Ejendomsforeningen Danmark: Sådan får vi robuste andelsforeninger

Af Morten Østrup Møller 
Juridisk direktør, Ejendomsforeningen Danmark

Er risikoen for sammenbrud til stede, vil man med de nye regler friste andelshaverne til at undlade at forhøje boligafgiften, fordi den bliver styrende for de fremtidige lejebetalinger, hvis foreningen alligevel går konkurs.

Morten Østrup Møller
Juridisk direktør, Ejendomsforeningen Danmark

I slutningen af 2017 indgik regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og De Radikale et bredt politisk forlig på andelsboligområdet med det formål at sikre mere levedygtige og robuste andelsboligforeninger.

Erhvervsstyrelsens dygtige ”lovsnedkere” har omsat forligsteksten til et lovforslag, hvor høringsprocessen netop er afsluttet.

Svagheder og styrker
Det ligger i kortene, at lovforslaget skal fremsættes og behandles i Folketinget i løbet af foråret, så de nye regler kan træde i kraft den 1. juli 2018. Det er derfor helt aktuelt at få reflekteret over, om man effektivt når målsætningen om mere robuste andelsboligforeninger med de foreslåede lovændringer.

Lovforslaget illustrerer det politiske forligs styrker såvel som svagheder. Det er en styrke, at man adresserer behovet for bedre rådgivning, mere gennemskuelighed, stærkere kapitalisering i stiftelsesgrundlaget for en ny andelsboligforening, mere præcise regler for prisfastsættelse (valuarvurderinger) og klarhed om de lejevilkår, der skal gælde ved andelsboligforeningens sammenbrud, hvor andelshaverne har mulighed for at blive boende som lejere.

Valuarvurderinger præciseres
Ejendomsforeningen Danmark anerkender eksempelvis, at der er behov for mere præcise og ensartede regler for værdiansættelse af andelsboligforeningernes ejendomme og dermed andelsværdien.

Vi hilser det derfor velkomment, at normerne for valuarvurderinger bliver præciseret, og at de på bekendtgørelsesniveau får den styrke, at de bliver umiddelbart gældende for alle valuarer.

Svagheden i lovforslaget ligger i, at man på nogle områder er dykket ned i den forkerte værktøjskasse og enten har trukket regler op af mere symbolsk betydning eller regler, som er kontraproduktive i forhold til målsætningerne i det politiske forlig.

Nogle initiativer er uden effekt
Nogle af de initiativer, som vi forventer får begrænset eller ingen effekt, er regler om forlænget planlægningshorisont for stiftelsesbudgetter og vedligeholdelsesplaner, reglerne om nye skemaer med nøgletalsoplysninger samt hele afsnittet om bestyrelsens ansvar, hvor pligterne dels er formuleret temmelig abstrakt, og hvor man i øvrigt har afstået fra at sanktionere overtrædelse af reglerne.

Hvis man ikke ønsker at sanktionere overtrædelse af en lov (-ændring), kan det være klogt at stille sig selv det enkle spørgsmål, om ændringen nu også er nødvendig.

Et eksempel på kontraproduktiv regulering er lovforslagets regler om lejevilkårene i den situation, hvor andelsboligforeningen går konkurs. Andelshaverne har i modsætning til parcelhusejere, ejerlejlighedsejere og lejere i tilsvarende situationer mulighed for at blive boende efter en konkurs med den ændring, at de skifter status til at blive lejere i ejendommen.

Man lægger i den situation op til, at andelshaverne i stedet for leje skal betale sædvanlig boligafgift i de første seks år efter konkursen.

Ingen motivation til at løse problemer
Hvis lejen skal være et spejl af boligafgiften, kan det i fremtidige nødlidende andelsboligforeninger blive svært at overtale andelshaverne til at løse de finansielle problemer med en forhøjelse af boligafgiften.

Er risikoen for sammenbrud til stede, vil man med de nye regler friste andelshaverne til at undlade at forhøje boligafgiften, fordi den bliver styrende for de fremtidige lejebetalinger, hvis foreningen alligevel går konkurs.

Bedre bliver det naturligvis ikke af, at man yderligere letter overgangen fra andelshaver til lejer ved at friholde de tidligere andelshavere fra at betale sædvanligt depositum, som alle andre lejere ellers skal betale.

Lyt til branchen
”Ingen roser uden torne”, siger et gammelt ordsprog – men i forhold til målsætningen om mere robuste andelsboligforeninger er det faktisk muligt at fjerne de fleste torne.

Ejendomsforeningen Danmarks høringssvar er et konstruktivt bud på, hvordan vi i fællesskab bedre og mere effektivt kan realisere målsætningen om mere robuste andelsboliger. Høringssvaret kan læses i sin helhed her.