LLO: Udlejernes kritik af ændringer i boligreguleringsloven er overdrevet

DEBAT: Udlejerne påstår, at indgrebet i huslejeparagraffen 5, stk. 2, vil medføre værditab på 20-30 procent, selvom de ikke har regnet herpå. Tidligere advarsler har også ramt forbi, skriver Helene Toxværd og Anders Svendsen.

Af Helene Toxværd og Anders Svendsen
Hhv. landsformand og chefjurist i Lejernes Landsorganisation (LLO)

Det længe ventede forslag til indgreb i huslejeparagraffen 5, stk. 2, er endelig kommet fra boligminister Kaare Dybvad.

Udlejernes talerør, EjendomDanmark, overdriver igen og skammer sig ikke.

EjendomDanmark har længe sagt, at de vil bidrage konstruktivt med fakta og viden i 5, stk. 2-debatten.

De har blandt andet haft sæde i det ekspertudvalg, som skulle kigge på den udskældte 5, stk. 2-regel.

Udlejernes metode har dog været klar: 

I stedet for at fremsætte sine argumenter, så de kan fakta-tjekkes af eksperterne og ministeriet i ekspertudvalget, har man valgt at lave sin egen rapport, inden udvalget blev færdigt.

Når ulven alligevel ikke kommer
Denne rapport viste sig at være spækket med overdrivelser i forhold til eksperternes resultater (for eksempel, at valuarvurderede andelsboliger ville falde 50-65 procent i værdi. Det var egentlig 27-48 procent).

Udlejernes rapport indeholdt dog også interessante indrømmelser om pensionsselskaberne, som de nok fortryder at have nævnt nu – mere om det senere.

Det er dog ikke første gang, EjendomDanmark råber, at "ulven kommer":

EjendomDanmark advarede i 1996 imod indførelsen af boligreguleringslovens nuværende § 5, stk. 2, fordi de påregnede, at lovforslaget "vil betyde et ophør eller en meget betydelig reduktion i antallet af mere omfattende moderniseringer ved genudlejning".

Det viste sig dog hurtigt, at den gode forretning var meget populær, og 2.875 betalelige boliger bliver årligt omdannet til boliger med det høje afkast (og dermed langt højere husleje).

Da Folketinget i 2014 indførte nogle meget tamme energikrav som betingelse for, at man for fremtiden må opkræve den høje 5, stk. 2-husleje, udtalte EjendomDanmark, at energikravet ville medføre at "den løbende modernisering af private udlejningsboliger reduceres eller sættes i stå."

Denne udmelding kom, selvom kun ejendomme med energimærke E og ringere (det vil sige cirka 28 procent af etageejendommene) blev omfattet. Selv i disse utætte ejendomme kunne udlejer typisk alligevel opkræve den høje leje ved for eksempel at sætte nye vinduer i boligen.

Ministeriet kunne i 2019 ikke engang oplyse, om forslaget havde haft nogen energibesparende effekt.

Kommer ulven denne gang?
EjendomDanmarks direktør, Jannick Nytoft, påstår, at 5, stk. 2-indgrebet vil medføre et værdifald på 20-30 procent – "uden at have regnet på det"(!).

Selv hvis det er rigtigt (hvilket er meget tvivlsomt), er prisen på udlejningsejendomme i København og på Frederiksberg fordoblet de sidste fem år ifølge Boligøkonomisk Videncenter.

Der bør derfor være masser af luft i friværdierne til at klare et indgreb, også et mere ambitiøst indgreb end det, boligministeren har spillet ud med.

Worst case-scenariet for udlejerne er med andre ord, at ejendomspriserne kommer tilbage på 2016-niveau.

Udlejerne dækker sig bag andelshavere og pensionskunder 
EjendomDanmarks siger altid to ting om 5, stk. 2:

1. Et indgreb vil ramme andelshaverne. 

2. Et indgreb vil ramme pensionskasserne og gøre os alle sammen fattigere. 

Til det første, så har andelshaverne meldt ud, at de er tilfredse med indgrebet, der lader valuarvurderingerne blive fastholdt på deres nuværende niveau. Andelshaverne klager derfor ikke længere.

Til den anden påstand, så er indgrebet skræddersyet til fordel for langsigtede investorer, som for eksempel pensionskasser.

EjendomDanmarks egne tal siger, at pensionsselskaberne kun ejer 10-15 procent af 5, stk. 2-ejendommene.

De har selv anslået, at en afskaffelse af 5, stk. 2, vil koste pensionskasserne 6-10 milliarder af en pensionsformue på cirka 3.800 milliarder svarende til 1,6-2,6 promille af formuen.

Hvis vi lægger til grund, at den gennemsnitlige pensionsopsparing udgør cirka en million, vil en total fjernelse af 5, stk. 2, koste en engangsbetaling på 1.600-2.600 kroner i gennemsnit. EjendomDanmarks egne tal siger 2,5-4,5 milliarder.

Afskaf 5, stk. 2-reglen
Regeringens udspil vil være endnu mildere, nemlig en engangsbetaling på cirka 650-1.150 kroner.

Til sammenligning koster den samme bolig (med samme køkken, bad og så videre) typisk 20.000 kroner i ekstra husleje om året at bo i til 5, stk. 2-leje fremfor almindelig (omkostningsbestemt) husleje.

De store pludselige værdistigninger gør, at et indgreb nu vil ramme mindre hårdt end ellers.

Det er derfor tid til at ambitiøst indgreb og allerhelst en afskaffelse af huslejereglen 5, stk. 2.

Forrige artikel EjendomDanmark: Milliardpris for politisk indgreb skal ikke bagatelliseres EjendomDanmark: Milliardpris for politisk indgreb skal ikke bagatelliseres Næste artikel Byplanlæggere: Smart city-initiativer skal sikre bæredygtighed Byplanlæggere: Smart city-initiativer skal sikre bæredygtighed