LLO: Lad os reformere andelsboligen

Af Jesper Larsen
Cheføkonom, Lejernes Landsorganisation (LLO)

Tilbudspligten er den regel i lejeloven, som det efter mange års kamp lykkedes lejerbevægelsen at få sat ind i lejeloven. Reglen betyder, at udlejer, hvis han vil sælge sin udlejningsejendom, skal tilbyde lejerne, at en andelsboligforening, stiftet af lejerne, kan købe ejendommen til den samme pris, som en ekstern investor har tilbudt at købe ejendommen for.

Ejendomsinvestorerne og bygherrerne kan ikke lide tilbudspligten. En investor har fundet en fordelagtig ejendomsinvestering. Efter analyser af ejendommens pris, korrigeret for eventuelt vedligeholdelsesefterslæb, ligger der et tilbud fra investor. Og vupti, så overtager lejerne den i stedet for.

Som de seneste sager har vist, udtænker ejendomsejerne derfor alle mulige krumspring for at undgå tilbudspligten. For eksempel matrikuleres privat nybyggeri til udlejning som ejerlejligheder, hermed undgås tilbudspligten, og bøvlet med lejerne ved et eventuelt fremtidigt salg undgås.

Et politisk kompromis
For Lejernes LO var andelsboligen et politisk kompromis, der sikrede lejerne en boligform, hvor lejerne (man bor til leje hos andelsboligforeningen) havde demokratisk og maksimal indflydelse på ejendommens drift. Udlejerens diktatur var afskaffet.

Men det politiske kompromis, der banede vejen for andelsboligen, betød, at andelsboligindehaveren fik ret til, ligesom ejerboligen, skattefrit at kapitalisere værdistigninger på ejendommen, foreningen blev fritaget for ejendomsværdiskat, foreningens venteliste blev reelt for insiderne og venners venner, og foreningen undgik de boligsociale forpligtelser, som samfundet pålægger Danmarks anden kollektive boligform, den almene bolig.

Men andelsboligen skal også reformeres, sådan at den boligøkonomiske balance opretholdes, at almindelige indkomster har råd, og at fordelingen demokratiseres.

Jesper Larsen, cheføkonom i LLO

Til gengæld kunne man ikke i samme grad som lejeren få individuel boligstøtte. Lejeren i den almene bolig kan som bekendt ikke kapitalisere værdistigninger og kan ikke som andelsboligindehaveren overdrage bo-retten til en lejlighed til børn, familie eller andre.

En hybrid med det bedste og værste
Dermed blev andelsboligen en hybrid sammensat af det værste og det bedste fra andre boligformer. Det høre med til historien, at økonomisk set har andelsboligen i mange år været det mest gunstige privatøkonomiske valg, når man måler boligomkostningerne. 

To forhold ændrede afgørende andelsboligforeningernes økonomi.

Da Lejelovgivningen i 1996 ændredes, blev der åbnet for en friere lejefastsættelse ved genudlejning af lejemål, som udlejer havde gennemgribende moderniseret. Hermed eksploderede værdien af de privatejede udlejningsejendomme.

Sammen med et historisk rentefald betød det en voldsom stigning for andelskronen. I 2003 liberaliserede Folketinget muligheden for individuelt at belåne andelen. Hermed havde man en giftig cocktail, der fik andelsboligforeninger til at styrte over i driftige valuarvurderinger, så andelshaveren kunne kapitalisere gevinsten.

Og pludselig var andelsboligen ikke længere for almindelige indkomster.

Dette er baggrunden for det fordelingspolitiske problem, der i dag kendetegner andelsboligen. Andelsboligen skal bevares, fordi den grundlæggende er bedre end den private udlejningsbolig.

Andelsboligen sikrer beboeren indflydelse, engagement og boligtryghed. Men andelsboligen skal også reformeres, sådan at den boligøkonomiske balance opretholdes, at almindelige indkomster har råd, og at fordelingen demokratiseres. Prisen skal fortsat reguleres, men til enhver priskontrol hører en ansvarlig fordelingsmekanisme. Den findes ikke i dag i andelsboligen.