Lektor: Tilflytternes adgang til realkredit kan forbedres

Af Morten Skak
Lektor, Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi

Den ”affolkning” af nogle kommuner, som udspiller sig i disse år, betyder ikke, at der ingen interesse er for at etablere sig derude.

I de femten kommuner, som jeg vil betegne som ”udkant-Danmark”, har der hele tiden været tilflytning. Fra 1988 til 2003 kom der 41.780 nye indbyggere fra andre kommuner, fra 2003 til 2008 kom der 41.565 tilflyttere, og fra 2008 til 2013 kom der 31.303 tilflyttere. Der er altså ganske mange, som gerne vil bo i udkant-Danmark, og det er naturligvis et problem, hvis de potentielle tilflyttere bliver bremset af ufornuftige begrænsninger af deres lånemuligheder.

Fordele ved realkreditlånet
Dansk realkredit udlåner med sikkerhed i pantets, det vil sige ejendommens værdi. Når lånet en gang er givet, er det på det nærmeste uopsigeligt, så længe de aftalte ydelser betales til tiden. Eventuelle skift i ejerens indkomst-, arbejds- og familieforhold, der alle kan betyde noget for evnen til at betale ydelserne, fører ikke til opsigelse. Modsat kan banklån typisk opsiges af banken fra den ene dag til den anden, hvis banken føler, at sikkerheden for at få ydelserne betalt forringes. Realkredit er således en mere sikker kilde til finansiering for boligejere; men det betyder også, at pantets (fremtidige) værdi er af afgørende betydning for, om en boligkøber kan få et realkreditlån. En anden fordel ved realkreditlånet er den forholdsvis lave rente på lånet. Den lave rente skyldes, at obligationskøberne er overbeviste om, at de får den lovede forrentning og deres penge retur så sikkert som amen i kirken.

Flere finansieringsmuligheder
Det er ikke fornuftigt at sætte tilliden til realkreditobligationerne over styr for at redde udkant-Danmark, da det vil forøge renten for den meget større gruppe af boligejere, som bor andre steder i landet. I stedet må der tænkes i andre løsninger ud fra den præmis, at tilflyttere til områderne rammes negativt, når realkreditlån gives helt overvejende på baggrund af en vurdering af pantets værdi, mens mange af de potentielle låntagere uafhængigt af pantets værdi vil være i stand til at betale ydelserne i lånets løbetid.

Opgaven er med andre ord at fremskaffe en finansiering, som er billigere end bank- og pantebrevslån på baggrund af en kreditvurdering, der i højere grad ser på låntagers evne til at honorere ydelserne.

Opgaven er med andre ord at fremskaffe en finansiering, som er billigere end bank- og pantebrevslån på baggrund af en kreditvurdering, der i højere grad ser på låntagers evne til at honorere ydelserne.  

Morten Skak
Lektor, Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi

Man kan forestille sig flere modeller, som kan forbedre finansieringsmulighederne. Det kan være realkreditlån med kommunal og eller statslig garanti. Realkreditten og de tilknyttede banker har i forvejen ”apparatet” på plads, så administrationen vil ikke koste meget. Mere forkromet kan det være en statslig kreditinstitution, som tager over, hvor de traditionelle kreditkilder står af. Jeg skal ikke udpensle det yderligere her, men det er et afgørende spørgsmål, hvem der skal foretage kreditvurderingen af låntagerne, og hvem der skal påtage sig tab i de tilfælde, hvor låntager ikke kan betale sine ydelser. Det er meget vigtigt, at der er en tæt forbindelse mellem de to funktioner.