Debat

Afdelingsbestyrelse: Boligselskabernes egenkontrol fører til usund forretning

DEBAT: De tætte forbindelser mellem Landsbyggefonden og Boligselskabernes Landsforening risikerer at skabe usunde privatøkonomiske incitamenter til fordel for bestyrelsesmedlemmerne, skriver John Steen Johansen, formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj l og ll, SAB.

Formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj John Steen Johansen skriver, at der er behov for mere transparens og bedre opsyn med den almene boligsektor.
Formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj John Steen Johansen skriver, at der er behov for mere transparens og bedre opsyn med den almene boligsektor.Foto: Colourbox
Emil Dyrby
GDPRDeleted
Vis mere
Dette indlæg er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Altinget skal overholde de presseetiske regler.

Af John Steen Johansen
Formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj l og ll, SAB

Sølund er budgetteret til 1,1 milliarder kroner og vil udløse byggesagshonorarer til organisationsbestyrelsen i SAB på godt 100.000 kroner per medlem.

John Steen Johansen
Formand for afdelingsbestyrelsen Bellahøj l og ll, SAB

Effektivisering af den almene boligsektor? Umuligt, vil nogle mene, men der vil være god samfundsøkonomi i at tøjle den løbske økonomi i det almennyttige.

Fakta
Deltag i debatten!
Send dit indlæg til [email protected].

Der er åbenlyse paradokser i den måde, den almene boligsektor fungerer på. Dem skal der gøres noget ved, hvis vi skal have en økonomisk sundere og mere effektiv almen sektor.

I 2014 præsenterede en arbejdsgruppe under Boligministeriet en rapport om den almene boligsektors effektivisering.

Siden har regeringen givet boligorganisationerne udvidet egenkontrol. Det er påfaldende i en tid, hvor store bygge- og renoveringsprojekter til milliarder står i kø.

Det er påfaldende, når boligselskabernes renoveringsprojekter efterhånden ligner en selvstændig industri med byggeri, nedslidning, renoveringsefterslæb og omkostningstunge genhusninger, hvor de efterfølgende forhøjede huslejer medfører større behov for boligstøtte, som betales af skatteyderne.

Usund kassetænkning
De forskellige støttemuligheder for renovering og nybyggeri i almennyttigt blokerer for rentable og hensigtsmæssige beslutninger.

Der bruges mange støttemidler til store renoveringsprojekter. Renoveringen af boligafdelingen Søndermarken på Frederiksberg med højhuse, der ligner den ikoniske Bellahøj-bebyggelse, finansieres hovedsageligt ved hjælp af støtte fra Landsbyggefonden.

I helhedsplanen for Søndermarken med 433 lejligheder budgetteres foreløbig med byggeudgifter for 595 millioner kroner svarende til 17.138 kroner per kvadratmeter. Eller mere end 1,37 millioner kroner per lejlighed.

Renoveringen i Søndermarken omfatter facader, mekanisk udluftning og andre tekniske installationer. Køkkener og badeværelser berøres ikke. Husene er fra begyndelsen af 1950'erne.

Efter renoveringen til mere end en halv milliard kroner vil de fleste af lejlighederne stadig have utidssvarende køkkener og badeværelser.

De gennemsnitlige byggeomkostninger til nybygget alment etagebyggeri i Storkøbenhavn (2010-2015) udgør cirka 18.100 kroner per kvadratmeter (byggeomkostninger for såkaldte almenbolig+ i etagebyggeri er endnu lavere, cirka 16.900 kroner per kvadratmeter).

Når de samlede renoveringsomkostninger for Søndermarken sammenlignes med de gennemsnitlige anlægsudgifter til alment nybyggeri, er det ikke økonomisk forsvarligt at gennemføre renoveringsprojekter som det i Søndermarken med støtte fra Landsbyggefonden.

Almennyttigt byggeri finansieres ved 30-årige lån. Beboerbetaling af fortsat høj husleje efter udamortisering af de 30-årige lån til fondene sikrer midler til renoveringer og moderniseringer.

Lidt for tætte forbindelser
Landsbyggefonden, der forvalter én million almennyttige beboeres tvangsindbetalte månedlige bidrag, ledes af en bestyrelse, hvor flertallet udpeges af Boligselskabernes Landsforening.

De tætte forbindelser til Boligselskabernes Landsforening fremgår blandt andet ved, at den administrerende direktør for Landsbyggefonden og Boligselskabernes Landsforening for tiden er én og samme person.

