr., vurderer EDC. Det er omkostninger, som i hovedsagen skal dækkes af sælger.

I Danske BOLIGadvokater har vi svært ved at dele forargelsen med EDC og for øvrigt også med Dansk Ejendomsmæglerforening, som under regeltilblivelsen gang på gang talte mod initiativer, der kunne komme til at koste ekstra penge.

Mæglernes ægte omsorg for boligsælgerne må man imidlertid stille spørgsmålstegn ved. Det er oplagt, at sælgernes nettoprovenu ved hushandlen alt andet lige falder, når transaktionsomkostningerne stiger. Det betyder, at mæglersalærerne kommer under pres. 10.000 kr. mere til rapporteringsydelser betyder 10.000 mindre til ejendomsmægleren. Det er en bitter pille at sluge for en branche, som har det historisk dårligt, jfr. f.eks. Ole Egholm, Dansk Brancheanalyse, der i Berlingske den 25. januar 2012 kalder 2011 for et "grufuldt år" for mæglerbranchen.

Når krybben er tom bides hestene, siger det gamle ordsprog, og meget tyder på, at mundheldet kan anvendes om den reelle baggrund for EDC's angreb på gennemtænkte forbrugerbeskyttelsesordninger.

Mæglerne har nemlig hverken blik for de fordele, som husets rapporter giver, både i den konkrete handel og på den lange bane. Forholdet er jo, at veldeklarerede ejendomme opnår bedre priser end ikke deklarerede ejendomme. Ordningerne er således med til at understøtte priserne på et vaklende og nedslidt boligmarked ved at give køberne tryghed om deres livs største investering. Sælgerne er, for størstepartens vedkommende, også boligkøbere. De har ikke lyst til ubehagelige overraskelser i boligkøbet, og de ved godt, at beskyttelsen ligefuldt skal gives, også vedrørende det hus, som de sælger.

De har heller ikke lyst til at vende tilbage til en retstilstand, som fra før 1996, hvor sælger selv måtte bære ansvaret for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Huseftersynsordningen er frivillig, og alt tyder på at hussælgerne også i fremtiden for stort set 100 procents vedkommende vil vælge denne, for derigennem at slippe for det 10-årige mangelsansvar, som ellers ville være konsekvensen. Mange boligadvokater husker, hvordan mangelsagerne i 1980'erne og i første halvdel af 1990'erne sendte chokbølger gennem flere ejerled og fik konsekvenser for utallige familier. Det var dengang begrebet dominoeffekt ikke kun var en markedsføringsgimmick i EDC's reklamer.

Danske BOLIGadvokaters undersøgelser viser, at køberne anser tilstandsrapporten for at være et af de vigtigste dokumenter i en bolighandel. Selvfølgelig høres der kritik, både mod denne og mod energimærkningsordningen. Vi advokater er på mange områder enige i, at ordningerne kan blive endnu bedre. Men det er vores erfaring, at rapporterne brugt rigtigt giver køber et bedre og mere realistisk billede af drømmehuset, og derfor benytter vi rapporterne proaktivt i køberrådgivningen.

Fremadrettet får vi fokus på flere emner vedrørende ejerboligens bygningskvaliteter. Energirenovering er på vej, fugtundersøgelser er lige på trapperne. Omkostninger til klimatilpasninger er det også relevant at se nærmere på.
I Danske BOLIGadvokater kan vi ikke undgå at tænke, at mæglernes hårde kritik af tilstandsrapporternes relevans og brugbarhed fremkommer, fordi mæglerne ikke har øje for de muligheder, som rapporterne giver. Det er således nærmest hovedreglen, at huseftersynsrapporten indhentes sent under markedsføringen af ejendommen.

Ofte først, når et køberemne melder sig. Rapporten bliver derfor et instrument til at presse den udbudspris, som mægleren har foreslået uden kendskab til relevante byggetekniske problemstillinger. Så er det ikke nemt at være mægler, og så hører vi at ordningerne er irrelevante og overflødige.

Det er betænkeligt, at mæglerbranchen melder fra med henvisning til uacceptable omkostninger for boligsælgerne. Forskellighederne i mæglernes og advokaternes standpunkt kan forklares med vores modsatrettede tilgange til bolighandlen, der billedligt talt kan sammenlignes med en skål risengrød: Mæglerne sælger smørklatten, og advokaterne finder klumperne. Danske BOLIGadvokater tror på, at det er godt at have nogle store solide skeer til hjælp, og det gør ikke noget at skeerne koster lidt ekstra.

Mæglerne har nemlig hverken blik for de fordele, som husets rapporter giver, både i den konkrete handel og på den lange bane. Forholdet er jo, at veldeklarerede ejendomme opnår bedre priser end ikke deklarerede ejendomme.

Jan Schøtt-Petersen
Formand, Danske BOLIGadvokater