Boligadvokater: Skyd anbefalinger på andelsboligområdet til hjørne

Af Niels Erlandsen
Advokat og Bestyrelsesmedlem i Danske BOLIGadvokater

Med udgangspunkt i de få nødlidende andelsboligforeninger, der findes, er der igen planer om at fastsætte nye regler og krav til stiftelsen og driften af andelsboligforeninger – denne gang med udgangspunkt i 13 anbefalinger, som en arbejdsgruppe under Erhvervsministeriet afleverede i juni.

Indledningsvist er det værd at minde om, at langt hovedparten af andelsboligforeningerne er sunde, velfungerende og veldrevne, og de har på baggrund af de mangeårige uændrede regler kunnet eksistere uden problemer.

Problemerne er koncentreret om nogle få optimistiske stiftelser i perioden 2006-08, hvor vi så stiftelser med SWAP-lån med trapperente, optimistiske driftsbudgetter med indtægter fra salg af lejelejligheder, og valuarvurderinger, der foreviste store fortjenester til de lejere, der gik med i andelsboligforeningen.

Nogle af disse foreninger kom i problemer i forbindelse med finanskrisen. Dette førte til en række fornuftige regelændringer med indførelse af karensperiode og forelæggelse af vedligeholdelsesplan og driftsbudgetter med henblik på fremadrettet at undgå lignende ”optimistiske” stiftelser.

Disse regler har virket, og der er ikke eksempler på andelsboligforeninger, stiftet efter finanskrisen, der har økonomiske problemer.

Anbefalingerne vil føre til fordyrende overregulering, som på urimelig vis vil ramme det meget store flertal af foreninger, som er stiftet på et sundt grundlag og som drives godt og fornuftigt.

Niels Erlandsen
Advokat og bestyrelsesmedlem i Danske BOLIGadvokater

Vil pålægge unødvendige omkostninger

Det kan derfor undre, at der nu skulle være behov for yderligere skærpede krav, og det skal påpeges, at disse nye skærpede krav desværre – hvis de bliver vedtaget – vil pålægge de nuværende, allerede stiftede og velfungerende andelsboligforeninger, øgede og, efter Danske BOLIGadvokaters opfattelse, helt unødvendige ekstra driftsomkostninger.

Det nuværende krav om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan bør, jævnfør arbejdsgruppens anbefalinger, ændres, så vedligeholdelsesplanen skal opdateres løbende minimum hvert femte år. Herudover skal vedligeholdelsesplanen række minimum 15 år frem.

Endvidere foreslås det, at stiftelsesbudgettet for en ny forening skal række 15 år frem. Dette giver øgede omkostninger ved stiftelsen uden at væsentlig ny brugbar viden bibringes, idet et 15-årigt driftsbudget vil være behæftet med endda særdeles stor usikkerhed.

Herudover vil den løbende opdatering af vedligeholdelsesplanen hvert femte år medføre øgede driftsomkostninger.

Anbefalingerne rummer endvidere forslag om regler for finansieringen af stiftelsen af en andelsboligforening. Disse regler vil til dels fjerne andelsboligforeningernes mulighed for at opnå individuelle gunstige finansieringsmodeller, og man kan frygte, at konkurrencen mellem kreditforeningsinstitutterne i stiftelsessituationen alene vil være et spørgsmål om laveste bidragssats og laveste gebyr.

Endvidere foreslås det, at ministeren får hjemmel til at fastsætte regler omkring valuarvurdering. Omfanget heraf er ukendt.

I forhold til driften af en andelsboligforening anbefaler arbejdsgruppen, at der indføres regler for andelsboligforeningens bestyrelse om deres opgaver og ansvar. Her skal det fremhæves, at der er talrige eksempler på særdeles veldrevne og velfungerende andelsboligforeninger, hvor bestyrelsesarbejdet udføres ganske uformelt uden egentlige bestyrelsesmøder, men ved en hurtig snak på trappeopgangen eller i baggården.

Fastsættelse af krav til bestyrelsen kan desværre dræne interessen for deltagelse i bestyrelsesarbejdet, og i foreninger, hvor lysten til deltagelse i bestyrelsesarbejde ikke er størst, kan det frygtes, at det fremadrettet vil blive særdeles vanskeligt at mønstre det krævede antal bestyrelsesmedlemmer.

Endelig ønskes der fastsat regler, der skal afklare andelshaverens overgang til lejere i de situationer, hvor dette bliver aktuelt. En situation, der hidtil har været uafklaret.

Ikke flere lappeløsninger

Forslaget er en væsentlig afvigelse fra de gældende regler i lejeloven. Forslaget synes at bygge på den antagelse, at boligafgiften i andelsboligforeningerne er højere end markedslejen, og at lejer derfor må tåle at betale en højere husleje, mod at man til gengæld ikke kan kræve betaling af forudbetalt leje og depositum.

Det skal blot bemærkes, at der findes andelsboligforeninger, hvor markedslejen er højere end boligafgiften, og i disse situationer vil en lejer blive stillet bedre end udlejer.

Afsluttende skal det fremhæves, at andelsboligforeningsloven hidtil har været kendetegnet ved, at loven skabte de ydre rammer for andelsboligforeningen, men at loven samtidig gav mulighed for, at den enkelte andelsboligforening kunne tilrettelægge sin drift efter egne ønsker.

De seneste års tiltag til ændring af andelsboligloven giver imidlertid mere og mere snævre rammer for den enkelte forening.

Det er på den baggrund Danske BOLIGadvokaters holdning, at de 13 anbefalinger bør skydes til hjørne, da det vurderes, at anbefalingerne vil føre til fordyrende overregulering, som på urimelig vis vil ramme det meget store flertal af foreninger, som er stiftet på et sundt grundlag og som drives godt og fornuftigt.

Andelsboligområdet har været præget af en del lappeløsninger gennem de senere år. Skal der ændres på mere, bør man afsætte den fornødne tid og ressourcer til én gang for alle at nedsætte et egentligt udvalg bestående af de relevante interessenter, som kan se på den samlede lovgivning vedrørende andelsboliger under ét.

Det bør i givet fald ske under hensyntagen til, at størstedelen af foreningerne er gode og veldrevne samt at andelsboligformen er værd at bevare.