Advokat: Det er stadig ikke nemt at være udlejer

Af Helle Larsen
Indehaver af advokathuset Helle Larsen.

I de senere år er der kommet et stigende antal af ikke-professionelle udlejere på markedet. Årsagerne for den enkelte udlejer kan være meget forskellige. Det kan dreje sig om arvingerne i et dødsbo, der ikke kan få solgt en ejendom – en villa eller lejlighed.

Det kan være en forældre, der ikke kan eller vil sælge en lejlighed, der egentlig var købt for at hjælpe barnet til en studiebolig. Det kan også være en situation, hvor man som ejer i en periode ikke kan anvende boligen, for eksempel fordi man er udstationeret.

Der kom en forenkling af nogle af reglerne med reformen af lejeloven sidste år. Det er en lettelse, at udlejere, der kun udlejer én bolig, har fået forenklede regler om indflytningssyn og fraflytningssyn.

Men det er stadig sådan, at disse udlejere kan have bevismæssige udfordringer.

Bevisbyrden ved syn tynger
Mange tænker ikke over, at indflytningssynet også kan være en fordel for udlejer og lader være med at gennemføre det, men den bevisusikkerhed det giver. Eller hvis der holdes indflytningssyn, husker man ikke lige at få taget billeder, være præcis i beskrivelsen, få lavet og afleveret rapport under indflytningssynet til lejer.

Det, politikerne efter min opfattelse bør overveje, er, om der kunne være grund til at sikre en bedre balancering mellem lejer og den udlejer, der kun udlejer én bolig.

Helle Larsen
Indehaver af Helle Larsen

Nogen overser, at hvis man som udlejer (også selv om man ikke havde pligt til at holde indflytningssyn) vælger at holde indflytningssyn, skal rapporten straks gives til lejer.

Det betyder, at man enten skal ”skrive med gennemslag” eller det hele i to eksemplarer, for man har, som udlejer, kun ret til at anvende elektroniske kommunikation og kopier, hvis der er indgået aftale om det med lejer.

Også i forbindelse med fraflytningssynet har udlejere en række udfordringer, selv om reglerne blev lempet for udlejere af én bolig. Der gælder stadig nogle skarpe frister for at gøre krav gældende i forbindelse med fraflytning.

Beregningen for fristen for at gøre krav i forbindelse med fraflytningen, gældende beregnes for de udlejere, der udlejer én bolig, og som ikke er forpligtede til at holde flyttesyn, som hovedregel fra fraflytningsdagen.

Det vil sige ikke fra den dag, hvor lejemålet ophører, men fra den dag, hvor lejeren flytter, også hvis den dato ligger før lejemålets ophør, og man kan antage at udlejer kendte dagen.

Det er udlejer, der bærer forsendelsesrisikoen. I lyset af postvæsnets aktuelle hastighed og driftssikkerhed er det en risiko, man som udlejer er nødt til at tage højde for, hvilket giver ganske korte frister, som særligt for en ikke-professionel giver udfordringer.

Trods nye regler stadig uigennemsigtige regler
Derudover kom der nye regler om, hvilke krav til istandsættelse en udlejer kan kræve i forbindelse med fraflytning.

Reglerne betyder, at en udlejer, selv om lejligheden overtages nyistandsat, ikke kan kræve, at lejer afleverer en nyistandsat lejlighed, idet lejer, der har indgået en lejeaftale efter 1. juli 2015, ikke skal godtgøre omkostninger til istandsættelse, der er en følge af almindeligt slid og ælde.

Endelig er muligheden for at aftale tidsbegrænsede lejemål, håndteringen og håndhævelsen af tidsbegrænsningerne ganske vanskelige for udlejere.

Det kommer bag på en del af de ikke-professionelle udlejere, at der er regler, som de ikke en gang kan læse i loven om netop håndteringen og håndhævelsen, men som man skal have et kendskab til retspraksis for at finde rundt i vedrørende den tidsbegrænsede aftale og håndteringen af denne.

Muligheden for at få forhåndsgodkendt lejens størrelse er et fremskridt for de udlejere, som kun udlejer én bolig. Man kan dog overveje om gebyrets størrelse – i hvert fald i dele af landet – står mål med den husleje, der kan forventes godkendt.

Forsat behov for kvalificeret rådgivning
Lejeloven og lejelovgivningen generelt er skabt for at afbalancere den forventet svage lejer over for den forventet stærkere udlejer, og er derfor i store træk ufravigelig, hvis det er til skade for lejer.

Det er en politisk afvejning. Det, politikerne efter min opfattelse bør overveje, er, om der kunne være grund til at sikre en bedre balancering mellem lejer og den udlejer, der kun udlejer én bolig.

Indtil da har jeg bare et råd til den, der lejer én bolig ud, sørg for at søg kvalificeret rådgivning, før du sætter boligen til leje, og når du skal have udarbejdet lejekontrakten.

Søg rådgivning, når tidsbegrænsningen er ved at udløbe, når lejer siger op, eller du opdager, at lejer er flyttet.