Målet må være en bedre huslejeregulering

Boliger koster de ressourcer, som skal bruges til at bygge og vedligeholde boligerne. Huslejeregulering gør ikke boligerne billigere, men ændrer på fordelingen af betalingen for boligerne.

Morten Skak
Boligøkonom, SDU

Af Morten Skak
Boligøkonom, SDU

Da det er forbundet med en del omkostninger - økonomiske som sociale - at fraflytte sin lejlighed og sit boligkvarter, står lejeren typisk noget svagere end udlejeren, når der opstår konflikter om lejemålet.

Det har ført til, at lovgivningen oftest har haft som formål at beskytte lejeren mod urimeligheder fra udlejerens side.

Huslejeregulering på det ældre private udlejningsmarked
Et eksempel på en sådan urimelighed kan være en pludselig stor huslejeforhøjelse, eller blot et højt huslejeniveau, der skyldes, at en udlejer har udnyttet sin monopolstilling i det pågældende markedsområde til at tage en høj husleje.

Det kan forekomme i områder, hvor der er knaphed på boliger, og et forståeligt politisk indgreb vil være at indføre huslejeregulering. Det er da også den oprindelige baggrund for indførelsen af huslejeregulering for private udlejningsboliger i Danmark.

Problemet med huslejereguleringen er imidlertid, at den reducerer forrentningen af den investerede kapital og derved stopper den tilgang af nye boliger til markedet, som over tiden vil få huslejen til at falde. Reguleringen kan endda være så hård, at de eksisterende udlejningsboliger gradvist forsvinder.

Boliger koster de ressourcer, som skal bruges til at bygge og vedligeholde boligerne. Huslejeregulering gør ikke boligerne billigere, men ændrer på fordelingen af betalingen for boligerne.

I Danmark har huslejereguleringens omfordeling af betalingen fra lejere til ejere medført, at den ældre private udlejningssektor er skrumpet ind gennem mange år. De regulerede huslejer har endvidere den ulempe, at boligerne ikke fordeles efter behov, men efter andre principper, f. eks. efter om man er heldig i boliglotteriet, eller om man har de rigtige forbindelser.

En bedre huslejeregulering
Hvorledes kan man ændre huslejereguleringen for den ældre boligmasse, så de dårlige effekter forsvinder, og lejerne fortsat er beskyttede mod urimeligheder?

Mit forslag er at give huslejen fri, når der sker genudlejning af lejlighederne. Ved genudlejning står lejeren frit og kan shoppe rundt mellem flere udlejere for at finde det bedste lejemål til prisen. Ved genudlejning står udlejeren derfor ikke i en stærkere position end lejeren, og prisen bliver markedslejen.

Så snart lejeren er flyttet ind og er faldet til i kvarteret, skifter styrkeforholdet til gunst for udlejeren. Derfor må lejeren beskyttes mod urimelige huslejeforhøjelser i form af en overgrænse for den årlige stigning i huslejen. Maksimalgrænsen for den årlige stigning kan knyttes til stigningen i et løn- eller prisindeks; det vil jeg overlade til politikerne at bestemme, men de bør være opmærksomme på, at for lav en grænse for huslejestigninger vil medføre fastlåsning af lejerne.

Fastlåsning af lejerne
Fastlåsning opstår, når en flytning medfører, at lejeren kommer til at betale mere for den samme boligkvalitet. Hvis ovennævnte maksimalgrænse for lejestigninger bliver for lav, vil mange lejere foretrække at blive siddende i en uhensigtsmæssig bolig, fordi huslejen med tiden er kommet langt under markedslejen.

Ved overgang til markedsleje ved genudlejning, vil beboere af ældre huslejeregulerede boliger således blive fastlåste, når de sidder til en husleje langt under markedslejen. Problemet kan løses ved - efter fraflytning af deres lejlighed - at give dem en månedlig udbetaling svarende til forskellen mellem deres nuværende husleje og markedslejen ved genudlejning af lejligheden.

Pengene til udbetalingerne skal komme fra udlejerne, der pålægges at indbetale et tilsvarende beløb (f. eks til en konto i Nationalbanken). Ud- og indbetalingerne bør nedtrappes over en årrække, således at omfordelingen fra udlejer til lejer gradvist ophører.

En bedre huslejeregulering efter ovenstående principper vil i praksis rejse en række spørgsmål, som skal udredes. Men den er vejen til et levedygtigt privat udlejningsmarked, der i højere grad fordeler boliger efter behov.