Danmarks Lejerforeninger: Bevar de billige boliger

Af Bjarne Overmark og Henrik Stougaard
Henholdsvis advokat og landssekretær i Danmarks Lejerforeninger

Det er en meget bred gruppe af Folketingets partier, der har indgået forliget omkring 2015-lejelovsændringerne med den tilhørende erklæring om efterfølgende sammenskrivning af de to private lejelove. 

Da partierne indgik dette forlig, var emnet for denne artikel godt nok ikke blandt de erklærede formål, men et flertal af partierne, og sandsynligvis et flertal i Folketinget, har tilkendegivet, at man finder, det er en meget væsentlig opgave at sikre, at efterspørgslen efter billige boliglejemål kan imødekommes. 

Vi sympatiserer meget med dette synspunkt. Faktisk mener vi, at det måske er den største boligpolitiske udfordring, vi aktuelt har i Danmark.

Derfor vil vi her fokusere på, hvordan den eksisterende lejelovgivning i hovedtræk virker med hensyn til dette aspekt, samt på hvordan en lovrevision kan og bør fremme det erklærede formål.

En billig bolig til under 5000 kroner
Indledningsvis skal vi præcisere, hvad der her hentydes til med ”billige boliglejemål”.   

Hvis ikke der gøres noget ret alvorligt ved de tre angivne kilder til frafald af billige boliger, så vil det nuværende private kontingent af billige boliger simpelthen forsvinde over ret få år.

Bjarne Overmark og Henrik Stougaard

Det, vi har i tankerne, er typiske boliglejemål opført før 1991. Lejemål, som i dag fremstår uden de store gennemgribende moderniseringer. Sådanne lejemål udgør endnu en ret stor andel af de private udlejningsboliger, og for de fleste af dem er det den omkostningsbestemte husleje, der udgør det lovlige maksimum.

Huslejeniveauet for en 70 m2 lejlighed kan i så fald ligge på under 850 kroner/m2/år eller under 5.000 kroner om måneden. Hvis huslejen er højere end dette, vil vi i hvert fald i denne sammenhæng ikke betragte det som ”billige boliglejemål”. 

Som nævnt er der en ret bred politisk interesse for at sikre, at udbuddet af billige boliglejemål bliver stort nok til at imødekomme det stigende behov, der ses på grund af det forøgede antal husstande med meget lave indkomster.

Hidtil har fokus politisk været koncentreret omkring tilvejebringelse af nye billige boliger, typisk i form af alment boligbyggeri. Dette er absolut også nødvendigt, men der burde være mindst lige så meget fokus på den meget store afgang af billige boliger, der i stille ubemærkethed sker hvert eneste år. 

Det, vi hentyder til, er tre punkter i lejelovgivningen, der hver for sig er årsag til så stor en afgang af de billige boliger, at det overstiger den tilgang af nye billige boliger, man pt. drøfter i folketingssammenhæng. Det handler om genudlejningsmoderniseringer, lejlighedssammenlægninger og -nedlæggelser samt andelsovertagelse af private udlejningsejendomme.

Og dette fortjener naturligvis en uddybning:

Punkt 1. Genudlejningsmoderniseringerne efter boligreguleringslovens § 5,2
Her er tale om virkelige kvantespring i huslejeniveau, hvor tre- eller firedobling ikke er usædvanligt. Der er ikke fuldkomment frit slag i lovgivningen til at gennemføre disse forhøjelser, for der er en række betingelser og forudsætninger, der formelt set skal være opfyldte.

I praksis oplever vi imidlertid ofte, at disse ”formaliteter” ikke efterleves. Derfor vil der kunne sikres opretholdelse af flere billige lejeboliger, allerede gennem en lovtilretning, der styrker efterlevelse af de nugældende lovbestemmelser. En stramning af bestemmelserne vil kunne forøge virkningen drastisk.

Punkt 2. Lejlighedssammenlægninger og nedlæggelser af lejeboliger
Boligreguleringslovens kapitel VII giver kommunerne adgang til at tillade sammenlægning og nedlæggelse af boliger. Inden for visse tekniske begrænsninger kan kommunerne ikke afslå, men en meget stor andel af ansøgningerne har kommunerne adgang til at afslå. Det gør de imidlertid meget sjældent.

Så også her vil der kunne sikres opretholdelse af flere billige lejeboliger allerede gennem en lovtilretning, der styrker efterlevelse af intentionerne bag de nugældende lovbestemmelser. Ligesom en opstramning af bestemmelserne vil kunne forøge virkningen.

Punkt 3. Andelsovertagelser af private udlejningsejendomme
Mest typisk kender vi fænomenet via tilbudspligten, jfr. Lejelovens kapitel XVI, hvor lejerne i forbindelse med salg af en udlejningsejendom skal have tilbud om i fællesskab, via en stiftet andelsboligforening, at indtræde som køber på tilsvarende vilkår.

Andelsovertagelse kan dog også aftales på anden vis. En stor del af de andelsovertagelser, der bliver realiseret, sker netop i ejendomme med billige lejemål. 

Fælles for alle former for andelsovertagelser er imidlertid, at flertallet af lejlighederne med ét slag fjernes fra udbuddet af lejeboliger.

På dette punkt er der, i modsætning til de to foregående, næppe meget at hente i lovtilretninger. Det, der kan overvejes, og det, vi vil opfordre til, er, at Folketinget simpelthen lukker helt for andelsovertagelser af boligejendomme. I hvert fald så længe vi i Danmark har mangel på billige lejemål.

Afslutningsvis, for at trække det lidt skarpere op: Det er ikke små ”sivninger” der er tale om her, men massive afgange, der langt overstiger den stipulerede årlige tilgang af almene billige lejeboliger.

Hvis ikke der gøres noget ret alvorligt ved de tre angivne kilder til frafald af billige boliger, så vil det nuværende private kontingent af billige boliger simpelthen forsvinde over ret få år.

For de offentlige kasser er det helt omkostningsfrit at forebygge ved at sikre fastholdelse af status quo, mens en efterfølgende reparation vil blive særdeles omkostningstung.