Professor: Paragraf har skabt en skadelig oppumpning af ejendomsværdier

Af Hans Skifter Andersen
Adjungeret professor, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet

Ejendomdanmark, interesseforeningen for ejere af udlejningsejendomme, har i medierne været ude med påstande om, at ændringer i paragraf 5, stk. 2, i boligreguleringsloven vil betyde, at det ikke vil kunne betale sig at investere i udlejningsejendomme.

Der er ikke nogen tvivl om, at paragraf 5, stk. 2, har været et fantastisk guldæg for ejere af private udlejningsejendomme. Ejendomdanmark har beregnet, at ejendomspriserne på udlejningsejendomme vil falde med 50 procent, hvis paragraffen afskaffes.

Hvis det er rigtigt, vil det betyde, at ejendomspriserne er dobbelt så høje, som de ellers ville have været uden paragraffen – endda uden de forbedringsinvesteringer, som er foretaget.

Paragraffen har således medvirket til en oppumpning af ejendomsværdierne på både udlejningsejendomme og andelsboliger og betydelige kapitalgevinster i begge sektorer.

Investeringer i paragraf 5, stk. 2-ejendomme må have haft et meget stort afkast, hvilket er baggrunden for, at udenlandske kapitalfonde nu også er begyndt at investere.

Mere kortsigtede investorer har incitamenter til at gøre ændringer i ejendommene, som reelt ikke øger boligens brugsværdi særligt meget – for eksempel ved at udskifte velfungerende køkkener.  

Hans Skifter Andersen
Adjungeret professor, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet

Huslejestigning på 81 procent
Ifølge rapporten fra den ekspertgruppe, som boligminister Kaare Dydvad (S) har nedsat, har paragraffen betydet, at cirka 33 procent af de boliger, som har haft omkostningsbestemt leje, nu har fået en friere lejefastsættelse.

Der må derudover være en del ejendomme, hvor kun enkelte boliger er ændret, men hvor alle de boliger, der fraflyttes fremover, også vil blive ændret.

Den gennemsnitlige huslejestigning er beregnet til 81 procent. Det må antages, at den er noget højere i København, hvor der er et meget stort pres på boligmarkedet.

En undersøgelse, som jeg selv har stået for i 2017, viste således, at mellem 45.000 og 70.000 voksne i Københavns Kommune deler bolig med en eller flere personer, som de ikke er i familie med eller danner par med.

Det københavnske boligmarked er således helt ude af ligevægt og skaber grobund for høje huslejer.

Kortsigtede investeringer øger ikke brugsværdi
Dertil kommer, at man kan sætte spørgsmål ved, om de investeringer, der konkret gøres for at opfylde kravene til paragraf 5, stk. 2, er de mest hensigtsmæssige.

Der er ikke tvivl om, at nogle investorer, som pensionskasserne, investerer i gennemgribende renoveringer og forbedringer, men det er ikke noget, som reglerne i sig selv sikrer.

Mere kortsigtede investorer har incitamenter til at gøre ændringer i ejendommene, som reelt ikke øger boligens brugsværdi særligt meget – for eksempel ved at udskifte velfungerende køkkener.

Desuden investeres der ikke i ejendommen som helhed, men kun i boligerne. Det kan blive et problem fremover, at det ikke vil kunne betale sig at investere i ejendommene, efter at huslejerne er kommet op på et højt niveau.

Man vil kun investere, hvis det giver et afkast i form af højere huslejer. Og det er svært at få, når huslejerne allerede er på næsten markedsniveau.