Forsker fra newzealandsk universitet: Boligmarkederne er over hele verden systematisk ødelagte

New Zealands boligmarked står på gyngende grund.

Kiwierne lider ved at være dem, som i den engelsktalende verden har sværest ved at få huse, der er til at betale. Den Labour-ledede regering, som ikke stolt af dette, forsøger aggressivt at lave politiske tiltag, som genindfører overkommelige huspriser og som samtidig fremmer boligejerskabsformen.

Skiftende regeringer, herunder den nuværende, har finpudset boligudbuddet og set det som den euforiske løsning på boligproblemerne.

Den udbudsfokuserede strategi er yderst populær på verdensplan og er politisk praktisk, eftersom at den skaber beskæftigelsesmæssig og økonomisk vækst.

Desværre er boligmarkederne i New Zealand og over hele kloden systematisk ødelagte, hvilket en udvidelse af boligudbuddet ikke alene kan løse.

I New Zealand har regeringen arbejdet med løsninger på udbudssiden, navnlig regeringens flagskib Kiwi Build, som ikke gav resultater. Det førte til, at de politiske beslutningstagere brainstormede efter alternativer. Men meget ændrede sig, da coronaen ramte.

Investeringer i boliger førte til eksploderende priser
Den grundlæggende antagelse var dengang, at coronaen ville medføre et intensivt og nedadgående pres på huspriserne.

For at imødegå dette blev de eksisterende, politiske foranstaltninger på efterspørgselssiden såsom strenge lånerestriktioner ophævet, og renten blev sænket.

Boligmarkedet blev anset som for stort til at mislykkes. Regeringen og centralbanken tilbød i realiteten deltagerne på boligmarkedet et krystalklart signal om, at de ikke ville lade huspriserne falde på trods af den kroniske og alvorlige modsætning mellem priser og fundamentale faktorer såsom huslejer og indkomster.

Da markedssignalet var sunket ind, brød renteniveauet sammen, hvilket skubbede afkastet af alternative investeringer såsom bankindskud ind på et negativt område.

Nettoresultatet var en strøm af direkte investeringer i boliger. Især boliginvestorer så muligheder for at købe boliger op. Mens alle prognoser antog et sammenbrud i huspriserne, skete det modsatte: Priserne eksploderede.

I ukendt farvand
I denne periode slog det nye boligudbud rekorder hver måned, mens grænserne var stort set lukket.

Et økonomisk introduktionsfag som Economics 101 gav ikke en valid forklaring på den antitese, som udfoldede sig. Regeringen vidste, at den måtte handle, hvilket den gjorde på dristig facon.

Regeringens boligpolitik, der blev annonceret i marts, markerede et vendepunkt på New Zealands spekulationsdrevne boligmarkeder.

Et af stærkeste politiske tiltag er ønsket om at ville forhindre investorer i at kræve renteomkostninger, hvilket vil have en dybtgående, kortvarig indvirkning på investorernes pengestrøm.

Regeringen har effektivt erklæret krig mod udlejerne. Den har indikeret, at den foretrækker, at centralbanken anvender dens pengepolitiske værktøjer til at dæmpe efterspørgslen fra investorer, samtidig med at den skåner førstegangskøbere.

Finansminister Grant Robertson har specifikt søgt rådgivning om begrænsninger i gæld til indkomst (DTI) og restriktioner på rentefrie lån.

Ifølge centralbankens netop udgivne rapport om finansiel stabilitet har over to tredjedele af investorer, der for nylig har købt en udlejningsejendom, høje DTI'er (gæld fem gange over årsindkomsten), og 42 procent har rentefrie lån.

Også statistikken for førstegangskøbere er ildevarslende: Lidt over halvdelen af de nyere købere havde DTI'er over fem, mens 22 procent havde rentefrie lån.

Kan blive en atombombe under huspriserne
Selvom centralbanken endnu ikke har afgivet sin formelle rådgivning, virker det sandsynligt, at hvis en DTI-begrænsning bliver indført, vil den ligge på et niveau, som er fem gange over låntagernes indkomst.

Sådan et politisk tiltag vil selvfølgelig betyde, at to tredjedele af investorerne og halvdelen af de potentielle førstegangskøbere ikke vil kunne købe.