De mange beboere i almennyttigt byggeri har ingen direkte indflydelse på fondens bestyrelse og forvaltningen af de mange penge.

Landsbyggefonden kan give tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning og sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i almene boligorganisationers byggeri. 

Der ydes ikke statslig eller kommunal støtte til renoveringer. I offentligt støttet nybyggeri er der skrappere krav til blandt andet maksimale anlægsudgifter og rentabilitet med henblik på at sikre et rimeligt huslejeniveau.

De omfattende og dyre renoveringsplaner for Søndermarken viser tydeligt, at der er behov for at finde nye veje.

Større uafhængighed
Én løsning kunne være at begrænse Boligselskabernes Landsforenings indflydelse på sammensætningen af Landsbyggefondens bestyrelse.

Det ville give fonden større uafhængighed og tydelig adskillelse fra boligorganisationerne og disses administrationsselskabers egeninteresser ved tildeling af støttemidler.  

For at sikre større uafhængighed og samtidig styrke den demokratiske og samfundsmæssige kontrol med anvendelsen af støttemidlerne kunne man flytte opgaven med tildeling af støttemidler til renovering fra Landsbyggefonden til kommunerne.

De har ekspertise og erfaring med opgaver af denne karakter fra tildeling af byfornyelsesmidler til privat udlejningsbyggeri.

Den profitable undtagelse
Bestyrelsen i boligorganisationen, er ansvarlig for beslutninger om vedligehold af ejendommene.

Administrationsselskaberne, der forbereder disse beslutninger, kan med de gældende honorarregler have en økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i boligafdelingerne.

Medlemmerne i organisationsbestyrelsen tildeles som udgangspunkt et fast honorar.

Afdelinger i drift betaler et administrationsbidrag til boligorganisationen for administrationen. Bidraget skal dække boligorganisationens samlede udgifter til administration. 

Det indebærer, at administrationsselskabet ikke kan kræve særskilt betaling for planlægning og tilsyn med arbejder, der udføres som led i almindelig planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.

Der er dog en profitabel undtagelse, når arbejder puljes og gennemføres som led i en fysisk helhedsplan.

En mulighed som for eksempel SAB's (Samvirkende Boligselskaber) organisationsbestyrelse benytter.

Økonomiske interesser
Hvervet som bestyrelsesmedlem er et tillidshverv. Der stilles ingen krav til særlige faglige eller tekniske kvalifikationer for at bestride hvervet som bestyrelsesmedlem i almene boligorganisationer.

Adgangen til ekstra honorarer i forbindelse med større byggesager er problematisk, fordi det giver organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en særlig økonomisk tilskyndelse til at oparbejde et vedligeholdelsesefterslæb i afdelingerne og i stedet pulje arbejderne i fysiske helhedsplaner.

På samme måde giver det medlemmerne i organisationsbestyrelsen og boligorganisationens administrationsselskab en særlig økonomisk tilskyndelse til at overdrive vedligeholdelses- og fornyelsesbehovet i forbindelse med udarbejdelse af fysiske helhedsplaner.

Administrationsselskabet kan som bygherre beregne sig millionhonorarer til administration og rådgivning.

Den ekstra honorering beregnes typisk som en procentvis andel af en helhedsplans samlede byggeomkostninger.

100.000 kroner til hvert medlem
Det kommende modelplejecenter Sølund på Nørrebro er et godt eksempel på, hvor store honorarerne kan blive.

Sølund er budgetteret til 1,1 milliarder kroner og vil udløse byggesagshonorarer til organisationsbestyrelsen i SAB (Samvirkende Boligselskaber) på godt 100.000 kroner per medlem.

I SAB puljer og fordeler de 11 bestyrelsesmedlemmer diskret deres byggesagshonorarer fra de mange byggerier og renoveringer.      

En sådan incitamentsstruktur med betydelige fritflydende fordele til boligorganisationerne og forstyrrende privatøkonomiske interesser i byggesagshonorarer appellerer til usund forretningsførelse.

Mere transparens og bedre opsyn med sektoren må være i alles interesse. Uden vilje til at gøre op med boligselskabernes udvidede egenkontrol vil der være meget lange udsigter til at få mest mulig værdi for de investerede midler i den almene boligsektor.

Politik har aldrig været vigtigere

Få GRATIS nyheder fra Danmarks største politiske redaktion


0:000:00