Hvis det viser sig, at bankernes låneadfærd har bidraget til, at New Zealands boligmarked er på gyngende grund, skal bankerne holdes til regnskab, når boblen uundgåeligt brister

Michael Rehm
Seniorforsker ved University of Auckland Business School

Derfor er det ikke overraskende, at politikerne har været tilbageholdende med at godkende centralbankens gentagne anmodninger om at indføre en gæld-til-indkomst-mekanisme.

Selvom mekanismen på lang sigt kan genetablere forbindelsen mellem boligejernes indkomster og husenes priser, er en DTI-begrænsning på kort sigt en atombombe under huspriserne. 

Regeringen håber på at udføre en delikat operation på markedet og på at kunne udelukke investorer, som regeringen ser som kræftform, der dræber førstegangskøbernes chancer for at komme ind på boligmarkedet.

Men hvis centralbanken bøjer sig efter regeringens ønske og anvender en DTI, der udelukkende er målrettet mod investorer, vil resultatet være giftigt for førstegangskøbere, som med sikkerhed vil optage massive lån og være de første, som kommer til at have negativ egenkapital, når huspriserne uundgåeligt vender tilbage til niveauer, som er understøttet af fundamentale forhold.

Løst regulerede banklån har ført til obskure boligpriser
Selvom udlejerens grådighed synes at være det primære mål for den nye boligpolitik, er der en endnu større, grådigere aktør bag boligmarkederne: Banker.

Uden bankernes iver efter at ville låne penge ud, som gældsætter boligejerne og boliginvestorerne, ville de nuværende og obskure boligpriser ikke være mulige.

Løst regulerede bankudlån er formentlig den centrale årsag til kløften mellem huspriser og husstandsindkomster i New Zealand og rundt om i verden.

Det er afgørende at forstå, at når banker udvider deres udlån, skaber de nye penge i processen. Banker er ikke blot en mellemmand mellem indskydere og låntagere.

Oprettelsen af nye penge er en utrolig rentabel virksomhed og er en modsætning til at drive en forretning på at udleje boliger, som primært gambler på fremtidige kapitalgevinster.

Den newzealandske regering har for nylig implementeret dristige, politiske tiltag, som skal dæmpe boliginvestorernes spekulative efterspørgsel

Michael Rehm
Seniorforsker ved University of Auckland Business School

Finansminister får mulighed for at sætte lånerestriktioner
Australia and New Zealand Banking Group generende ifølge Deloittes top-200-indeks 1,8 milliarder dollar i overskud efter skat i 2020.

Med 9.000 medarbejdere er det lidt over 200.000 dollar i årligt overskud (efter driftsomkostninger og skat) per medarbejder. En stor del af dette overskud forlader New Zealand og bliver udbetalt i australske dollars som udbytte til bankaktionærer.

New Zealands banksektor er inden for OECD unik. Ifølge Den Internationale Valutafond tegner australske datterselskaber sig for 86 procent af den newzealandske banksektor.

Det næsthøjeste udenlandske ejerskab er i Mexico, hvor 41 procent er kontrolleret af spanske banker. New Zealand er med andre ord i en liga for sig.

Regeringen har måske set skriften på væggen, eftersom at den netop har annonceret dens lov om indskydere i parlamentet. Loven indeholder en ny ordning for indskydergaranti og radikale beføjelser til finansministeren, som vil kunne fastsætte lånerestriktioner.

Bankernes rolle skal granskes
Den stigende politisering af boligmarkedet synes at være for meget for den australskejede bank Westpac, som formelt overvejer at sælge sin filial i New Zealand.

Den newzealandske regering har for nylig implementeret dristige, politiske tiltag, som skal dæmpe boliginvestorernes spekulative efterspørgsel.

Men regeringen ser ud til at være tilbageholden med at håndtere boligmarkedets hovedproblem, fordi den frygter at ramme førstegangskøbere eller at sprænge en boligboble.

I betragtning af coronaantitesen, hvor huspriserne uventet steg til skyerne, kan der være behov for, at bankernes rolle i at puste til boligboblen granskes.

Hvis det viser sig, at bankernes låneadfærd har bidraget til, at New Zealands boligmarked er på gyngende grund, skal bankerne holdes til regnskab, når boblen uundgåeligt brister.